|
||||
房價上升後本已成交的房產卻面臨業主以高額稅費要挾解除合同。最近一段時間深圳買賣房產交易環節中頻發雙方談成價格成交後,業主看到房價上升繼而要求以“實收價”過戶從而產生高額稅費,並以此要求加價或讓買方解除合同的案例。記者瞭解到,目前這類案例在稅費涉及不大的情況下,大部分買賣雙方會重新協商並達成交易,而另外一些則會走上訴訟程序。記者從律師處瞭解到,現已進行訴訟的一起案例由於涉及稅費不多,且買方願意支付稅費因此法院判決強制履行交易,而另外一起案例涉及稅費多達百萬,買方已起訴要求解除合同,判賣方違約,但此案還未開審。
案例一
雙方簽約後,賣方增百萬稅費
今年年初,王先生通過中介看中了南山區月亮灣山莊一套260平方米的房子,很快王先生就與賣家以608萬元的價格達成交易並簽訂了《二手房買賣合同》,王先生還在三天內支付了10萬元定金給賣方。
2月王先生準備過戶房產時,卻遇到年後房價的一波上升。“剛過完年,中介方面對於這個小區房子的報價節節攀升,有的從一般600多萬上漲到超過700萬”,王先生告訴記者。王先生在2月初收到了賣方的通知函,要求王先生支付贖樓罰金(罰息)違約金、贖樓擔保費、短期利息、覈實徵收轉讓差額的個人所得稅(20%)、營業稅(5%)、契稅(3%)等近200萬元的高額費用,此後王先生還接到了賣方同樣內容的律師函,這讓王先生驚詫不已。
記者注意到,在通知函和律師函中,賣方主要是要求王先生以覈實徵收的方式支付房屋轉讓以差額520萬的20%計算的個人所得稅。據計算,這套月亮灣山莊是非5年以上家庭唯一住房的普通二手房,其房產的初始登記價爲88萬元。如果參照深圳市規劃和國土資源委員會網站上查詢的該房的市場評估價342萬元左右來覈定計徵個稅(總價1%)的話,只有3.42萬元左右,即使按照實際成交價來覈定計徵個人所得稅(1%)的話也才6.08萬元;但是,如果按照覈實方式計徵個人所得稅(差價20%)的話那這筆稅費就有104萬元,僅個稅就增加百萬,這還沒有計算營業稅、契稅等稅種的增加部分。
王先生表示,正是賣方看到自己剛賣了不到一個月的房子一下子漲了100多萬,覺得自己賣虧了,不能接受,所以才通過以覈實徵收方式增加買方高達數百萬元稅費的方式來逼迫王先生放棄購買房屋。“賣家就是想利用20%的高額個稅來逼我放棄,如果我主動放棄,不僅房子買不到,就連10萬元的定金也沒有了。”記者詢問這筆交易的中介方的置業顧問,其也認爲,這件事是賣家不想賣房子所引發的糾紛。
目前這一案件已進入訴訟的法律程序,買方以賣方未能履約爲由要求解除買賣合同並判賣方違約,但此案目前還未開庭審理。
案例二
買方願付稅,一審判履行合同
2012年11月3日,經中介介紹,買方與業主簽訂《深圳市二手房預約買賣合同》,以122萬元購買業主羅湖區翡翠園某房屋,簽約後買方如約支付業主2萬元定金、5000元交房保證金、77.5萬元首期款並通過了42萬元的住房公積金貸款審批,擔保公司亦於12月12日爲業主完成贖樓,只需雙方到產權登記中心辦理遞件過戶便可完成交易。
2012年底房價開始大幅上漲,12月17日業主通過中介方表示不打算繼續交易,12月17日雙方在中介處商討,業主表示願意賠償買方部分損失,但未就賠償數額達成一致。到了12月27日業主突然致電買方願意繼續履行合同,但要求以實際成交價過戶,並由買方承擔據實徵收的高額稅費。而因這套房屋屬業主超過五年家庭唯一住房,符合免稅條件,買方委託其代理律師深圳二手房律師團首席律師張茂榮回函同意以實際成交價過戶,但需要業主申請免稅,通知業主於2013年1月4日上午到深圳市房地產權登記中心簽訂《深圳市二手房買賣合同》辦理遞件過戶手續。
而到了1月4日上午,買方、中介方、擔保公司均達到產權交易中心等候業主時,業主未到場,後經多次催告,同意下午到場辦理,在買方同意以實際成交價過戶並交納稅款、中介方打印出《深圳二手房買賣合同》交由其簽字時,業主卻藉口打電話趁機持一份合同溜走並拒不接聽電話。張茂榮告訴記者,當晚中介方到業主家守候至深夜未果,次日一早將業主堵在家門,業主先是同意下午再去辦理過戶手續,繼而又要求先到中介公司面談,而下午買方到中介公司等候時,業主再次失約!
