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6月初,河北交通運輸廳傳出消息,一條環繞北京、全長約940公裡的高速公路將於2015年建成通車。京冀交通一體化進程全面提速,『北京大七環』概念急速躥紅,成為近期北京樓市最為火熱的話題。
好風憑借力,不少環京項目迅速跟進,打出了大七環主題廣告。6月底,河北香河某項目出現『日光盤』,據稱推出的近1100套房源,當日即告售罄。而購房者看重高速進京帶來的工作、生活上的便利,也紛紛將目光投向了大七環周邊區域,找尋家的方向。
伴隨著熱切的期待,對於『大七環』的爭議和質疑聲也不絕於耳:大七環只是一個交通概念,還是概念式炒作?『大七環』哪個方位最先迎來發展機遇?
不僅僅是交通概念
『大七環不僅僅是一個交通概念,而是區域城市整合的一個載體。』亞豪機構市場總監郭毅對此評價說。對於北京而言,由於定位政治、文化中心,各類優質資源集中,因此其人口聚集效應也表現得尤為明顯,並導致近年來城市病積重難返,這也意味著北京的產業轉移與分流勢在必行,而北京周邊七環沿線的河北各區縣則成為城市外移的最佳選擇。
而對於周邊河北各城鎮而言,由於傳統的『燈下黑』模式,使得這些區域經濟與城市化發展均較為落後,而一旦承接北京部分人口與產業的外移,成為服務於北京的衛星城,必將為其區域經濟注入新的活力。環首都經濟圈的建設對於北京與周邊河北城鎮來說均有受益,因此會成為必然趨勢。而一旦承接了人口與產業的外溢,沿線樓市的需求量將大幅增加,房地產市場的發展必將獲得與經濟發展同步的機遇,而由於居住需求的必然性和可預見性,因此樓市的發展甚至會先行於經濟的發展。
距離是硬道理
七環開通,將使河北部分城鎮與北京的聯系更加緊密,尤其是與河北就『接壤』的通州、大興、房山等地,與河北香河、燕郊、固安、涿州等距離較近,而房價水平卻相去甚遠,一旦交通問題解決,必將會分流上述北京幾個郊區縣的購房需求。而從房價情況來看,七環的開通將會對周邊區縣房價起到促進作用,但這些區縣的房價水平邁上新臺階,仍需其他配套陸續跟進。
而在采訪中,記者發現購房者對於『大七環概念』的認可還有待提高,不少購房者表示暫時沒考慮到七環周邊去買房,原因是距離太遠,進出京太困難。在燕郊居住的郭先生對此深有感觸,他告訴記者,雖然燕郊到北京只有30公裡,沿途也是高速路,但擁堵的路況讓他每天的上班路苦不堪言。『太堵了,每天在路上要3個多小時,不敢想象如果住到七環,進京得花多長時間。環京高速路再多,最終都要匯聚到市內的道路上來,以後北京再多一個七環,不知道北京市內的交通能不能吃得消。』郭先生苦笑著說。
購房者不買賬,開發商對於大七環卻有著更為敏銳的市場嗅覺。高鐵帶來的1小時交通圈概念已深入人心,如今大七環的修建無疑會拉近購房者與這座城市的距離,打破由傳統概念帶來的距離感。再者,北京土地供應飽受詬病,供不應求的市場現狀短時間內得不到有效緩解,再加上相對較低的拿地門檻,不少房企開始布局北京周邊區域。以香河為例,目前已有萬科、富力、華夏幸福等品牌開發商的入駐,未來七環沿線將會得到越來越多的開發商青睞。
『七環樓市』暫難成氣候
對於所謂『七環樓市』的走勢,不少業內人士分析,大七環輻射范圍內的三河、大廠、香河、廊坊、固安等京周邊樓市熱點地區將受其影響,會吸納部分來自北京的需求。對此,北京美聯市場研究部高級經理張磊接受記者采訪時表示,對於北京本市購房者來說,市內的高房價以及調控政策的限制都將他們推到七環周邊區域,這也是該區域樓盤熱銷的最大因素。而大七環的開通後或許在一定程度上打破這種客群單一的現狀,這些區域在消費七環概念的同時,不忘加入了『大北京』迷藥,甚至有樓盤在宣傳噱頭中加注了『買房贈京籍』的口號。因此,環京區域樓盤會吸引不少河北、天津等非京籍購房者的關注。同時,隨著需求的增加,假以時日,這一區域的房價趨漲也在情理之中。
首經貿大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池指出,未來七環周邊交通便捷,房價相對較低,會吸引一部分人到離北京較近的河北置業。隨著這些區域的住房需求增加,房價也會有一定昇幅。但房價上漲將是一個緩慢的過程,相對於交通的利好,周邊教育、醫療等配套公共資源、就業機會等狀況也是購房者著重考察的置業條件。
而從目前發展形勢看,該區域相對滯後的配套設施建設,恐難在短期內改善,僅有交通的利好,並不能夠使得七環沿線的房價快速漲起。只有真正實現產業外移,成為各項配套完善的衛星城,這些區域纔能迎來真正的發展機遇。
晨報記者袁顯峰