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幾年來在上市道路上步履維艱的南京朗詩集團股份有限公司(以下簡稱『朗詩』),終於得償所願。
朗詩日前宣布,擬斥資8.63億港元收購港股上市公司深圳科技控股公司(00106.HK)63.4%的股權,成為年內繼萬達、綠地後第三家登陸香港資本市場的內地房地產企業。
繞道香港買殼,打開海外融資通道是這些房地產企業的首要目的。但受制於香港方面的規定,絕大多數房企難以在買殼後24個月內,向殼公司大規模注入資產以實現再融資。這對於急於套現或實現再融資的房地產企業而言,買殼或難解燃眉之急。
朗詩目前的負債情況及融資需求如何?朗詩在回復時代周報記者采訪時並未透露公司具體的負債水平,僅稱『集團經營狀況一直保持穩健的狀態,負債比率一直維持在健康的水平』,而本次上市對於朗詩來說,未來將獲得長久持續發展的動力,成為一家公眾公司,更加有利於朗詩的長治久安。
同樣,對於朗詩地產目前土地規模,年內銷售情況等基本面數據以及未來對殼公司的注資安排等,朗詩方面也同樣持保留態度。
9年上市路一波三折
6月18日,朗詩與深圳科技控股聯合發布公告,朗詩擬斥資8.63億港元購買深圳科技63.4%的股權,每股作價0 .685港元,較停牌前收盤價0.41港元溢價67.1%。收購完成後,深圳科技將成為朗詩旗下綠色住宅地產開發業務的唯一上市平臺。
收購消息傳出後,深圳科技股價當天大漲至0.9港元/股,漲幅接近120%,在盤中更一度創下超過200%的漲幅。持有朗詩集團20.91%股權的南紡股份也是封上漲停。
這意味著,懷揣多年上市夢想的朗詩,終圓夢想。
據時代周報記者了解,在過去的9年時間裡,朗詩多次希望登陸資本市場,但卻隨著中國房地產宏觀調控的持續推進一再落空。
事實上,早在2004年,當時名稱還為『朗詩置業』的朗詩,就已開始啟動上市之旅。根據南紡股份在2004年7月15日發布的公告,當時其控股的朗詩置業決定在境外上市,並計劃在境外以每股1.2港元發行不少於27206.1萬股,募集3.29億港元。不過,迫於2005-2006年間對於房地產行業的持續調控,這一上市計劃最終被迫中止。
2007年開始,朗詩將上市目標轉為A股市場,並在2008年下半年後啟動新一輪上市部署,並完成了上市前最後一輪股權融資,新增約4000萬股,注冊資本擴增為約3.3億元。朗詩董事長田明在2009年更是在多個場合表示,公司計劃在A股上市,相關工作已開始推進。
但遺憾的是,隨著房地產調控政策的開始執行,其後幾年,房地產企業以IPO方式登陸A股市場的途徑基本關閉,借殼上市的門檻亦被提昇。『江蘇新城、南京金路等大批地產同行赴港上市成功,更讓朗詩不得不重新審視死守A股上市是否值得。』南京當地某資深地產分析人士介紹稱,騰挪數年的朗詩,終於『甩開膀子』棄A股絕塵而去。
『赴港買殼上市相比A股IPO,具有交易時間短、前期費用較低的特點,目前受到內地房企的青睞。』正略諮詢顧問趙麗燕對時代周報記者介紹。亞太城市房地產業協會會長謝逸楓也表示,在目前政策下,內地房企借殼上市的通過率還是比較高的,因為買殼上市,不需要很多的財務和土地儲備和手續。如果下半年宏觀調控不放松,將有更多房企借殼上市以達到融資目的。
在嘉富誠國際資本有限公司董事長鄭錦橋看來,目前去香港買殼上市,是一個比較合適的路徑。在香港,有一些殼公司天生就是專門為礦業企業和房地產企業准備的,有幾億元資金就能獲得殼公司51%的股權。
