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放到幾年前,你一定不會相信,採光好戶型好的邊套,單價竟會比中間套便宜。
市場不是一成不變的,一些約定俗成的慣例也會隨着市場的改變而改變。樓市也是這樣,它是受政策影響最明顯的市場之一,在不同的市場下,會出現特殊的市場表現。
已至2013年年中,盤點上半年的樓市,可以總結出幾個“逆定律”。而它們,正是當下市場現狀的縮影和寫真。
逆定律一:
邊套單價低於中間套
協安房產銷售總監胡軍輝,對於這一市場變化,體會尤其深刻。目前協安房產旗下紫郡項目,在售的主要有兩種戶型,一種90平方米左右的剛需型產品,一種130平方米左右的改善性房源。
“我們的邊套大部分都做了大戶型,是位置較好的,中間套爲小戶型。但是,同一幢樓、同一樓層,西邊套的單價反而不如中間套高。”胡軍輝稱。
數年前,胡軍輝在銷售協安旗下清水公寓時,卻是另一番情景。“清水公寓銷售的時候,邊套至少要比中間套單價高出10%,有一批邊套可以看到運河,單價甚至比中間套高出了30%~40%。”胡軍輝回憶。
據業內人士介紹,自2003年開始,邊套比中間套單價高出一截,已經被大家接受,成了一種再普通不過的現象。但是,隨着本輪樓市調控的開始,邊套和中間套的價格關係逐漸開始“倒掛”。
這一現象的出現,和政策分不開。在限貸、限購政策下,大戶型爲主的邊套意向購買者數量有限,以紫郡爲例,小戶型需求者佔到壓倒性的7~8成,爲了爭取有限的意向客戶,只能做低邊套價格以吸引更多的購房者。
“早些年,房子比較好賣,邊套的價格自然要高出中間套不少,單價1萬多的房源,邊套比中間套單價貴1000~1500元/平方米蠻普遍的。”宋都東灣系營銷總監丁浩稱,“後來市場轉向,不同房源銷售情況有分化,邊套的大戶型銷售慢,中間套的小戶型銷售快,所以開發商開始把兩者價格差逐漸拉平,甚至中間套單價要高於邊套。”
“價格是價值的一種體現,目前在政策影響下,市場出現了扭曲,價值更高的邊套反而價格低於中間套,這是一種不合理倒掛現象。”胡軍輝稱。
值得注意的是,邊套單價主要存在於邊套爲大戶型、中間套爲小戶型的樓盤,如果邊套和中間套面積相當,邊套單價仍是較高的。
換個角度來看,“在本輪調控中,改善型房源價格受市場影響,價格有下調,如果可以承擔首付比例和利息,改善性需求是調控的受益者,一批優質改善性房源值得考慮購買。”業內人士建議。
逆定律二:
樓層價格差縮小
數年前,在買房子時,價格表會隨着樓層的不同,出現明顯的差別。一般情況下,隨着樓層的增高,單價逐漸增加,這可以說是市場的慣例。但眼下,開發商根據樓層定價的策略卻出現了分化。
去年,金隅觀瀾時代採取了“一口價”的營銷策略。全新推出的6號樓躍層戶型,按照10層一個區間,劃分爲3種價格,10層以下一口價10300元/平方米,11~20層10700元/平方米,20層以上11800元/平方米。而在此之前,金隅觀瀾時代底樓和頂樓的樓層每平方米差價高達數千元,同一單元的房子上下總價相差可達數十萬元,而採取“一口價”銷售模式之後,最高單價相差僅500元/平方米。
“以前樓層越高價格越貴,開發商也會主觀地認爲樓層越高,價值越高。由於那時候房子好賣,樓層的差價會被人忽略。”胡軍輝稱。數年前,10樓的房源比9樓的房源單價甚至可以高出500元/平方米。
而如今,這個價格差逐漸在縮小,同樣的戶型高了一層,單價只象徵性地上調幾十元/平方米。部分樓盤甚至把一定樓層以上的部分一口價處理,不再有樓層高差區別。
這也使得高樓層的房源銷售得更好。“以前賣房子,一樓和頂樓一般是最難賣的,一樓是由於樓層低,頂樓是由於價格太高。”胡軍輝稱,“現在,隨着開發商靈活定價,這種‘頂天立地’最難賣的情況出現得越來越少。”
爲什麼會出現這種現象?胡軍輝認爲這是因爲如今開發商對於購房者心理進行了更細緻的研究,以購房者需求爲導向來進行定價。
丁浩也認爲,前幾年屬於商品房銷售的粗放時期,那時候定價成功和失敗不容易被市場檢驗,隨着市場轉爲成熟,對於樓層定價的細分也逐漸清晰起來。
逆現象三:
囤地不再,開發速度加快
在商品房開發的精細程度上,杭州無疑是國內城市的主要代表,杭州本土房企對於房子本身品質的把控可圈可點。而硬幣的另一面是:杭州本土房企拿地後的開發速度,和其他一線城市相比,速度偏慢。“精工出細活”,拿到一塊地,反覆規劃,數年後纔有產品面世,似乎是杭州市場上見怪不怪的現象。
但近幾年,杭州開發商的速度大大提高。據本報記者調查,2009年的時候,杭州主城區共出讓了70宗宅地,除龍湖的灩瀾山和綠城西子的紫蘭公寓一年後開盤外,其他樓盤都要經過兩年左右的開發時間才能上市,有的甚至經過3年或至今仍未開盤。到了2012年,杭州主城區共出讓了27宗宅地,其中16宗宅地已開盤或傳出即將上市的消息。一個個新的紀錄在誕生,從拿地到開盤,最快的僅需要8個月。
對於龍湖、萬科等擅長快速開發的外來公司眼中,這是其常用的遊戲規則。而在這種外來大鱷精準拿地、精準設計、精準銷售,快速回籠資金後繼續快速開發模式下,本土房企也不得不加快了節奏。囤地以求升值的情況幾乎從市場上消失了。
天陽位於申花板塊的尚景國際去年8月份拿地,今年7月份預計可開盤;天城單元的尚城國際去年底拿的地,預計年底也可開盤;德信2012年8月攬下的祥符東單元R21-08地塊,命名德信曉宸,預計8月就可開盤;方正房產去年8月底拿的祥符北地塊,今年1月規劃方案便已在杭州規劃局展示,預計9月份開盤。
可以看出,本土一些房企開發週期也達到了“1年期”速度,這和過去2~3年面市的節奏相比,提高明顯。
“幾年前,土地升值速度較快,不少開發商競得了土地,擱置幾年再開發,土地升值獲利可能會高於房子銷售獲利,這是一件開發商很樂意去做的事情。”丁浩稱。
胡軍輝也認爲,過去幾年土地的快速升值,無疑影響了開發商的開發速度。“前幾年,一塊土地擱置一年不開發,升值獲利每平方米或達幾千元,而財務等成本只花費幾百元,開發商願意去做。”
而近兩年,土地升值預期減弱,土地帶來的紅利逐漸消退,開發商對於利潤的追求重新回到了商品房開發本身。除此之外,商品房利潤在逐漸減少,開發商融資成本逐漸增加,這些都迫使開發商想要獲利,必須通過快速開發、快速回籠資金來解決。
標籤:開發商樓市協安單價精準設計