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有個在山坡上放羊的孩子,爲了引起人們注意,勝利炮製了兩次“狼來了”的謊言,第三次當他再這樣喊的時候,沒有人再趕去幫他了,遺憾的是,第三次狼真的來了。
這則故事在中國家喻戶曉的故事,似乎可以用來描述近期杭州(樓盤)房地產市場的現狀。
自2011年11月8日滬渝兩地開徵房產稅以來,關於財政部決定穩步推進房產稅改革試點,逐步擴大試點範圍的傳言就一直沒有停止,杭州有幸在傳言中成爲首批開徵此稅種的目標城市,這令整個杭州房市置身風聲鶴唳。
但時至今日,“狼”還沒有來。
傳言是這樣飄過來的
回溯一下這則持續恐嚇杭州房市的“駭人”傳言的誕生髮展始末:2012年11月19日,國務院發展研究中心研究員倪紅日透露,房產稅試點範圍已鎖定,湖北、湖南、海南(樓盤)、廣州(樓盤)、杭州等地均在爲擴圍房產稅做準備。
2013年1月,浙江省社會科學院發佈的《2013年浙江發展報告》(浙江藍皮書)預測,今年杭州等城市的限購政策不會取消,杭州等城市將首批進入徵收房產稅的城市之列。
2月27日,據《經濟參考報》報道,經過向湖南、湖北、浙江等地瞭解相關信息後,得知湘潭(樓盤)、武漢(樓盤)、杭州已經完成房產稅技術準備工作。“試點極有可能從已做好準備的城市中選出,但試點名單決定權仍在國務院及其相關主管部門。”杭州市政府相關部門也確認,杭州目前正在做相關準備。
3月6日,有杭州房產界人士在微博發佈消息稱,杭州市的細則將規定人均80方以下的住宅交易仍按總額1%交個稅。如果一家三口擁有兩套以上住宅,那麼其中一套住宅交易時超出240方以上面積的獲利,將按20%徵收個稅。
4月23日,阿思達克通訊社爆料,來自房地產相關層面的多個信息顯示,第二批房產稅試點城市在近期亮相的概率很高,杭州首當其衝。
緊接着,一則來自認證名爲“杭州樓市娛樂臺”的微博稱,據權威消息,杭州4月26日將出臺房產稅細則,5月1日將開始徵收房產稅。細則內容主要是:參考上海(樓盤)模式,人均免稅面積60平米,人均60平米以上普宅4‰、豪宅8‰,家庭第二套起徵,存量免徵。
5月7日中午,一位接近杭州市地稅部門的人士透露,杭州市房產稅試點出臺前夕,執行層面出現部門配合問題,將推遲出臺,具體推遲時間尚未確定,原因是因爲房產稅開徵將會對房地產銷售產生較大負面影響,繼而影響土地銷售,“地方比較牴觸。”
還有最新的版本,“2014年1月1日起,對擁有兩套住宅的家庭,人均建築面積80平方米以上的部分,每年按市場評估價徵收1%~3%的房產稅,且沒有減除額;家庭第三套住宅,每年徵收4%~5%的房產稅,且沒有減除額;家庭第四套及以上住宅,每年徵收10%的房產稅,且沒有減除額;2013年12月31日以前,地級以上住房信息系統聯網……”
越來越逼真,越來越言之鑿鑿,但經歷幾番虛驚,人們開始趨於麻木。浙江電臺城市之聲《房產現場》主持人李濤這樣向本刊記者形容杭州人當前的狀態,“就算某天房產稅真的開始了,民衆也不會再大驚小怪了。”
瘋狂背後是恐慌
在一輪短暫的“購房者搶跑房產稅、大戶型受熱捧”的火熱場面出現之後,五月杭州樓市成交量逐漸趨穩。
而過去的兩個月裏,杭州的房地產市場簡直是打了雞血。
先是國五條的出臺,然後是國五條細則的落地,因深受20%個稅和房產稅影響,交易雙方都想搶在杭州細則出臺前過戶,造成成交量短期上漲。3月份,杭州二手房共成交12550套,1626套增加10924套,漲幅高達672%,同比去年3月份上漲370%,創下杭州歷史以來成交最高值。
