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下半年深圳或有9000套安居型商品房入市。
根據統計數據顯示,下半年深圳或有9000套安居型商品房入市,這些不設收入和資本門檻的保障房入市總量相當於深圳下半年入市新建商品房套數的1/3,不僅如此,這些安居房的價格也一般在商品房價的一半以下。於是,安居房入市讓人產生的疑問就是安居房會否影響深圳一手商品房的市場?
記者從多名業內專家了解到,部分專家認為安居房的定位,尤其是其面向的人纔群體將分流一部分購買商品房的人群,尤其是中小戶型商品房。而另一些專家則表示,雖然安居房套數佔到新建商品房的1/3,但對於購房者下半年也還有大約5萬套的二手房可選,從總量上看安居房並不會影響商品房市場,而從購房人群上比較,安居房的購買者普遍不具備購買商品房的實力,買商品房的人群也很難轉移去購買安居房,因此其對商品房的影響不會明顯,但或對深圳市場上那些小產權房有所衝擊。
下半年6個安居房項目擬入市
上個月,深圳的兩處安居型商品房項目,卓越西鄉安居家園和觀瀾茗語華苑開始接受申請人看房,這兩個安居房將供應總計2437套房產,從64—76平方米的兩房到89平方米的三房不等,而價格則分別是7380元/平方米和5336元/平方米,都不足其周邊商品房房價的一半。而在今年下半年深圳或總計有9000套安居房入市,相當於新建商品住宅供應量的1/3以上。
安居型商品房作為深圳保障性住房的一種,其含裝修價格一般都在商品房價的一半。而截至目前,深圳已拍出8塊安居型商品房用地,除去去年已經入市的富通永福苑和中海閱景花園兩個安居房項目的3400套房源外,今年包括上述兩個安居房項目的6個項目將為市場供應9000套的房源,相對於去年房源數量大幅增加。
據統計,另外4個分別為寶安觀瀾招商錦繡觀園、龍崗坪地惠明盛香林世紀華府、觀瀾森之潤愛心家園、公明福田地產錦鴻花園安居房項目。其中,招商錦繡觀園有2300套、公明福田地產安居房項目2132套、香林世紀華府738套。而這些房源都集中主打65—85平方米2—3房剛需產品,且以帶精裝、限價方式出售,最高均價從4918元/平方米到7898元/平方米不等。
而另外一組數據則顯示,深圳2012年全市新建商品住宅成交368萬平方米、4萬套房源、均價為18900元/平方米。而如果以半年來計算,深圳今年下半年入市的9000套房源相當於去年下半年入市商品房房源的一半。
安居房和商品房購房者是否重合?
據了解,安居房的申請條件對申請者不設資產和收入門檻,而是要求申請人是深戶、社保滿5年,無任何形式自有住房等條件。加上其『門檻』比以往的保障房低,價格卻只有商品房的一半,讓很多人產生疑問,這些安居房入市是否會對商品房市場有所影響?
