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昨日上海的土地市場打破多項紀錄。除了今年的總價地王紀錄,上海今年的土地成交溢價率紀錄亦被打破。
7月3日,上海市規劃和國土資源管理局公布,上海保利盛冠投資有限公司(下稱『保利盛冠』)以23.56億元總價,摘下松江區泗涇鎮泗鳳路一號A商住地塊,折合樓板價1.26萬元/平方米,溢價達132%。這刷新了今年以來上海土地成交溢價率的紀錄。該紀錄此前由青浦區盈浦街道、香花橋街道盈順路東側地塊(C-08C-16)創造,該地塊的成交溢價率為108%。
據了解,保利盛冠隸屬於保利置業集團有限公司(00119.HK,保利置業)。按2012年年報,央企中國保利集團公司持有保利置業48.02%股份。保利集團旗下另一更為龐大的房地產企業是保利地產(行情, 資金, 股吧, 問診)(600048.SH)。
某民營房企分管拿地的總裁助理認為,上海昨日成交的兩幅地塊,溢價率均較高,相對周邊的房價,確實也比較貴,『土地市場有點熱,但也不能說是離譜,只是有些高過預期。』
在他看來,近期上海地價高企,主因還是開發商對未來上海市場的看好,很多企業目前手上沒地,要發展就肯定要拿地。『去年底,上海土地成交溢價率頂多在50%,一般都在50%以下,最近基本都在100%上下。』
『競拍逾400輪』
出讓公告顯示,松江區泗涇鎮泗鳳路一號A地塊南至泗鳳公路,西至祥匯路,北至泗寶路;出讓面積為84089.7平方米。
據了解,上述松江地塊當天競奪激烈。有說法稱,此次競拍進行了逾400輪。上海市規土局的信息顯示,有79家企業領取了該地塊的標書,多達21家企業提交了競買申請。
某央企開發商投資部負責人稱,張江地塊和泗涇地塊之所以備受關注,是因為住宅用地佔比高,比較符合開發商的口味,『泗涇的那塊地周邊配套比較好,比較適合做剛需加首套改善型產品。』
上海某本地開發商亦稱,上海近幾年宅地極為稀缺,很多房企都很關注宅地,而像萬科、保利這樣的上市公司,必須有土地儲備,『上半年很多大型房企資金回籠情況較理想,於是大舉拿地,造成市場火爆。但下半年市場形勢未明,需防范風險。』
某港資房企副董事亦稱,眼下地價漲幅很大,未來房價的上漲壓力也很大,『我們因為感到競爭太激烈,沒有參與競拍。』
據上海中原研究諮詢部高級經理龔敏介紹,上述泗涇地塊地塊住宅建築面積的比例是70%,商業建築面積比例是30%。據她稱,該地塊周邊目前的公寓售價僅1.7萬元/平方米,加上該地塊商業部分有一定的禁售期,對後續開發有一定考驗。
『先拿了再說』
雖然競奪激烈,但多位受訪開發商均稱,眼下存貨不多,已不得不出手拿地。
某上市房企副總裁介紹,對於保利這樣的大型房企,拿地是為了市場布局,也是為搶佔未來的市場份額,『小公司拿不起這麼貴的地,就歇了,以後就在市場上消失了。』
『有的公司一年的銷售額不過百億元,可他拿地就能花100百億,這背後肯定是有大的資金、機構在支橕推動的,像我們這種小公司就看不懂了。』該副總裁認為,這些通過幾百輪競標高溢價拿到的地,日後會不會賺錢很難說,『恐怕連拿到地的房企自己也不知道,但是(他們)是先拿了再說。』
在他看來,目前的土地市場呈現出一二線城市較熱、三四線城市低迷的格局,這造成很多大型房企開始回歸一二線城市。雖然上半年各房企通過銷售獲得的資金回籠量較大,但實際上,更多社會資金通過信托等渠道,大量流入房地產投資領域。
前述央企開發商投資部負責人也直言,對於樓市的未來走勢,大多數開發商都看不清,都是戴著鐐銬跳舞,『現在很多公司通過融資融到了很多錢,這些錢必須花出去,只有買地,纔能實現循環。同時,上半年各房企的銷售情況都較好,存貨已經不多,都需要補倉。』
該負責人稱,對大型房企及外地房企而言,只有在一線城市布點,進駐上海、北京,纔能將平臺做大,接下來纔能融更多資金。
該負責人對樓市走向並不樂觀:『未來樓市在我看來是命懸一線,政府要真想調控,房價肯定會下來。目前土地市場的情況是,土地出讓方在吃肉,開發商在喝湯。』
值得注意的是,據易居發布的最新報告,6月,20個典型城市新建商品住宅成交面積為889萬平方米,比上年同期下降11.2%,比5月下降3.3%;這是16個月以來首次出現同比下跌。