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昨天,豐臺、昌平、房山和大興區域的4宗地集中成交,共帶來近66.9億元的土地收入,其中,自入市以來就備受關注的三環內稀缺地塊——豐臺夏家衚衕地塊更是引起了激烈的角逐。
最終,北京懋源房屋開發有限公司和北京懋源置業有限公司聯合體力壓羣雄,以17.7億元加3.8萬平方米保障房配建競得該宗地,業內預計,扣除保障房後,該宗地樓面單價每平方米超過4萬元,刷新了今年北京高價地單價紀錄。由此推算其入市價格每平方米將超過6萬元。
□現場
14家大房企角逐“絕版地塊”
作爲三環內幾近絕版的稀缺地塊,豐臺區花鄉夏家衚衕R2二類居住用地項目一直備受房企關注,在該宗地進入現場競價之前,共經歷了高達21次的網上報價。記者在昨天的競標現場中看到,中糧、九龍倉、融創、恆大、保利首開聯合體等14家大型房企悉數到場,參與該宗地的投標。
該宗地的競標引發了衆房企的火拼,共經歷了60多輪的較量。其中,首度參與北京土地爭奪戰的恆大來勢洶洶,手持12號牌的它屢屢叫價,並在競爭保障房環節,與82號進行了激烈的“肉搏”。在競爭的最後階段,80號懋源地產忽然殺出,並最終以17.7億元加3.8萬平方米保障房配建拿下了該宗地。
雖然恆大“失之東隅”,不過,在緊接着昌平沙河大體量地塊的出讓中,恆大以35.6億元成功將其收入囊中,首度進駐北京。另外,昨天房山長陽鎮地塊和大興地塊分別被萬科和城建斬獲。
亞豪機構副總經理任啓鑫表示,夏家衚衕地塊的價格上限相比其最初的底價溢價率僅35%,甚至距50%的溢價紅線也有一定距離,由此可看出土地部門在有意控制地價,防止高價地出現,但由於加入了競保障房面積,因此房企的開發成本並未減少,仍高企。
公告顯示,夏家衚衕地塊位於西南三環之內,規劃建築面積爲7.66萬平方米,地塊掛牌出讓起始總價爲13.1億元。5月27日,北京市國土資源局發佈公告,暫停該宗地的掛牌出讓活動,並於6月19日恢復掛牌。根據出讓要求,該地塊將配建建築面積不少於1萬平方米的“公共租賃住房”。
任啓鑫分析認爲,該宗地地處南三環內,是近年來推出的爲數不多的三環內宅地,而近年來北京住宅市場逐漸郊區化,在“三環內原則上不再新增住宅用地”的背景之下,這一地塊的稀缺性自然毋庸置疑。
□預測
扣除保障房樓面單價超4萬
據記者瞭解,該宗地的標書中規定了不少於1萬平方米的公租房配建面積,而在現場競保障房環節,懋源又報出了2.8萬平方米的保障房配建,這意味着,該宗地有3.8萬平方米用於保障房建設,佔了該宗地近一半的建築面積。
北京中原地產市場總監張大偉認爲,剔除3.8萬平方米保障房後,商品房部分的平均樓面價在4萬-4.1萬元/平方米,按照正常的開發過程,本地塊的銷售成本在5.5萬元/平方米左右。如果資金成本高的話,最終銷售成本可能在每平方米6萬元左右。疊加現在市場高端物業的平均利潤,預計該項目最終預期銷售均價可能達到8萬元/平方米以上,但這一均價需求有待市場接受,目前區域內普通商品房預期售價在5萬-6萬元/平方米。
亞豪機構副總經理任啓鑫也表示,該宗地扣除保障房後,樓面單價每平方米在4萬元左右,由此推算其入市價格每平方米將超過6萬元。
另據亞豪機構的數據顯示,夏家衚衕地塊周邊仍有新房房源在售,僅50年產權的商住項目融達國際目前報價爲3.9萬元/平方米,其他較大的二手房小區則包括萬年花城、三環新城等,單價每平方米爲3.5萬-4萬元。
據我愛我家分析師孔丹介紹,該宗地的入市在一定程度上影響了業主的預期,萬年花城等附近樓盤的議價空間有所減小,但掛牌和成交價格目前尚未有明顯變化。
□解讀將推動城南行動計劃實施
今年以來,北京市土地市場共推出經營性用地約598公頃,相當於去年同期的3.8倍,其中住宅用地約436公頃,相當於去年同期的4倍。北京市國土局介紹,下半年,市國土局將在堅持宏觀調控方向不改變的前提下,進一步增加自住型、改善型住房的土地供應,預計年底前可推出經營性用地600-700公頃。
北京市國土局相關負責人表示,這次夏家衚衕的競拍,實行了“限地價,競保障性住房面積”的出讓方式,而這也是北京市當前居住用地出讓的主要方式。
對於昨天出讓的這塊地價格較高的問題,該負責人稱,近幾年該項目周邊的房地產價格有所提高,主要源於城南行動計劃的全面實施,有效改善了區域基礎設施建設,提高了區域發展競爭力,從而使得區域內房地產整體市場呈現穩步上升的趨勢。
該負責人稱,該項目的成交預計不會對全市房地產市場造成較大的影響,一方面該項目雖然位於西南三環,但屬於二三環內的孤立住宅用地,且建築規模較小,對房地產市場整體的價格影響有限;另一方面全市二三環範圍內現幾無可供開發的住宅建設項目,與其他住宅項目沒有可比性、關聯性。
□背景地塊拆遷補償費約8.9億元
豐臺區政府相關負責人介紹,夏家衚衕原是花鄉花神廟苗圃職工的集中居住地,逐步發展成自然村,是三環路以裏有名的城中村之一。夏家衚衕共87個住宅院落,其中有83個先後蓋起了二層至五層的違章房屋,佔總院落的95%以上。當地人口506人,租住流動人口約7000人。
據介紹,夏家衚衕舊村改造項目搬遷整治土地面積16公頃,涉及201戶、506人,集體企業拆遷面積約8萬平方米。集體土地徵收按照“逢徵必轉、逢轉必保”的徵地原則,一次性撥付給村集體經濟組織徵地費約1.5億元。
此外,拆遷補償費約8.9億元,全部用於201戶農民的安置補償和8萬平方米的集體企業拆遷補償,並通過異地安置方式妥善解決農民回遷安置房問題。