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據克爾瑞研究中心統計,上半年南京全市住宅用地出讓幅數爲22幅,土地出讓面積1796324m2,同比去年上升124%,供應量翻倍。而成交面積爲1699833m2,同比去年上升47.3%,樓面地價爲7305元/m2,同比去年上升58.8%。
克而瑞南京機構蔣立忠分析,截至6月最後一輪土地拍賣結束,南京供地計劃已完成過半,土地市場的活躍標誌着未來供應量短缺的局面將得到緩解。
商業辦公類上半年量增價滑
今年上半年不僅土地市場成交活躍,房地產市場也是屢創新高。3月份的南京樓市在“國五條”刺激下,共認購9685套、成交8447套,創下限購以來單月銷量新高。
據統計,上半年的商品住宅保持量價齊升態勢,房價漲幅高位運行。“2013年上半年全市(不含溧水和高淳)商品住宅整體上市量爲3649918㎡,同比上升29.3%,成交面積爲4202076m2,同比上升40.2%,成交均價爲12475元/m2,同比上升13.4%。從供求關係上看,上半年繼續保持2012年下半年形成的供不應求局面,因而房價穩步攀升。”蔣立忠表示,與住宅市場相反,今年上半年南京市的商業類的物業和辦公類的物業成交價卻出現了下滑的情況。
“上半年全市商業類物業整體上市量爲340976m2,同比上升22.9%,成交面積爲236653m2同比上升45.9%,成交均價爲24070元/m2,同比下滑2.6%。全市辦公類物業整體上市量爲195096m2,同比上升46.5%,成交面積爲204695m2,同比上升0.9%,成交均價爲14120元/m2,同比下滑9.8%。”蔣立忠表示,上半年的商業類物業呈現量增價滑,成交區域不斷郊區化的態勢。而辦公類物業則表現出,持有型辦公不斷增加,分佈範圍不斷擴大的趨勢。
“錢荒”促開發商加快推房
蔣立忠認爲,在整體穩健貨幣政策的基調下,新增的信貸規模不僅會受到限制,同樣銀行的信貸方向也會有所選擇,在結束應付短期高額拆借成本與部分短期吸儲成本以後,銀行業便需要收緊錢袋子過日子了,不僅在放貸項目上更擇優,在放款利率上也會有所提高。
他預測,對於中小型的房企而言,勢必整個融資渠道受到較大影響,爲了不影響整體的資金鍊,則對項目回款速度有所要求,進而會影響到項目的推案節奏與營銷策略。所以在下半年,在工程進度允許的前提下,中小開發商推案節奏可能進一步加快。而對於大型品牌企業開發商,儘管“缺錢”對其影響相對有限,但多數在上半年大手筆拿地的企業仍需及時拿到資金投入開發,因而也會出現加推現有項目加快回款的情況。
四季度新房成交價有望回落
對於下半年的市場供應情況,蔣立忠分析,隨着整體上市量持續增加,將扭轉持續近一年的供不應求局面。
“從需求角度而言,調控需求最直接的手段就是房貸,目前銀行對於房貸中首套房的貸款利率優惠已普遍取消,不排除下半年通過調整利率收緊房貸放款,從而使得房貸成本有所加大,並且延遲下款速度的情況出現,這將從基本面上制約購房需求的有效釋放,從而形成供多需縮的事實,根本上扭轉供不應求導致的房價不斷走高的市場局面。”蔣立忠說,“預計2013年四季度至2014年上半年,房價將進入企穩回調通道,房價漲幅回落。”
克而瑞南京機構副總經理周穎認爲:“下半年是不能夠樂觀的,下半年銀根收緊,開發商拿不到貸款就會資金短缺,加上上半年土地市場的活躍也耗費了開發企業大量的資金;需求方面購房貸款也在緊縮,而且現在市場是量價齊升態勢,這幾個主要因素的相互作用會在下半年的四季度體現出較爲明顯的效果,比如成交量回落,價格增幅回落。”
標籤:蔣立忠上市量南京同比房價