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北京昨天一日賣地收入66.9億———
昨日,北京四宗土地成交,成交額66.9億元,其中豐臺夏家胡同地塊最為引人注目,62輪競價之後該地塊純商品房樓面價已經達到4.5萬元/平方米,地價高過周邊房價,成為典型的面粉貴過面包。
62輪競價競爭激烈
在昨日成交的四塊地塊中,最為受到關注的是夏家胡同地塊。該地塊曾在4月掛牌,但隨後因故取消,6月又重新接受競價申請,吸引了中糧、恆大、保利首開聯合體等品牌房企參與競價。經過62輪競拍,懋源昨日最終以17.7億加3.8萬平方米公租房摘得該地塊,溢價率35.1%,假設公租房的回購價格與建安成本基本相當,純商品住宅部分的樓面均價約在4.5萬/平方米。
記者從北京市國土局了解到,夏家胡同居住用地是豐臺區8個重點村改造項目中最早實現土地供應的地塊。該宗地位於豐臺區花鄉紀家廟地區,土地面積14.36公頃,建設用地面積2.74公頃,規劃建築面積約7.66萬平方米,其中配建有1萬平方米公租房。
由於該宗地緊鄰西南三環,區域內擁有多條地鐵交匯,具有明顯的交通區位優勢,因此吸引了14家企業參與競買。市國土局表示,該項目啟動後將徹底改善這一區域道路擁堵、農居混雜、基礎設施落後的面貌,進一步加快城南區域的發展進程。
鏈家地產市場研究部張旭認為,夏家胡同地塊之所以受到較大關注,主要是由於這塊地塊是比較稀缺的三環內住宅地塊,臨近三環,交通便利,又受到未來麗澤商務區的建設規劃利好,市場前景較好。
項目預計銷售均價達到8萬元
據記者了解,目前該區域標杆小區萬年花城的成交均價在3.6萬至4.1萬元之間。其他的商品房小區如育芳園、三環新城和萬潤風景的價格也在3萬至3.5萬元之間。近兩年區域房價上漲較為顯著,再加上地鐵10號線的開通,區域價值得到明顯提昇,2012年周邊房價累計上漲約27%,2013年調控前房價也持續上漲。
按照正常的開發過程,夏家胡同地塊商品房銷售之前成本在5.5萬/平方米左右。如果資金成本高的話,最終銷售成本可能在6萬左右。企業的開發成本,疊加現在市場高端物業的平均利潤,預計這一項目最終預期銷售均價會達到8萬以上。
豐臺區政府相關負責人告訴記者,近幾年項目周邊的房地產價格有所提高,主要是源於城南行動計劃的全面實施,使得區域內房地產整體市場呈現穩步上昇的趨勢。但該項目的成交預計不會對全市房地產市場造成較大的影響,一方面,該項目雖然位於西南三環,但屬於二三環內的孤立住宅用地,且建築規模較小,對房地產市場整體的價格影響有限;另一方面,全市二、三環范圍內現幾無可供開發的住宅建設項目,與其他住宅項目沒有可比性、關聯性。
一日成交四宗土地
除了夏家胡同地塊,昨日北京還有3宗土地成交,合計成交額66.9億元,昌平沙河鎮地塊是北京市『新國五條細則』出臺後首次供應的『自住型、改善型住房』用地。
根據北京市土地交易市場公告顯示,昌平區沙河鎮(沙河高教園)居住用地土地總面積37.54公頃,建設用地面積18.26公頃,建築規模約51.12萬平方米。該宗地配建了26萬平方米公租房,回購價格為11000元/平方米,其餘居住用途房屋均作為自住型、改善型商品住房,銷售限價14000元/平方米。
北京市國土局相關負責人告訴記者,這是本市增加『自住型、改善型住房』土地供應的具體舉措。該宗地采用了『限房價,競地價』方式出讓,掛牌起始價約30.5億元,共有3家企業參與了競買,最終由恆大地產集團有限公司以35.6億元競得,溢價率17%。此外,北京城建興華4.6億拍下了大興區魏善莊地塊,萬科斥資9億拍下了房山區長陽地塊。
截至目前,北京市土地成交106宗,土地出讓金745.8億元,已經超過2012年全年土地出讓收入。北京市國土局相關負責人表示,下半年,預計年底前可推出經營性用地600至700公頃。
文/本報記者范輝制圖/巨琳
業界觀點
高價地塊可能不斷湧現
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉則認為,這是一宗『名副其實』的高單價地塊,由於夏家胡同地塊周邊二手房(次新房)價約在3萬至4萬之間,『面粉』高於『面包』的情況再次出現,這對當前房地產市場預期的影響在所難免,今年以來的調控成果很有可能受到影響。
胡景暉強調,不從根本上解決當前土地財政的問題,地方政府很難在限制地價方面有所作為,究其原因,一方面,整個金融系統出現錢荒現象,地方政府還債壓力較大。另一方面,更多保障房開發還得依靠土地出讓金收入,土地低價出讓也使得土地財政收入的減少,在一定程度上不利於低端收入家庭更快地解決住房問題。在上述雙重壓力之下,加上多數企業持幣待購,在一線城市儲備土地願望強烈,倘若土地制度與財政制度不進行調整,未來各類高價地塊可能不斷湧現。
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根據掛牌信息,該地塊出讓面積7.95萬平方米,規劃建築面積22.74萬平方米,起始價25.82億元。參加該地塊現場競買的企業包括萬科、金地集團、旭輝控股集團、中海地產、融創中國、卓越地產等8家,現場競價次數達323輪。經測算,該地塊成交樓面價2.14萬元/平方米,溢價率88.6%。就在6月27日,綠地集團和福建泰坤聯合體以47.21億元競得青浦區徐涇鎮會展中心3地塊,成為彼時地王。僅過了一周,這一總價紀錄便被刷新。