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“現在限購、限價、限籤、限售,一切都是資源稀缺鬧的,”李詠感慨地說,“記得我們小時候,住在廣州西關公租房的小屋子裏,地方雖小,樂也融融。少年時,看着有人打的士出入,扳着手指頭,想着7元的起表費都嚇得吐舌頭”。李詠回憶說,上世紀80年代中,中國第一個住宅小區在廣州開售,單價1800元港元的售價更讓人們大驚,記得當時的報紙評論說,一個大學生不吃不喝100年也買不到一套三房單位……
然而,自從2003年起,樓價就開始坐直升飛機。從三四千元的單價,直線上漲到現在市中心區域均價達3萬元之高。在這十年調控反覆波動上漲的過程中,人們是否參與房地產的投資理財,直接決定了其有無參加這一場財富重新分配的新過程。李詠認爲,在其參與這一輪房產投資理財中,“以租養貸”是一個重要手段。
租金多少,
是判斷房產價值的最直觀標準
“我們有錢的時候,可以投資黃金、基金、股票、收藏、房產。衆多渠道當中,只有房產是可以使用並獲得租金收益的主流渠道。”李詠總結說,因此,租金的構成是房地產投資收益中一項重要構成。
不過,現在不少人都認爲,房子的增值,遠比出租收回的租金收益大。李詠說,在樓市發展的近十年光景裏,面上看着確實如此。但是有錢就炒房,殊不知,房產升值與否,是在於人在裏面居住的價值。坐等升值只是一條腿走路,沒有下家接盤就會增加風險。作爲購房者,只有購入一般人能租得起、性價比合適的房子纔是明智之舉。而能不能租出去,能租多少錢,是判斷房地產價值的最直觀的標準。舉一個例子,同一個地段看起來差不多的兩個物業,一個能租1000元/月,另一個能租2000元/月,後者的價值肯定比前者要高。
而在城市發展的過程中,外來人羣有住房的需求,於是業主和租客之間就形成了有機平衡,當租金也成爲投資者的另外一個合理的收入來源,“兩條腿”走路就更穩了。
利用金融工具,
“錢生錢”獲得最大回報
很多人買房投資,可能並不考慮租金的收入,也不考慮貸款的問題,反正把閒錢一扔,以爲扔進樓市就萬事俱備了。筆者身邊就不乏這樣“圖省心”的朋友。他們認爲租出去很麻煩,反正等房產升值賣出去就可以了。李詠說,現在的確有很多這樣的投資者,這些多是“有米”的主兒,又或者是打算全款購房的人羣。沒有把金融工具作爲“錢生錢”的支點。不過,他認爲這樣很可惜,因爲放棄了“錢生錢”所能獲得的最大回報的機會。
李詠說,利用有限的資源,把握槓桿的一頭,支點雖小卻能獲得樓價上升的最大回報。比如在2009年,我們不單被不限購,而且購房是兩成首付七折優惠利率。如果有100萬元現金,作爲投資人,你會選擇全款購一套房,還是給兩成首付買兩套房,甚至是用最激進的方法購3套房?3-4年後,可以看到,越大膽獲利就越大。這等於先付款,增值後就賣掉,還清貸款後還白掙了一套房。李詠說,我身邊的人不乏很多這樣的人,真是賺翻了。
當然,這都是建立在自己有還貸能力的基礎上的。與此同時,以租養貸的精要在於,用租客的錢,來抵月供銀行款的全部利息和小部分本金,投資者只是本金的左口袋(自身月收入)進入右口袋(銀行房貸本金部分)而已,所以,租金的幫補還是非常重要的。
很多人常常抱怨,現在房價太高了,而且租售比嚴重失調,對3%-5%的租金回報根本沒看上,於是就放棄了。其實這種觀點是有偏差的,因爲這個收入可讓貸款放大投資額,提供有效的資金支持。
現在,錢荒等說法又在攪動着人們的神經,房地產市場似乎更加撲朔迷離看不清。李詠認爲,萬變不離其宗,有需求的地方,就是投資的熱點。李詠最近剛剛入手了荔灣某物業的一套尾貨單位,單價1.83萬元/平方米(帶裝修)。他說,儘管現在樓價不低,但是總能找到性價比還不錯的產品,找到自己的投資點,同時借用適當的投資工具與渠道,借租客的力,實現財富再增值,似複雜也簡單。 (詹青)
本期堂主:李詠
人物簡介:
李詠,70後。多年來,實業之外,樓市爲其投資的第二條路。經手物業已有50多套之多,對於物業買賣、出租等經驗豐富。成功經驗之一是,與朋友一起購入越秀區蘭亭璟濠12套小戶型,交樓當天即出租2套,次日,則將12套單間的家電、傢俱基本配齊,租客拉包進來時,房間的衣櫃還在安裝中。
李詠認爲,“坐等升值只是‘一條腿’走路,沒有下家接盤就會增加風險。‘租’的價值決定‘買’的價值。儘管當前房價水平已經太高,租金未必能完全幫補房貸,但是租金仍是投資房產一項必要的條件。”
本報記者正在多方尋訪散落在城市各個角落的“草根專家”,收集他們的金點子、購房必殺技和購房實戰經驗。這些,也許能對正在買房過程中的你,有一些小小的啓發;或許,這些“經驗”你也感同身受、深有體會;或者也沒那麼複雜,不過只是博君一笑。
無論如何,我們都相信,羣衆的智慧是無窮的!
標籤:李詠升值or經驗房價水平