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“西安市有七成開發商資金很緊張!”陝西省房地產研究會會長王聖學有些憂慮地說。但現實往往是把雙刃劍。
一邊是史無前例的資金緊張,一邊是城鎮化進程的加快,雙向衝擊下的房地產市場喜憂參半。憂的是,開發商近年來的錢緊狀況更加窘迫;喜的是,城鎮化建設或許能爲房企轉型提供一條不錯的途徑。
對於西安的房地產開發商來說,是冬天剛剛開始,還是春天即將到來?未來之路又在何方?
>>西安市註冊房企3000家僅600家有項目
肆虐一時的銀行缺錢事件,對西安市房地產市場的影響究竟有多大?“缺錢呀!”樓盤代理銷售的美城機構總經理汪魏說,西安的房地產企業從2010年以來就一直很缺錢,銀行給房地產企業貸款也非常苛刻。只有非常優質的項目纔會給貸款。近期在銀行流動性收緊的大環境之下,房地產企業的資金鍊條更是雪上加霜。“不僅是中小開發商,就是國內一些知名的大牌企業近期也缺錢。”
記者想就此問題採訪兩家全國性開發企業,但卻被婉拒。
“要說缺錢,所有的開發商都缺錢,只不過最近非常缺錢的企業是越來越多。”陝西經典派商業運營管理有限公司總經理朱林說,“我最近發現,一些開發商推出了一些價格較低的品種。顯然是由於現金流比較緊張,而被迫進行甩賣的結果。西安的房地產企業近期很缺錢啊!”
陝西省房地產研究會會長王聖學則告訴記者,“西安市註冊的房地產公司有3000多家,但真正有項目運作的公司也就600多家。從這600多家的經營狀況來看,除過個別公司因爲項目銷售好,現金流較爲充裕外,我個人預計,有70%左右的公司資金都很緊張。而這種緊張局面還將持續較長時間。”
>>供大於求房地產市場將加速洗牌
值得關注的是,隨着新建商品房不斷增加,西安商品房市場供大於求的狀況將更爲明顯。
汪魏認爲,根據市場調查發現,目前的西安住宅類房屋呈現出較爲明顯的供大於求狀況,已經完全屬於買方市場。而現在的開發商也不能一味地繼續在住宅領域進行開發,畢竟市場需求的增長是很緩慢的。從這個角度來看,開發商應該思考未來發展或者轉型的新方向。朱林比較看淡西安房地產市場,“西安房地產市場經過這十餘年的發展,目前已經非常成熟。從供應來看,住宅產品的供應量已經非常充裕。當然,這個充裕是相對的,是相對購買人羣而言的,而不是絕對的充裕。未來隨着房地產市場競爭的加劇、現金流的緊張、利潤的下降等原因,房地產企業會加速洗牌,行業集中度會更高,西安會有一批房地產企業倒閉。”
雖然樓市整體萎靡,但房地產行業的集中度卻在提高。就全國範圍來看,去年百強企業的銷售額在整個市場的佔比上升至28.1%,銷售面積佔比上升至15.2%,雙雙有所提高。
汪魏認爲西安也不例外,“2012年西安銷售前十家房企中,本地房企只有兩家。而2011年進入十強的本地房企有四家。所以說,從市場的角度來看,開發商如果盲目進入住宅領域的開發,可能面臨生存艱難的現狀。如果不趁早轉型,倒閉的可能性會較大。”
>>細分市場和小城鎮建設或是轉型新方向
現金流緊張、供大於求,這將倒逼西安房地產開發商轉型。
分析人士認爲,結合目前的大環境以及西安的現實,開發商轉向細分市場,尋找適合自己開發的業態或將是好的出路。另外,隨着國家明確提出我國城鎮化發展路徑,將全面放開小城鎮和小城市落戶限制的政策,進入小城鎮建設也是一個不錯的選擇。“在調控政策從嚴從緊的市場環境裏,項目準確定位將會使房企在銷售淡季裏出現旺銷,這已成爲不爭的事實。”獨立房地產評論人士李連源說,“普通住宅、投資型公寓、旅遊地產、城市綜合體、寫字樓等等,就看開發商適合什麼領域,盲目開發只會失敗。”
朱林認爲,西安城市化進程雖然還在進行,但是大的浪潮已經過去,譬如十五年前的高新、十年前的曲江、七年前的滻灞。隨着國家明確提出我國城鎮化發展路徑,將全面放開小城鎮和小城市落戶限制的政策,進入小城鎮建設也是一個不錯的選擇。“小城鎮的建設剛剛開始,屬於萌芽期,這個時候進入小城鎮建設,未來發展空間巨大。”朱林說,“不僅西安周邊有不少城鎮,寶雞、渭南等地市也有一些發展前景很大的小城鎮,這是開發商轉型的新路徑。”
理念大碰撞
房地產黃金十年來臨?
流動性空前緊張和城鎮化進程的雙向衝擊,對房地產業而言,是危,還是機?堅持,還是轉型?方向究竟在哪裏?
摩根大通經濟學家龔方雄:
中國經濟還需地產拉動
“未來十年纔是中國房地產黃金十年。”在日前舉行的一場城市規劃論壇上,龔方雄旗幟鮮明地認爲,中國經濟還需靠房地產拉動,投資渠道缺乏等都將決定房地產在未來10至15年城鎮化進程中仍是支柱產業。
“美國、日本、歐洲的城鎮化率爲80%-90%”,龔方雄認爲,目前中國居民城鎮化率僅爲36%,未來十年至少有30個千萬級別人口的城市誕生,4-5億人口會從農民變爲城市居民。以年均1%的城鎮化率計算,城鎮每年需提供新增住宅1200萬-1300萬套才能滿足城鎮化的基本需求,因此房地產還有很大發展空間。不過他同時也強調:“黃金十年不等於房價能繼續維持過去十年的輝煌。”
獨立經濟學家謝國忠:
2012年前房價已見底
我依然堅持我的觀點,就是千萬不要去買房地產。中國房地產炒作的成分太多,預計這幾個月房地產可能將會有比較明顯的調整。房地產調控是一浪一浪的,這一輪會調整五年。
觀察一下各地的樓市可以發現,中國的樓市其實2012年之前就見底了,2012年是第一輪下滑然後反彈,這波是第二輪下滑,這樣下滑再反彈的波動將持續五六次,預計2017年樓市將崩盤。
深職院房地產研究所所長鄧志旺:
一線城市已達極限
黃金十年如何界定?量漲還是價漲?過去十年是城市化紅利、人口紅利、人民幣升值紅利、政策紅利疊加的結果,是空前絕後的時期,城市化率高於50%,未來城市將進入緩慢期,城市化以二、三、四線城市爲主體,一線城市已達極限。
華遠地產董事長任志強:
城市化要從解放農用地開始
我從來不認爲中國缺土地,農村的宅基地有16.8萬平方公里,是城市建設的4.6-4.8倍,中國的改革從解放農民生產力開始,真正的中國城市化和現代化要從解放農民用地、宅基地開始。如果不從根本上解決土地制度,無法改變土地資源和人口矛盾,那麼房價永遠掉不下來。
中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌:
貨幣擴張是房價泡沫根源
貨幣擴張自然導致資產價格上漲,這是產生房價泡沫的根源。另外一個是土地問題,無論是城鄉壟斷土地也好,政府壟斷土地也好,這些都會導致土地供應量不夠,這纔是一直困擾中國房地產市場的大問題。