|
||||
“高端物流地產回報率高達8%,比住宅與辦公樓4%-6%左右的回報率高很多。” Dtz戴德樑行工業及物流地產部主管蘇智淵認爲,工業地產用地在上海尚屬搶手資源,全市平均租金達到1.27元/平方米/天,市內虹橋/普陀/寶山區域租金則達1.4元/平方米/天以上。
“國內的REITS還沒有開放,工業地產的投資開發更多面臨資金和退出機制問題。”蘇智淵說,當前工業地產市場無論地價還是租金都已進入上行通道,投資熱點是研發中心、獨棟化辦公樓、物流倉庫和廠房,尤其是高端物流倉庫,但其發展空間嚴重受制於融資和資本市場。
戴德樑行華東區研究部數據表明,2013年二季度上海研發辦公樓平均租金每月每平方米105.92元,環比增長0.6%,達到歷史最高水平;空置率下降至2012年三季度以來的最低點,爲12.85%。廠房的平均租金爲每月每平方米32.85元,環比增長1.8%;空置率下降至3.94%,爲2010年一季度以來的最低水平。
工業地產一手的供應不多,推動二手物業租賃和買賣市場的活躍。據統計,過去一年物流倉儲平均租金上漲了6%。最近幾年工業地產租金保持年均5%以上的增長率。由於土地供應短缺,二手土地的售價達一手土地的兩倍。
據戴德樑行華東區研究部數據,2013年一季度上海僅有普洛斯奉賢海港園項目竣工,新增供應量爲44,000平方米,上海高標準物流庫總供應量達到476萬平方米。新增需求主要分佈在嘉定區、青浦、松江區三個區域內。天貓、京東商城也準備在嘉定北區拿地自建高標準的區域配送中心。
由於物流類產品市場風險小、需求大,很多基金進入該領域。普洛斯在上海地區繼續大量持有物流土地,展開收購。嘉民中國物流基金近期收購了上海外高橋(行情, 資金, 股吧, 問診)保稅區的一座雙層坡道式倉儲設施,項目佔地約7.5萬平方米。
“按照上海的港口經濟發展速度,高端倉庫數量遠沒有達到國際標準。這個市場纔剛剛起步,有很大發展潛力。”蘇智淵說。
蘇智淵分析,工業用地2007年才進入招拍掛市場,但與高端製造業相比,政府更願意接納能產生高稅收的高端製造業,導致很多物流地產投資商拿不到土地,只能收購二手項目,入股有工作資源的公司等。
不少外資物流地產開發商看好物流倉庫出租的回報,並通過海外基金做嫁接,有成熟的退出機制。“最近兩個月,不少海外不知名的基金來詢問華東物流地產的投資機會,”蘇智淵透露,外資工業地產開發商往往將已形成現金流的工業地產直接出售給基金套利,再做新的開發。