深圳科技就是這樣的『小殼』。『深圳科技在去年剝離部分資產後,其總資產在10億港元以內,同之前被收購的公司相比,規模較小。』中國房產信息集團研究中心分析師戴成路稱,朗詩本次的收購是一次成功的開創性的收購,對國內市場有一定的借鑒作用。
朗詩在回復時代周報記者采訪提綱時也坦承,由於政府對房地產行業實施宏觀調控政策,國內A股上市前景較為困難,而朗詩此前一直有上市計劃,故選擇以大股東收購的方式赴港上市。
擬80億買地主攻二線城市
『目前中小房企赴港借殼上市比較明顯,他們主要是為了上市融資,比如發債,或向銀行貸款融資等,以便於以後更好地發展,同時也是為應對樓市調控收緊趨勢。』謝逸楓分析。但需注意的是,獲得殼公司控制權只是第一步,要實現再融資,還有一段漫長路程要走。
事實上,根據港交所的監管要求,買殼方在成為擁有超過殼公司30%普通股的股東後的24個月內,累計注入資產的任一指標高於殼公司的收益、市值、資產、盈利、股本等五個測試指標中任何一條的100%,則該交易構成非常重大交易,該注入可能要以IPO申請的標准來審批。
這一規定決定了絕大多數發展商難以在買殼後24個月內,向殼公司大規模注入資產以實現再融資,而這也成為『買殼上市』並沒有看上去那麼美的癥結所在。
如至祥置業新任大股東近期就表示,入主至祥置業後暫不會將勒泰的業務注入上市公司,上市公司將會獨立尋求在中國和美國的商業項目投資機會,與此同時,大股東還將為殼公司『輸血』,提供3億港元的股東貸款,作為拿地的資金。
對於急於套現或實現再融資的開發商而言,買殼難解燃眉之急。
就朗詩而言,目前公司內部真實的財務狀況,外界雖還難以窺探,但專注精品綠色住宅開發並持續保持擴張態勢的朗詩,對資金渴求程度並不能小覷。田明此前也坦承,朗詩一直強調高周轉的運營模式,資金回流主要靠項目銷售。公司以前勉強可以通過開發貸款、少量的信托和基金等獲得現金流,但原有的融資渠道已無力支橕其未來的發展。
『2008年前後起,朗詩在長三角一帶大舉拿地,為的是在資本市場交出一份頗具規模的土地儲備成績單。』有接近朗詩地產的人士對時代周報記者介紹,不過一些地塊拿得有點衝動,地價比較高,如去年朗詩就以10.8億元拿下了南京仙林的一個地王項目。
朗詩在土地上的擴張決心很明顯,其去年在購地支出上就超過了45億元,而按照掌舵手田明的計劃,2013年朗詩計劃買地資金為80億元,土地投資主攻二線城市,『未來還將視市場情況等拓展業務進入中國北方、南方和部分海外市場發展住宅項目,擴大經營范圍。』資料顯示,朗詩目前已覆蓋南京、上海、杭州、蘇州、武漢、成都、無錫、常州、紹興等多個主要城市的30多個樓盤,開發總面積達540多萬平方米。公司目前未審計的總資產為150億元左右。
調控或抑制周轉速度
『除了土地方面,朗詩住宅融入了高科技,雖能保證產品與競爭者相比有溢價,但高成本也可能限制其利潤率。另外,朗詩地產業務主要集中在長三角地區,受政策調控影響大,也可能抑制其周轉速度。』中國房產信息集團研究中心分析師戴成路認為,所有這些都可能造成其在較長時間內對資金的渴求。
對此,朗詩方面並沒有直接表態,回復時代周報記者時僅稱,上市對於朗詩來說,未來將獲得長久持續發展的動力,成為一家公眾公司更加有利於朗詩的長治久安。其也並未向時代周報記者透露集團目前具體的負債水平,僅強調『集團經營狀況一直保持穩健的狀態,負債比率一直維持在健康的水平』。除此,對截至目前公司的土地規模,年內銷售情況等基本面數據,朗詩地產也稱暫時不方便透露。
而且對未來會注入殼公司哪些資產,時間表如何安排等,朗詩地產方面並未具體透露。
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