|
||||
“通州的商鋪賣到了60000元/平方米,而且300套兩小時售罄。”近日,通州一新開項目的商鋪熱銷,令人咋舌。雖然單價甚高,但小面積的商鋪總價約在100萬元左右,因而吸引了大量購鋪者。
對此,業內人士提醒,購鋪要算清楚租金回報率,按均價60000元/平方米計算,租金要達到16元/平方米/天才算“夠本”。而這一價格在通州來說,約比平均租金高出一倍。
總價百萬元搶手
6月22日,位於通州區新華大街的北京ONE國際廣場開盤,開發商稱,首期推售的300套商鋪兩小時內即售罄,當日成交額超3億元。
當日上午9點,雖然下起了瀝瀝小雨,但北京ONE售樓處已擠滿了前來買鋪的客戶。北京ONE國際廣場共計500套房源,一期開盤共推出300間產權商鋪,吸引了數千名買家前來選購,場面可謂“一鋪難求”。
據瞭解,北京ONE國際廣場商業綜合體由購物中心、多功能會所、5A級寫字樓組成。地下1層—地上7層將打造成綜合購物中心,而此次開盤的商鋪就位於5層—7層,定位爲國際風情街,是擁有獨立產權的銷售型商業,銷售單位的面積爲12平方米—30平方米、40平方米—80平方米、80平方米—300平方米,包括精品服飾、鞋帽箱包、美容美甲、美食廣場、健身房、中西餐廳等。
記者瞭解到,目前,通州城區商鋪的價格普遍爲20000多元/平方米,60000元/平方米的價格堪稱高價。不過,北京ONE國際廣場將大面積的商場分割成了小面積,雖然單價高,但所出售商鋪“大多是15—20平方米,總價90萬元—120萬元。這樣一個總價您無論是住宅還是商鋪,可以說都買不到。”銷售人員推薦說。
小面積商鋪稀缺
匯博行機構董事長潘好龍表示,目前北京已經不允許將商業項目分割面積後出售,市場上這種小面積、低總價的商鋪比較稀缺。
“市場上商鋪的面積普遍都在100平方米—300平方米之間,對於資金量有限的中小型購房者來說,購買這種商品的門檻高。而面積小、總價在100多萬元的小商鋪理所當然受到了這些購房者的青睞。”潘好龍說。2011年5月,北京住建委聯合五部委發文,禁止商業項目分割出售。
與此同時,潘好龍認爲,通州這一商鋪的熱銷,是發生在近期北京商鋪整體熱銷的大背景下, “一是商業地產在很長一段時間裏屬於相對停滯的狀態,目前正在經歷一個補漲的過程。此外,政府對樓市的調控使得住宅去投資化,住宅逐漸在脫離投資屬性。再加上通貨膨脹以及現有投資渠道的侷限,便促成了近期商鋪市場的火熱。”潘好龍說。
月租近萬才“夠本”
潘好龍爲記者算了一筆賬,如果一個購房者以60000元/平方米的價格購買了一間商鋪,假設預計10年收回成本,這間商鋪的租金至少需達到16元/平方米/天。也就是說,如果是20平方米的商鋪,一個月就至少要租到9600元。同時,只有租到這個價錢,扣除稅費後,才能達到北京市場上平均8%的租金回報率。商鋪投資租金回報率的計算方式是“年租金÷商鋪總價”。
此外,對貸款購買商鋪的購房人來說,還需要考慮的一點因素是,商鋪的銀行按揭基準利率在7%左右。只有租金回報率達到7%,纔可以滿足貸款者的月供。
對於未來租金的擔憂,銷售人員則頗爲自信地表示:“我們在通州區政府對面,旁邊還將建北京第三個萬達廣場,這就是核心商圈,以後不愁商鋪租不出去。”銷售人員開始利用區域優勢提升自己的項目價值。
北京ONE國際廣場所在的區域爲通州新華大街商圈,佔有比較優越的核心地理位置。對面是通州區政府,而即將在9月份入市的萬達廣場也位於附近。通州萬達廣場定位爲集商業、寫字樓、住宅爲一體的地標級城市綜合體。可以說,萬達的進駐的確讓這一區域備受關注。
不過,業內人士也表示,以目前通州的銷售水平是否能支撐起如此高定位、大規模的商業,令人堪憂。