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2013年是北京限購政策出臺的第三年。今年3月底,北京出臺政策,繼續從嚴執行限購等一系列調控措施,對本市戶籍成年單身人士限購1套住房,等等。但在嚴厲的調控下,北京商品住宅市場依然出現了較為明顯的反彈回昇。
上半年新房成交量同比昇、環比降
綜合亞豪機構、北京中原地產等根據北京市住建委網簽信息數據,包括保障房在內,北京上半年共成交商品住宅新房62292套,成交面積為661.83萬平米,同比分別增加28.8%和24.8%。
北京中原介紹,今年上半年商品住宅成交量創下4年來上半年同期的新高。但和去年下半年相比則下降。從套數看,環比降幅為14.6%。2012年下半年,北京商品住宅成交72967套。
對於今年上半年新房成交量的同比上漲,機構分析認為,主要是由於一季度市場火熱。包括3月由於『國五條』出臺,導致一波需求搶在地方細則出臺前釋放。從而導致了上半年單月成交高峰的出現。3月,北京商品住宅成交19398套,為上半年最高,環比2月漲幅更是達到253%。
值得注意的是,今年二季度的成交量,和第一季度相比有明顯回落。分析認為,這主要是因為北京『國五條』細則落地後,成交回昇的勢頭得到遏制;同時由於預售環節采取的『限價』等措施,市場正常的供應節奏受到影響,新增供應補充不足。
新房成交均價先抑後揚
來自北京克而瑞、亞豪等機構的統計都顯示出,上半年商品住宅新房成交均價則經歷了『先抑後揚』的過程,並在年中達到高點。
北京克而瑞統計,1月商品住宅成交均價為22527元/平米,2月出現下降,但從3月開始重新進入上昇軌道,並在5、6月份達到24000元/平米的高點。
亞豪機構市場總監郭毅認為,成交均價的變化有市場淡季的原因,也有成交結構的原因。3月以後,中高端項目開始陸續放量,這都帶來了成交均價的上漲。
北京中原地產研究總監張大偉還表示,現房在成交結構中佔比增加,也推動了成交均價上行。6月,北京商品住宅新房成交結構中,現房佔到28.5%,這是多年來月度成交中現房佔比首次接近三成。
上半年新房看點
【看點1】
剛需產品行情火熱
從上半年典型熱銷項目來看,剛需類產品延續了走俏的行情。如位於通州區的金地·格林格林,今年上半年兩次開盤,3月取證的484套房源目前網簽476套,簽約率超過98%;6月取證的1140套住宅,目前網簽950套,簽約率也已超過83%。此外,如首創·新悅都、富力童話時光、K2玉蘭灣等剛需產品,上半年也都取得超過700套的簽約量。
包括金地、萬科等多家房企人士也表示,歷經兩三年來的調控,北京市場的主流已經被剛性需求主導。自住型需求的釋放,也支橕了調控下的樓市成交。
應該看到的是,也正是由於剛性需求的大量存在,部分項目市場預期昇溫,也在抬高售價,以致個別項目在北京『限價令』面前不願妥協,遲遲沒有拿到預售證。
【看點2】
高端項目平穩『搶市』
雖然上半年調控壓力不減,部分高端盤的入市節奏也受到影響,但入市的高端樓盤業績仍然表現搶眼。
位於海淀板塊的西山壹號院,以超過28億的簽約額成為上半年北京單盤銷冠。上半年,西山壹號院簽約均價為48679元/平米,在價格上依然保持平穩。據項目方面介紹,西山壹號院首次開盤就在調控期內,一直保持平穩,兩年來也贏得了良好的口碑。今年上半年,在產品方面,西山壹號院從戶型、配套等方面進行了昇級,因此也吸引了市場更多認可。
從高端樓盤的價格看,包括望京·金茂府等,今年上半年價格都保持平穩。豐臺板塊的燕西華府由於前後產品的差異,上半年取證價格甚至出現了明顯下調。