在世聯地產的一份研究報告中表示,『安居房的購買者與商品房的購買者存在較大的交集,特別是小戶型商品住房市場將受到較大衝擊,尤其是那些安居房面向的「人纔」本身也都是商品房的有效潛在客戶』。而記者了解到,深圳不少安居房也的確由企業配建並向符合條件的企業員工配售,這些企業也多為知名大型企業,而他們的員工原本都是要在商品房市場解決住房需求的。
此外,世聯地產認為,安居型商品房對小戶型普通商品住房市場的影響最大。『一方面,小戶型的普通商品住房市場,首次置業者所佔的比重最大;另一方面,安居型商品房均為中小戶型單位,與普通的小戶型商品住房存在較高的可替代性』。而大戶型的普通住房市場的客戶多為二次置業的改善型需求,客戶本身不具備購買安居型商品房的資格,且大戶型的普通商品住房與小戶型的安居型商品房幾乎沒有可替。
對此,中聯地產二手房研究院總經理肖小平卻不認為安居房會對商品房有衝擊。她告訴記者,深圳今年上半年入市的新建商品房有3萬多套,其中成交的住宅有2.5萬套左右,而同時,深圳上半年成交的二手房也有5萬套左右,以半年來計深圳上半年一二手成交的住宅近8萬套。而下半年,深圳一手成交也應該在2.5萬套左右,一二手房成交套數和上半年預計基本持平,如果以9000套安居房對應可供購買的8萬套二手房而言,『這些安居房的入市對商品房影響不會很大,甚至可以說是微乎其微』。
不會衝擊商品房但或影響小產權房
而從購買群體而言,肖小平也認為安居房的購買人群和商品房購買人群重合部分很小,『但凡能買得起商品房的人群,都會及早購買商品房,而選擇購買商品房的人也多是不符合安居房條件的人群』。而記者從深圳安居房申購現場也了解到,申購安居房的多為來深多年,但經濟實力一直沒有達到購買商品房條件的人群,而記者采訪過的一些購房人群也普遍表示,如果有經濟實力還是願意購買商品房。
美聯物業全國研究中心總監徐楓也認為,安居型商品房的供應量和商品房相比還是偏少,對整體市場的影響應該不大。『開發商把安居房視為保障房,不會因為其價格而影響項目的定價,而對於普通老百姓而言,保障房總是針對特定的人群,不夠資格的老百姓自然不會奢望,還是要回到商品房市場上來,因此對實體商品房的價格衝擊不會很大』,徐楓表示。
而對於安居房和商品房購房人群是否重合的問題,徐楓認為,安居房門檻比保障房低了,但條件的寬松也會讓申請者眾多,當眾多申請者申請只有一小部分人獲得資格時,其他購房者可能還是要回到自由買賣的商品房市場來。但是,雖然安居房對整體市場影響不大,但在一些安居房形成供應的片區,安居房會吸引購房者先申請,申請不成再購買商品房,這會拉長商品房的銷售周期。
此外,記者在多個安居房的看房現場總能看到小產權房的銷售顧問在路旁『攬客』,部分安居房購買者也有所動搖。對此,肖小平表示,安居房和小產權房都不具備完整產權,雖然前者是合法的,後者是違法的,但同時從經濟實力上而言,購買小產權的人群也和小產權房的人群差不多,從這種比較上而言,或許安居房對於小產權房市場有所衝擊。
哪些人可以申請安居房?
一般工作8年以上並無房者機會更大
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據了解,申請安居型商品房應當以家庭為單位提出輪候申請,並指定一名成年家庭成員作為申請人,同時申請人的配偶、未成年子女應當列為共同申請人。此外,投靠子女取得本市戶籍者,只能作為共同申請人。
而申請輪候安居型商品房,應當同時滿足下列條件:1.申請人、共同申請人均具有本市戶籍;2.申請人按規定參加本市社會保險(養老保險或醫療保險,下同)累計繳費5年以上,或者申請人依照《深圳市人纔認定辦法》經認定為人纔且按規定參加本市社會保險累計繳費3年以上;3.申請人、共同申請人在本市未享受過購房優惠政策、在本市未擁有任何形式自有住房、在申請受理日之前5年內未在本市轉讓過自有住房;4.申請人、共同申請人符合國家計劃生育政策。
此外,年滿35周歲的單身居民符合本規定條件的,可以個人名義提出輪候申請。
而在實際幾個安居房項目入市的申請情況來看,雖然社保滿5年就可以申請,但實際在輪候中獲得購買安居房機會的申請者一般社保時間都在8年以上。同時,按照住建局的測算,深圳安居房申請者在進入輪候庫以後獲得申購安居房機會也一般在三年以後,這意味著符合條件的深圳市民一般在工作8年後,並在此間沒有購買商品房的,纔可以購買安居房。