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隨着美國樓市從2012年開始“綻放綠芽”,樓市也出現很多有意思的新現象。美國馬里蘭州的資深地產經紀人布賴恩·魯佩爾觀察到,樓市出現了亞洲買家增多、低價位住宅供應偏緊、現金爲王、止贖房產入市等新風向標,這些現象正對美國社會和經濟的原有範式帶來衝擊。
學中文雖然很難,但這是魯佩爾端穩飯碗的利器。近年來,隨着日益增多的亞裔羣體在美國買房,魯佩爾所在的八方地產公司中會中文的經紀人數量超過了半數。亞裔人羣偏愛買不動產保值,不過他們的關切和思維方式與美國人有區別。魯佩爾發現,重視家庭教育的亞裔人羣看重學區好的樓房,但不喜歡每月要繳納物業費的美式慣例;在美國樓市已經進入賣方市場的當下,凡事都習慣討價還價的亞裔人羣還是不忘一張口就往下壓低房價,這種適合買方市場的做法有可能讓他們在賣方市場中錯失良機。
在流動性寬鬆和樓市回暖時,購買低價位的樓房成爲良好的保值渠道。魯佩爾發現,15萬美元左右的低價房屋緊俏,上市一週左右可能就會被搶走,甚至出現幾位買家加價競買的局面,但中高端房產的供應相對充足。
美國商務部的數據也顯示出樓市回暖趨勢,2013年5月美國新房銷售量升至近五年來的最高點,按照當前的銷售速度,市場上的待售新房需4.1個月售罄,遠低於一年前的4.7個月。
隨着亞裔、巴西等國揣着大筆現金來美國買房的買家增多,沒有攢錢習慣的美國人喪失了競爭力。金融危機後,美國金融機構卡緊了房貸標準,銀行房貸沒過關是導致交易流產的重要原因。能夠一次性付款買房可以免去銀行貸款審批環節和交易失敗的潛在風險,自然是賣家首選的對象。魯佩爾近期就有至少三個委託客戶敗在了掏出一疊現金的買家面前。“很多亞洲買家即便不是全款買房,也可能拿出50%的首付,一些美國人只能拿出5%的首付,這就使得亞洲買家成爲香餑餑。”
次貸危機留下的一大傷疤就是大量存在的止贖房產。止贖房產在購房者無力還供、產權被收歸銀行所有後,銀行通常會等待房價上升再行出售。無人照料、狀況糟糕的止贖房產就像是社區裏的“老鼠屎”,會拖累整個社區的房價,在某個社區擁有多套止贖房產的銀行也可能“客大欺店”,拖欠物業費不交,從而影響整個社區的環境和園林維護,使得社區的房價進入螺旋式下降通道。
美國房地產跟蹤公司的數據顯示,從2007年初到2011年底,美國已有超過400萬套房屋完成了止贖程序,另有820萬套房屋已啓動止贖程序。今年4月,美國止贖房屋的銷售量爲7.07萬套,較前月上漲近8%。魯佩爾發現,隨着美國樓市轉暖再加上中低價位的樓房供應偏緊,止贖房產逐漸入市,這在一定程度上也能幫助平抑市場低價位房屋供應偏緊的局面。
在美國,買房的主體畢竟還是非亞裔羣體的美國人,年輕人和中年人缺乏足夠多的存款和高信用評分是常見現象。美國聯邦住房管理局提供的房貸項目針對低信用評分羣體,最低只需3.5%的首付,低於其他商業銀行5%的最低首付要求。這家1934年成立的機構隸屬於美國住房與城市發展部,是全球最大的抵押貸款擔保方,在次貸危機發生後,商業銀行抵押貸款市場萎縮,聯邦住房管理局“民退國進”,但由於營運不善,連續多年虧損,預計2013財年赤字高達163億美元。
聯邦住房管理局的收入來源主要是收取抵押貸款的擔保費。以前,30年期定息抵押貸款的擔保費在繳納5年且欠款金額比例降至房產價值78%的風險線以下後,就無需再繳納保費。但爲了彌補虧損,聯邦住房管理局目前把擔保費繳納期限延長至整個貸款週期,並提高了保費。在美國金融產品日新月異和樓市復甦的當前,聯邦住房管理局貸款首付比例僅比商業銀行貸款少1.5個百分點的吸引力日益下降。如此下去,魯佩爾預計,五年後聯邦住房管理局的貸款或圖變革,或將在市場上無人問津,美國房貸市場將向市場競爭主導局面再邁出一步。