此外,如近期入市的朝陽區某高端樓盤,雖然整體不乏單價在每平米六七萬元的房源,但首期部分樓棟簽約均價只在45000元/平米的水平,這在一些高端樓盤開發商看來是『平價搶市場』。
從整體上看,據北京克而瑞提供的數據,單價4萬元/平米以上的入市房源,自4月以來的成交量不斷增加,從455套上昇到567套。
中投聯達(北京)投資有限公司董事長楊少鋒認為,今年上半年不少稀缺優質產品入市,高端樓盤推盤策略穩定,價格保持理性,帶動了改善性需求集中入市,促成改善型項目的成交走高。
【看點3】
6月樓市為上半年高調收官
從成交量看,北京上半年商品住宅最熱月份為3月;在3月底北京『國五條』細則落地後,4月份成交量驟然下降。不過隨著政策消化,扣除保障房和商住,5月、6月商品住宅簽約量已經開始上昇。根據亞豪機構數據,4月、5月、6月三個月純商品住宅簽約量分別為5259套、5597套和8321套。6月成交量相比4月已經上漲58%。與此相伴的還包括簽約均價的上漲。
亞豪機構市場總監郭毅表示,雖然調控新政影響了開發商的拿證入市時間,但由於嚴苛的政策讓消費者結束了觀望,剛需、剛改旺盛,也促使越來越多的開發商加入了推盤放量的行列,6月樓盤取證數量、市場新增供應量已經上昇,整個市場在6月出現成交止跌上揚。
對於下半年的預期,分析認為,變數在於貨幣政策。銀根收緊的信號,雖然不至於立刻影響到樓市,但房價的漲幅應會被抑制。
根據北京市住建委網站統計數據顯示,2013年上半年,北京二手房成交量為95244套,比2012年同期成交55816套增加70.6%。這個網簽量也創下了自2010年下半年以來,半年度網簽量的新高。
成交套數
『3月井噴』造就三年新高
從月成交情況來看,2013年上半年的市場可以分成三個階段:1月和2月是需求持續釋放期。從2012年12月開始,市場開始明顯轉熱。由於網簽具有1個月左右的滯後性。到2013年1月,市場熱度已傳導到網簽數據中。這一時期,惜售和恐慌性購房交織在一起,不僅成交量持續走高,集中釋放,也推動了價格節節攀昇。
3月是成交井噴時期。為了趕搭政策末班車,躲避高額個稅,供需雙方交易熱情空前高漲,新增房源量、客源量以及成交都出現暴漲。數據顯示,3月,北京二手房成交43780套,創造了北京市二手房全面網簽以來的最高紀錄,也是今年上半年成交總量猛增的主因。
4-6月是需求觀望期。隨著新政落地,市場重回觀望,再加上一季度的成交透支,二手房交易轉向低迷,價格漲勢也有所放緩。雖然二季度以來成交量由低谷持續走高,但依然處在政策衝擊下的緩慢恢復期中。從需求結構來看,近郊成交佔比明顯上昇,城區佔比減小。表明市場改善性需求受到一定抑制,剛需成交佔比上昇。
成交價格
從大幅上漲到初步遏制
在成交價格上,2012年上半年房地產市場可分成兩個階段:第一季度的價格快速上漲期和第二季度的價格相對停滯期。
據鏈家地產市場研究部統計,2013年上半年二手房住宅成交均價為27089元/平米,環比2012年下半年上漲12.3%,同比2012年上半年上漲24.7%。從月度成交均價上來看,成交均價在4月環比下滑後,連續兩月出現小幅上漲。6月二手住宅成交均價為27759元/平米,環比上漲1.66%。
