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本網記者探訪北京一手房市場:限價令下開發商漲價手段多變
距離“新國五條”北京細則落地已有兩個多月的時間,北京市一手房市場價格出現小幅上漲的態勢。據國家統計局的數據顯示,2013年5月北京新建商品住宅價格指數環比上漲1.6%,同比上漲15.2%。
新華網記者在採訪中瞭解到,在嚴厲的限價令下,北京房價繼續上漲客觀上與剛性需求較大以及新建商品房品種結構不合理有關,但開發商應對限價令的種種手段也是推高房屋實際價格的重要因素。
面對政府嚴厲的限價措施,很多開發商採取“捂盤惜售”和將毛坯房與精裝房拆分支付等方式來應對。
今年是小張在北京工作的第五年。五年來,不僅房價在漲,房租也在瘋漲,使得小張也動了買房的心思。
“政府對房子實行限價政策,也許現在是買房的好時機。”小張很快相中了一套房子,但是讓小張沒想到的是,在限價令下,他卻經歷了開發商的一次變相漲價。
小張看中了一套位於南四環緊鄰地鐵的金地萬科·朗潤園的期房,毛坯房的價格是一平米二萬六。“聽銷售人員說當時開發商這一期想報的價格是一平米三萬二,但是這個價格住建委不給批預售證,後來報了兩萬六,預售證才總算給批下來了。”
小張決定買下自己心儀的房子,但在登記拿號買房的時候,意想不到的事情發生了。“當時銷售人員拿出一個方案,名字叫做‘幸福家居解決方案’,裏面包括了裝修、物業、地暖等,大約50萬左右。銷售人員告訴我,房子的質量好,想買的人很多,但是這一期開盤的數量有限。簽了這個協議,可以保證我能拿到號買到房子。”
小張仔細看了看方案,方案上明確寫着“雖然這個方案的裝修價格高於市場價格,但開發商所提供的裝修等服務是物超所值的,所以我自願簽署這份協議。”“這樣算下來,我買的房子就是一平米三萬二了。”小張有些猶豫,但是諮詢了一名做房地產的朋友後,他打算簽署這份協議。
“我朋友說現在政府限價的情況下,開發商都採取這樣的方法,不籤的話保證你搖不上號買不到房。”無奈之下,小張簽署了這份“幸福家居解決方案。”
開盤當天,小張如願買到了房子,“人是挺多的,只用了一天時間,銷售人員就說當期房子全部賣完了”,小張對記者說:“房子挺搶手,但是一天賣完我覺得也不至於。”
記者查閱北京市住建委的網站顯示,根據銷售人員的說法,金地萬科·朗潤園在住建網上的登記項目名爲“潤熙家苑”,住建網上顯示的價格是一平米24100—28182元之間。
此後,記者電話聯繫萬科企業股份有限公司,一位負責和媒體聯繫的工作人員對記者說:“精裝毛坯價格拆分,這不是萬科一家的問題,是整個行業的問題。”當記者詢問這是否表示萬科承認了存在“幸福家居解決方案”,此工作人員表示,“一直都有,這是整個行業的問題。”
記者隨後就精裝修價格和毛坯價格進行拆分出售,開發商要求購房者先簽訂精裝修合同才能進行購房的問題諮詢北京市住建委工作人員。一位住建委的工作人員表示,開發商這種行爲可能涉嫌違規,如果發現此類行爲,消費者可以打便民熱線進行舉報。
除了房企拆分精裝合同變相漲價的現象之外,記者在採訪中發現,“捂盤惜售”的現象在北京的一手房市場中也非常普遍。一位房地產銷售人員告訴記者:“現在大家都捂盤,房產商都認爲房價只會漲不會跌,所以想等漲再賣。以大興爲例,現在那邊在修建一個新機場,估計等機場建好後新盤的價格還得漲,所以開發商不着急賣房子。”
程女士在大興定購了一套新房,原本是4月開盤的樓盤卻拖了兩個月。“你看這過了兩個月的功夫,我們(買房人)可能又要多花很多錢。”程女士說。
不僅在大興,記者在通州、房山等地區走訪時發現,很多新樓盤的銷售處人員都對記者說已開盤的房子全部賣光。後期的房子還沒有取得預售證,什麼時候能開盤,他們也不清楚。但是無一例外,銷售人員都表示房子特別好賣,基本上開盤不超過3天就會銷售一空。
一位業內人士對記者說,‘惜售’和‘捂盤’,這二者並不完全相同。總的來說都是等房價漲了再賣。儘可能拖延拿預售許可證的時間,或是分次分批拿證,可以將一個項目中品質較差的房源先變現,同時還可以爲樓盤爭取更多的宣傳和前期房價市場調查時間。
“而有些樓盤,對外宣傳已經全部賣出,但如果上網查詢,則會發現還有房子根本沒有售出。這說明開發商對未來市場預期看漲,而當時按照政策還拿不到想要的價格。”
鏈家市場研究部分析師常清分析,一方面,開發商處於蓄客階段,在尋求最佳的開盤時機;另一方面,由於最近預售證審批受阻,已經拿到預售證的開發商也不着急開盤,採取惜售的策略。很多開發商都會提前宣傳,是爲開盤渲染一種熱賣的氣氛,但由於政府卡的比較嚴,也確實有項目拿不到預售證、沒法開盤的情況存在。
記者查閱資料發現,捂盤惜售屬於政府嚴厲打擊的違規行爲,但爲何還是有開發商“鋌而走險”?對此,有專家認爲,這說明開發商對未來房價的預期還是看漲的,並建議國家應該進一步完善交易程序,明確規定具備預售條件的樓盤必須申請預售證,已經領取預售證的樓盤必須在規定期限內開盤,建好的樓盤應當要求一次性放盤,同時對違反這些規定的開發商進行重罰,這樣才能逼迫實際可售的樓盤順利入市以增加供應。