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房租漲了,按一個月房租收取的租賃佣金自然也水漲船高,動輒三五千元。針對租房人反映的“佣金貴”問題,記者發現,按月租金計價的佣金制度,最早可以追溯到2001年。十二年過去了,一路高歌的房租和房價下,收費制度竟一點未變,這也無怪乎社會質疑中介是房租高漲的幕後推手。
按月租收佣金一收12年
記者查閱資料發現,本市關於房屋租賃的規定,最早可以追溯到2001年。當年11月,北京市工商局與市國土房管局共同推行新制定的《北京市房屋租賃合同》,包括由出租人和房地產經紀機構使用的《房屋出租居間合同》和由承租人和房地產經紀機構使用的《房屋承租居間合同》。
《合同》中規定,把實際月租金作爲佣金收取的標準,具體百分比雙方自行約定,但不能超過100%,且佣金只能在成交後收取。沒有成交的,如果不是因爲中介的責任,中介只能收取先前商定的必要費用。“租賃佣金不得超過1個月房租”的收費方式,由此初步確定。
2008年,市建委發佈第三版的《北京市房屋租賃合同》,將租房合同分爲“自行成交版”、“經紀機構居間成交版”、“經紀機構代理成交版”3個版本。《合同》中還明確規定,從當年6月1日起,通過經紀機構成交的房屋租賃交易,出租人和承租人要付給中介佣金,但出租人和承租人付給中介的佣金總和不得超過月租金。
這條規定,堵死了當時市場中存在的部分中介兩邊收費、“吃”雙倍佣金的現象,也成爲目前中介機構收取佣金的規範來源。
佣金能否改爲按百分比收取?
十年前,北京多是單位老公房出租,租金不高。十年後,普通一居室的租金都漲到三千元以上了,佣金自然水漲船高。
租金的上漲,確實已成爲“通脹”的一大主因。根據北京市統計局、國家統計局北京調查總隊聯合發佈的5月經濟數據,居住價格同比上漲6.9%,包括建房及裝修材料價格上漲1.5%、住房租金上漲7.4%,成爲拉動CPI上漲的“主力軍”。
“我建議,應該把佣金按月租金計價改爲按百分比收取,減輕租房人的承重負擔。”曾發起過合作建房的於凌罡,近兩年也很關注房租市場。他告訴記者,由於目前的法規既不保護租房人,也不保護中介機構,使得部分不良中介爲多掙佣金,不惜哄擡價格。
“在美國,房屋租賃就是按實際成交額的百分點收取,經紀人每筆賺得也許不多,但由於租賃房源必須通過中介機構,中介的業務量很穩定。”於凌罡表示,北京也可借鑑美國,按百分比收佣金,保護租房人,但同時也要規範市場,讓中介有穩定的客源,“量多了,降點價,他們才甘願。”
房租房價雙推高的怪圈
“房價推高房租,房租又反過來推動房價攀升,這已經形成了一個循環的‘怪圈’。”全國房地產經理人聯盟副祕書長陳寶存在採訪中告訴記者,如果單從1比5的租售比看,北京的房租水平貌似是不高的。但更真實的情況是,北京的房價太高,所以顯得租金不高。“若仔細算,近幾年房租漲得一點兒不比房價慢。”陳寶存並不贊同將房租上漲的原因一味指向中介機構。在他看來,房屋管理的許多措施,在執行中都走了樣,很多成本都轉嫁到了租房人或買房人身上。“最根本的原因,還是租賃市場供需不平衡。管理部門若不解決好供需矛盾,租金就是個無解的難題。”