偉業我愛我家的統計數據顯示了相同的情況:北京的二手房交易均價雖然保持上漲勢頭,但從上半年各月的情況來看,房價環比漲幅已從1月份的5%回落至6月份的1.5%,目前的二手房交易均價基本穩定在2.9萬元/平米左右,房價上漲的勢頭得到初步遏制。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示,3月底出臺的北京樓市調控細則,更加嚴格的限購、限貸政策以及個稅征繳比例的提高,使得購房需求大幅萎縮,隨著成交量連續三個月在低位徘徊,北京二手房價大幅上漲勢頭在一定程度上被遏制,也在一定程度上緩解了房價上漲的勢頭。
專家預測
『量昇價穩』將是未來主基調
雖然樓市調控依舊從嚴,但仍難以阻止首次置業、首次改善的剛需人群購房需求的釋放,預計下半年成交量將穩步回暖。另外,也正是由於限購限貸的嚴格執行,使得購房需求難以出現大幅回暖,購房需求的平穩釋放,將使得未來的房價總體保持平穩。因此,『量昇價穩』將是未來北京二手房市場的主基調。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉
短期內無成交量大漲的因素和動力
下半年北京二手房市場,我認為成交量和成交價格都會保持平穩。從我們監測的新增房源量和客源量的情況來看,目前也沒有在短期內出現成交量大漲的因素和動力。6月份市場成交量出現明顯反彈,已接近1萬套,但不用擔心市場過熱。北京二手房市場的月成交量,只要在1.3萬套以內,就是在一個安全區間裡,就不用太多擔心市場過熱、價格大幅上漲的風險。如果連續兩三個月成交量都超過1.3萬套甚至更多,那就要特別關注了。
鏈家地產副總裁林倩
業內分析
供需矛盾仍突出,價格難降
據機構統計數據顯示,今年上半年新增客源量環比下降7.3%,但同比增長4.6%,新增房源量環比上漲4.7%,但同比下降33.5%。
鏈家地產市場研究部分析師張旭介紹,新政細則剛出臺時,買賣雙方都出現明顯觀望。但從剛剛過去的6月市場情況來看,從成交案例的議價空間以及在售房源的掛牌價調整等指標綜合來看,業主的預期也在3月遭受重創後慢慢恢復,業主讓利空間變小,調高掛牌價的案例增加。『新增掛牌房源量的下跌要遠遠高於新增客源量,導致目前的供需矛盾依然尖銳,價格上漲壓力依然不小。』
北京中原地產市場研究部總監張大偉說,『按照以往的情況,北京二手房市場如果連續三四個月以上成交量低於萬套,價格就會出現下降。但這次已經3個月低於萬套了,價格仍有微漲。』
鏈家地產副總裁林倩分析說,『市場的價格根本上取決於供需關系,如果成交量降低是因為供大於求,那麼價格就會下降。但這次成交量的減少,是因為需求量被限,業主惜售仍然嚴重。因此價格下降就很難。』
市場觀察
『三高』阻剛需,降價多為換房
劉先生去年7月份結婚,至今尚未購房。從年初,劉先生就開始了看房的歷程。本來新房、二手房一起看的他,最近卻不再考慮二手房,問及原因,劉先生說價格高、首付高、稅費高這『三高』讓其望而卻步:『我本來是一邊在朝陽區看二手房的小戶型,一邊在通州、房山看新盤。二手房是按照銀行估值貸款,實際首付比新盤高一些。調控之後,滿五年唯一房源都在漲價,非免稅房雖然有降價的,但算上幾十萬元的稅費,其實還是漲了。』
東城區安樂林路附近某門店中介告訴記者,調控之後,房主報價大多數並未下降,『調控後這3個月裡,我接觸到的降價幅度較大的業主,基本上都是有換房需求,且已經交了買房的定金,必須在一定時間內賣房。』
北京麥田清河東裡店的一位經紀人說,『從5月下半月開始,我們區域的二手房市場明顯回暖,且二手房報價有上漲趨勢,滿五年唯一的免稅房尤其堅挺。調控後,賣舊買新的換房需求比例更大,他們可以通過賣房解決大部分資金問題。遇到要買的房子漲價,就立刻提高賣房的報價來衝抵。』