此後,業主又突然對官方合同版本中的戶口遷出條款提出異議,無理要求一年之內遷出,並要求將違約金改爲日萬分之零。多輪交涉後,懾於合同約定成交價20%的高額違約金,業主最終同意並由其代理人簽字辦理了遞件過戶,並如實申報成交價122萬,稅費買方全部承擔。
本以爲事件到此完結,不料在產權登記中心辦理登記期間,業主又再次反悔,單方申請退文,並拒絕接聽電話,導致深圳市房地產權登記中心於1月14日作出退文處理。1月25日買方向羅湖區人民法院提起訴訟,要求判決繼續履行合同,並由業主承擔拒不履行免稅義務導致增加的稅費。
記者從買方代理律師張茂榮處瞭解到,4月19日羅湖區人民法院對此案作出判決:合同繼續履行,業主將房屋過戶登記至買方名下並承擔逾期履行違約金。一審判決後,業主不服,又向深圳市中級人民法院提起上訴,目前此案件尚在審理中。
合同條款儘量詳細
最大程度減少糾紛
-律師說法
對於這類案件,深圳知名律師、深圳二手房律師團首席律師張茂榮告訴記者,在過去的幾個月裏,因爲新國五條對於個人所得稅徵收嚴格的一些說法,很多業主在交易成交後以覈實徵收讓買家增加稅費成本的方式再變相要求買家加價。“簽約後找理由加價這種事情以前也會有,只是國五條出來後的這幾個月,以增加稅費爲由的增多了,最近大概接到十幾個此類糾紛的法律諮詢,而業主的主要目的還是爲了加價”,張茂榮表示。
而這類事情發生後,大多數都是買賣雙方重新坐下來協商,一般都會重新達成交易,張茂榮告訴記者,近期的上述兩件典型案例分別涉及稅費較高和買方同意繼續交易但業主違約的情況。
張茂榮表示,根據國家稅法規定,在二手房交易過程中,各項稅費由哪一方承擔都有明確的規定,其中最大部分——個人所得稅和營業稅的納稅義務人本來屬於業主一方,而在深圳的現實市場中,業主往往通過“實收價”將所有稅費轉嫁給買方。
而且,深圳二手房交易實行“覈定徵收”、“覈實徵收”雙軌制,“這樣如果沒有在合同中約定的話,又爲業主的‘合法’毀約提供了條件”,張茂榮表示。
因此,張茂榮建議,買賣雙方簽約時務必明確約定以覈定價(評估價)還是覈實價(實際成交價)來申報納稅;如果符合免稅條件的,也務必約定業主家庭成員的免稅申請義務及不申請的後果;合同條款務必儘可能周到詳細,以減少爭議(如中介合同明確約定以覈定價納稅、業主申請免稅及戶口遷出時間等),“儘可能對這些有所約定,從而在很大程度上可以減少糾紛”。
本版撰文:南方日報記者曲廣寧
攝影:南方日報記者魯力
標籤:張茂榮買方業主稅費賣方