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據公開資料解讀,亦莊的『亦』字,古語中有『大』的意思,所以『亦莊』就是『大莊』,隱含著興旺發展的美意。而『亦』字,又形同一個人分腿站立,兩臂伸展,當下亦莊區域佔據北京東南方位,大有『亦』字風范,傳統核心區居中領銜,東臨熱土臺湖,西接新貴舊宮,正發展成為北京樓市令人矚目的『大亦莊板塊』。
住宅供應不足亦莊向外擴張
亦莊的定位是經濟技術開發區,住宅用地稀缺是制約亦莊樓市發展的一大原因。尤其是近年來,亦莊核心區內推出的住宅項目更是少之又少。現在如果通過百度地圖搜索『亦莊』,地圖會自動定位在一個名為『一棟洋房』的項目中,在其周圍更是雲集著金地格林小鎮、大雄城市花園、境界花園等項目。據業內人士介紹,這些住宅項目大多是在2003年至2006年開發的,『那時是亦莊集中開發的一個時期,後來的開發規模就沒那麼大了。』
如今,說起亦莊,似乎像『林肯公園』這樣的商住項目名氣更大。而據記者了解,目前在亦莊傳統核心區在售和待售的樓盤中,商住居多,再有便是一些高端別墅項目。『受制於開發區的規劃,核心區的住宅項目一直稀缺,但亦莊的商業、醫療、交通等配套成熟,目前核心區的房價每平方米已接近三萬元了。』林肯公園售樓處的工作人員告訴記者。
隨著核心區土地供應的消耗殆盡,亦莊開始向外擴張。據記者了解,向東擴展的馬駒橋區域,目前已有富力、合生、珠江等品牌房企入駐。馬駒橋緊鄰涼水河景觀帶,不少房企打起生態牌,開發公園地產項目,同時,該區域相對核心區房價較低,推出的一些剛需產品吸引著購房者前來置業。
與此同時,位於亦莊西南的河西區與核心區聯系更為緊密,被稱為核心擴容區。2012年萬科以樓面價11100元/平方米的價格在該區域拿地,拉開了該區域房企上漲的序幕。隨後,方興地產在此連拿兩塊地,樓面價達到16800元/平方米。包括中信、融創、萬科、方興在內的品牌房企爭相入駐該區域,地價飆昇帶動房價一路上漲。據記者了解,河西區的房價基本和核心區相差無幾,也已接近每平方米三萬元。
熱土臺湖與亦莊互補
業內人士分析,臺湖作為受益於亦莊發展的輻射區,其區域優勢被眾多房企看好,纔使得自去年12月起,臺湖連續出讓六宗土地,包括萬科、泰禾等知名房企紛紛入駐,以至於成為北京樓市炙手可熱的焦點區域。臺湖雖隸屬於通州區,但與亦莊的關系更加密切。
從區位上看,臺湖西臨亦莊開發區,區域內已有開通的地鐵亦莊線次渠站,從臺湖到亦莊只是東南五環一個橋區的路程。而從各自的優勢來看,臺湖擁有天然的大體量土地供應,但配套設施尚處於起步階段,而亦莊開發區土地供應匱乏,但商業、教育、醫療等配套完善。『二者正好互補,簡直是天作之合。』某知名房企相關負責人感嘆。
從整個東南樓市的情況分析,臺湖土地大熱與大亦莊地區的市場變化有著必然聯系,目前亦莊、馬駒橋等區域土地供應日益減少,這纔促使開發商將目光集中於臺湖區域。『只因為臺湖仍是價值窪地,開發商有利可圖纔敢出手拿地,雖然就目前看樓面價偏高,但從長遠看這個價格還是可以接受的。』業內人士分析說。
而開發商也相當看好來自亦莊的客戶群,『特別是當前臺湖缺乏成型的交通配備,所以目標客群主要來自鄰近的亦莊和通州區域,而亦莊開發區雲集眾多企業總部,這些公司白領客群將是臺湖地區樓市持久的客群來源。』
新貴舊宮緊隨亦莊腳步
近年來隨著南城發展計劃以及首都第二機場規劃的利好刺激,舊宮一度被確立為北京南中軸線交通樞紐。而亦莊線通車後,以及蒲黃榆快速公交線路的興建,舊宮連接著亦莊與南三環的距離進一步拉近。此前,舊宮作為亦莊進出城的主要通道,現逐漸發展成為一個與亦莊連為一體的熱點區域。
舊宮與亦莊同屬大興區,和亦莊西南的河西區接壤,與亦莊的距離在地鐵線上的顯示最為直觀:舊宮站與亦莊核心區僅一站之隔。而舊宮最受關注的項目萬科朗潤園就位於涼水河畔,與亦莊核心區隔河相望。
近日,記者到舊宮區域走訪,看到舊宮當地的商業、醫療等配套較為低端,幾乎沒有成型的相關配套,區域規劃建設十分滯後,隨處可見吊塔林立的施工樓盤以及建築材料堆積的道路。而各樓盤銷售人員在介紹項目配套時,總是將舊宮本地的配套忽略不計,直接將亦莊的商業、交通、醫療等設施一概劃入自家勢力范圍。『距離亦莊也就十分鍾的車程,把亦莊的配套算作舊宮的也不為過吧。』東亞五環國際的售樓人員半開玩笑地說。
據了解,近年來亦莊樓市頻頻走高,也帶動著舊宮地價、房價的持續上漲。以萬科朗潤園為例,2012年7月,中冶聯合體以17000元/平方米的樓面價奪下舊宮地塊,萬科朗潤園隨即以均價24000元/平方米入市。今年5月,保利首開聯合體拍下超過22000元/平方米樓面價的舊宮新地王,而朗潤園的銷售價格也一躍漲到30000元/平方米以上。接下來的7月,葛洲壩紫郡府、國韻村將陸續入市,據紫郡府銷售人員介紹,7月3日該項目開盤,銷售均價接近每平方米3萬元。
『這兩年,舊宮和亦莊可以說是步調一致。只要亦莊有動作,舊宮就立馬跟上,現在舊宮的地價和亦莊差不多,房價也緊隨亦莊全面邁入三萬元時代。』某房企相關負責人接受采訪時表示。
晨報記者袁顯峰文並攝