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本報記者鄺陽昇攝
6月末的重慶土拍市場,溉瀾溪地塊是當仁不讓的『主角』。這塊被稱為重慶『江北嘴最後一塊好地』的地塊,最後被萬科和保利聯手拿下,其53.72億元的成交總價也刷新了恆大一個月前創下的2013年重慶總價『地王』紀錄。
不過,萬科並不願意被扣上拿『地王』的帽子。
『只有當「面粉」價格逼近「面包」時,方能稱「地王」,而因為土地面積較大而拍出的高總價並不能視為「地王」。』萬科集團總裁郁亮對時代周報記者解釋,53.72億元競得的重慶地塊或許並不是真正意義上的『地王』。在他看來,萬科不會放棄拿地機會,但會堅持不拿『地王』這個原則。
在最新的房企半年業績大考中,萬科以830億元繼續領跑,不過對於全年銷售早已破千億的萬科來說,下一步將航向哪裡?郁亮給出的答案有些出乎意料:房地產的春天還遠遠沒到,冬天還會持續很久,而萬科也將隨著中國房地產的下一步發展遭遇天花板,轉型為城市配套服務商被視為公司下一個業績增長點。
接下來,萬科為其設定的發展目標是3000億元,但如何在保證規模快速擴張的同時減少質量問題,仍是一個考驗。萬科分管工程質量的副總裁周俊庭在接受時代周報記者采訪時稱,萬科質量提高的速度要快過規模增長的速度,萬科要在2015年主要解決質量問題。
合作拿地繼續『過冬』
在郁亮的觀點裡,2008年,萬科拿過3個地王,犯過錯不會犯了,公司不會參加地王的競拍。
『目前萬科的「面粉面包」都還多,儲備開發兩年沒問題,下半年也不會加快拿地速度。』郁亮稱,如果『面粉價格過高,我們寧可餓著,也要退出這種瘋狂游戲。
事實上,根據萬科公司簡報統計,在今年1-5月,萬科新增項目38個,合計建築面積1336萬平方米,其中權益建築面積892萬平方米,總地價336億元,權益地價250億元,平均樓面地價2500元/平方米。在上半年地價普遍上漲的情況下,萬科拿地的均價較去年卻有所下降。
『上半年樓市有點復蘇,很多人覺得房地產行業的春天又來了,但是我覺得,我們一直在以冬天的模式進行。』郁亮解釋,『我覺得冬天是長期的,我們已經不指望春天、夏天,天氣好壞都得做。』如果在冬天能力可以得到鍛煉,知道怎麼運作,更謹慎地對待現金流,更好地滿足客戶的需求,(『房地產企業』)一樣可以活下來。
招商證券的分析師也認為,今年3月開始,土地市場逐步轉熱,甚至趨於瘋狂,萬科已經有計劃地放緩拿地節奏。除此,萬科會繼續沿用在一些項目上與其他房企合作拿地的方式。
以5月為例,5月萬科共買入8宗土地,分別位於北京、大連、武漢、長沙、南昌等8個城市,合計花費36.43億元,這其中有4個項目采取了合作方式。
『萬科現在不靠融資其實也可以發展,因為資金已超過600億元,』郁亮稱,『萬科的錢沒有問題,應該說我們行業中最多錢就是我們,因為我們始終對銀行不放心,所以像老農民一樣,手裡拿了很多錢。』
據萬科早前發布的第一季度報表顯示,其一季度末持有現金523億元,有息負債773億元,淨負債率雖然較年初上昇6個百分點至30%,但仍處在安全的水平,在行業內也屬極低水平。
但在郁亮看來,更多地采用合作模式,無疑是萬科在銀根緊縮、資金緊張的市場環境下得以繼續穩定增長的最佳途徑。『五年前,我們銷售額纔500億元,現在做到這麼大的規模就是靠合作,否則發展空間怎麼來?』郁亮稱,合作對萬科意味著有更大的空間,正是因為合作,萬科纔可以解決發展的問題。
此外,對於後市,即使在現金流充沛,上半年銷售830億元領跑的情況下,萬科卻仍然感到一絲冷意。郁亮坦言,在萬科的第4個10年,萬科的發展將遭遇天花板。『中國目前一年的住宅需求在1000萬套左右,但十年之內行業空間會越來越小,』郁亮稱,萬科之所以轉型成為城市配套服務商,就是為了在規模碰到天花板後,能找到新的業務增長點。
郁亮表示,在城市配套服務方面,萬科可做的事很多,比如能不能經營垃圾場,萬科對綠色環保和垃圾回收有多年實踐心得;比如養老產業,國內人口老齡化趨勢越來越明顯,市場空間也很大。
在他看來,萬科已經擁有超過40萬戶的住宅客戶,未來5年,這個數字有望達到100萬,並且這些客戶對萬科品牌都有較高的認同度,這也是萬科未來定位城市配套服務商的重要基礎。
2015年杜絕行業質量通病
當然,轉型城市服務商被設定為萬科的中長期目標,中短期目標仍是地產銷售的持續增長。郁亮希望,萬科的地產銷售收入能達到3000億元,相比2012年翻番,而公司內部也完成了打造3000億元銷售的管控平臺。
不過在規模翻番的要求下,對質量問題的把控,也提昇到萬科的戰略高度。
作為行業內規模最大且最早並全面推行裝修交房的企業,萬科的產品質量一直備受關注。但事實上,近年來,萬科仍在接受著來自客戶的投訴,包括之前鬧得沸沸揚揚的『地板門』、『紙板門』以及『金色領域質量門』等等,對於這個已是千億元級的房地產企業而言,大規模的並購和資本運作可助其業績再上一個臺階,但如何在保證規模快速擴張的同時減少質量問題,仍是一個考驗。
『盡管萬科已經搭建了3000億元的管控平臺,但未來的萬科不會單純以規模取勝為目標。』郁亮稱,『如果問萬科最看重什麼,答案就是客戶,客戶是企業經營的根基。房子好不好,客戶最有發言權。』
這一點與萬科董事會主席王石的信則相同。王石此前曾多次警告萬科要重視質量。他曾公開指出,如果萬科忽視質量,那麼後千億元時代可能面臨覆滅式的危機,最終被消費者所拋棄。而在此前舉行的公司2012年度股東大會上,王石還再次就公司發展發出警告信號,『質不過關,量只是過眼雲煙,即使成第一,也很快就會被後面的拉下去。沒有質量的規模,是不歸之路。』
『規模和質量往往是反向關系,規模越大,質量越容易出問題。』王石曾表示,從500億元到1000億元的發展,萬科不是慢了,而是快了,不妨再給萬科3年時間,到2015年,萬科主要解決質量問題,形成住宅產業化的質量體系。
而長期穩定的質量,來自於工業化的生產方式。周俊庭向時代周報記者介紹稱:按照萬科的計劃,2013年萬科在建項目15%要達到沒有空鼓,沒有開裂,沒有滲漏的質量標准,2014年為50%,2015年為100%。
此外,萬科決心把客戶直接變為質量監督體系的一環。今年9月1日開始,萬科將全面推行面向客戶的《交付驗房指引》,『簡單地說,就是把我們內部對產品的要求和標准向購房者完全公開了,客戶只要有了這張表,就相當於一個專業的驗房師』。
『規模可以飛躍,但質量管理只能一步一個腳印。』周俊庭稱,質量沒做好就交出去,等於房地產業的『地溝油』。一個項目做砸了,全國的萬科都在擔當。因此,質量提高的速度要快過規模增長的速度。
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