“瘋狂三月”在地方細則的落地之後逐漸冷靜,而杭州樓市的熱情因爲房產稅傳言在四月又燒了一把。進入5月份,似乎由於提前透支了成交,杭州樓市出現了明顯回落的假象,5月1日的成績單僅僅只有66套,但數據顯示,整體成交量仍是一個穩步回升的態勢,截至5月7日,成交量已重回247套的常規水平。
不過,頻頻高調的房產稅開徵傳言在一次次低調的未能兌現之後,開始成爲坊間質疑無良開發商們“藉機賣房”的手段,類似“徵稅步步緊逼,買房刻不容緩”、“徵稅前圓你排屋夢”的廣告詞開始高頻出現在各路媒體對潛在客戶們狂轟濫炸,有開發商甚至在當地平面媒體上赤裸裸地打出廣告,聲稱“杭州即將成爲房產稅的試點城市之一”。
但開發商們也知道利用這一時的“恐慌”並非長久之計。不少樓盤銷售線的老總已經在頻繁碰頭,商議對策。
“必須趕着開盤,看到其他同行都在開盤,我們也很慌。”杭州江乾區的一個樓盤也急着在今年五一期間加班加點。在杭州下沙板塊、丁橋板塊各有一個項目都在近期準備開盤,此前,開發商透露的開盤時間都要更晚一些,“不少戶型都是超過130平方米的,這擺明了就是在房產稅實施之前的臨門一腳。”業內人士評價說。
根據本刊記者統計,就在4月19日房產稅傳言傳出的那個週末,杭州一共有25個樓盤齊推,4月最後一週也有11個樓盤開盤,4月25日晚更有3個樓盤連夜加推,被認爲與房產稅傳言有關。不過,相關負責人卻解釋選擇這個時間節點開盤都是強調自身產品優勢,且之前蓄客不錯,所以選擇五一節前開盤。但這也免不了一些業內人士的猜想:對照傳言所說的4月26日將出臺房產稅細則,大家一起擠在4月25日晚開盤就有些耐人尋味了。
開發商們絞盡腦汁的宣傳,部分投資客急於趕在傳言日期到來前把房子買了。
5月3日,杭州銀行官巷口分行的房貸工作人員沈先生又接到要求還清房貸的電話:“現在還款已經預約到了5月27日。”
多數預約還貸客戶認爲,“儘管房產稅5月1日沒有落地,但相信今年還是會落地的,因爲這些傳言實在太像真的了。現在二手房不好賣,早做準備賣掉一套,再去買套大的。”
不過李濤也向記者表示,當前杭州市場佔據主流的仍然是剛需,因此就算房產稅最終落地,對整個杭州的樓市來說影響也不會太大。
“開發商們多數也處於觀望狀態,儘管因爲恐慌因素存在房價有輕微上漲,但杭州市場上有足夠的存量房,所以不必擔心。”李濤說。
儘管國家稅務總局工作人員對本刊記者表示,暫無出臺任何有關房產稅試點通知,且表示一切以國稅總局官方網站發佈信息爲準。但就算如此,多方對於可能出現的房產稅仍舊沒有完全放鬆警惕,大部分人堅信,這隻懸掛在上空的“靴子”並沒有消失。
但雙贏置業營銷機構高層直言,“不管何時出臺,杭州作爲第二批出臺的試點城市,是大概率事件。”
值得注意的是,新任財政部部長樓繼偉曾公開對記者表示,“營改增之後房產稅將是下一個地方稅源之一”。
著名投資家索羅斯也在爲中國樓市出謀劃策,徵收房產稅是解決房價高企的有效方法,每套房每年繳付3%至5%的房產稅比較合理,房價會相應下降。
不過北京(樓盤)師範大學管理學院教授董藩對此表達了不一樣的意見。他在4月18日的微博中表示,“如果五年內能全面推出真正意義上的房產稅,不是所謂的試點,而是在全國範圍內按照住宅評估市值年年徵收,我就辭去博導職務,承認自己誤人子弟!”
董藩認爲,中國並不具備全面實行房產稅的條件:“在中國,由於土地沒有私有化,徵收房產稅或者物業稅條件根本不具備,強行徵收法理不通。”
顯然,從坊間到官方,從線上到線下,關於房產稅的猜測、暗示、討論在政策落地前都不會停止。在缺乏理性的市場中,主題依舊只有一個“狼”到底還來不來?