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留神遭遇貸款租房尷尬
今年3月底傳出了『美國底特律破產,一雙鞋錢能換兩套房』的消息,某房產網站僅周末兩天,就接到上千人報名參加底特律抄底搶房團的電話。然而,在了解內情的業內人士看來,『白菜價』買房有風險。
據介紹,美國底特律曾經是三大汽車公司通用、福特、克萊斯勒總部所在地,上世紀五十年代,汽車制造業的發展使底特律的人口一度達180萬,而目前居民人數已降至70萬。底特律政府為巨額債務所困。
『美國還有只賣10美元一套的別墅呢,但坐落於已成廢墟的社區中,事實上已經沒有什麼價值了。』業內專家表示,目前底特律賤賣的房產,都是由於經濟不景氣、大量人員撤走而留下的沒人要的房子。遺棄房很多是貸款買房的人中斷還貸後直接送給了銀行,而銀行不想因為支付房產稅和修繕費用變成負資產,於是給錢就賣,社區居住品質很難保障。
仲量聯行中國區董事何英緬曾坦言:『如果底特律房產真有很高的投資價值,當地的美國人自然也將聞風而至,哪裡還有真貨等著大洋彼岸的中國人。』他透露,由於美國的房產買賣要通過第三方機構,一般高價值的房源都是中介機構內部消化,自行推薦給大客戶,而在市場上掛出來的房子通常投資價值不大。
對此,張泰在郵件中則用一連串的嘆號向記者表達了在不了解當地基本局勢的情況下『衝動性』購房的擔心:底特律的房子的確屬於『白菜價』,但白給也不敢要。當地治安不好,犯罪率又高。如果你買了房子,萬一房子被壞人燒了影響鄰居生活,房主難逃乾系。還有那些並不了解當地環境,就想圖便宜去美國買個房租出去賺房租的,一旦房子在出租過程中出現任何問題,全得由房主負責。盡管不同州的法律不盡相同,但基本上都傾向於保護租客的利益。如果人不在美國,房子漏水了或者出毛病了,房主沒有及時修繕,等到的就是法院的傳票。
與此同時,若不了解購房地的種種政策,也會遭遇尷尬。
在采訪中,記者注意到,很多有在海外購房計劃的人均希望能以貸款的方式交付購房款。
但專業經紀人朱玉女士告訴記者,以美國為例,美國申請貸款不僅繁復而且難度比較大。通常美國的貸款機構及銀行僅提供貸款給美國公民或永久居民,『當海外其他身份買家想要申請貸款買房時,首付得增加,獲批率纔會增加。』但究竟增加到多少,並沒硬性要求,『也並不是每家機構都會提供此類貸款,通常是在有大量移民的國際性大城市纔會有這類提供貸款的機構』。
對於希望通過日後出租以收回成本的投資想法來說,真的是『看上去很美』。
張泰向記者介紹,『租房給人也有風險,如果租戶夫妻倆都失業而無力負擔房租的話,房產經紀人會幫助屋主驅趕租客,律師費大約要1250美元,警察來驅逐租客則需費時大約45至90天。所以如果遇到這種租客,屋主就會有比較大的損失』。
關鍵了解相應國家法律
『到國外買房』如今成了流行語。這不單是國外開發商和中介機構在不停地給消費者灌輸理念,連中國社科院日前發布的2013年《投資藍皮書》也明確表態:『投資中國樓市不如去美國買房地產。』即便事實如此,到海外置業就一定能佔到便宜嗎?答案是否定的。
2012年下半年,一條『66萬人民幣買房移居德國』的微博,吸引了眾人眼球。據微博介紹,這個項目由德國新布呂克國際商業中心有限公司(ICCN)推出,購買50平方米公寓一套,以此房產注冊一家獨資公司,便可能獲得德國長期居留權,享有『自由通行法、意、荷、比、瑞、西等24個歐盟國家』的便利,而購房費用加移民手續費總計66萬元人民幣。
北京鑫豪威信息諮詢有限公司總經理杜謙接受媒體采訪時表示,所謂的66萬元人民幣其實只是打開移民大門的敲門磚。他介紹:『德國通過買房人對注冊公司的運營,首先提供一年或者兩年的居留權,公司運營五年以上,買房人通過五年以上的工作居留之後,纔能轉為當地的長期居留,從而達到移民的目的。而在這開始的五年裡,運作一家公司每年得投入十幾萬甚至幾十萬歐元,66萬元只是一個開始。』
除了德國,『10萬元就能拿到瑞典國籍』、『16萬歐元西班牙買房全家移民拿綠卡』等消息也充斥在網頁上。對於這些傳聞,一些國家政府或駐華大使館也迅速予以澄清。以瑞典為例,目前對想通過投資移民瑞典的中國人來說,拒簽率相當高,瑞典移民局的申請通過率連1%都達不到,而且受理時間長達18個月,並非10萬元就能輕松搞定。
北京律師徐瑩表示,國人海外置業的法律風險挺大,最核心是國內購房者通常對國外相關房地產法律不了解,信息嚴重不對稱。『普通購房者不可能為買套房子,專門去國外了解房地產法規。在海外置業過程中,購房者幾乎所有信息都是單方面來自相應中介、開發商等。他們為了促銷可能淡化對購房者不利信息,而國內購房者通常無法從獨立第三方獲取中立信息。』海外置業一定要詳細了解相應國家法律法規,盡量掌握全面信息,避免潛在風險。
『海外購房和國內購房的另一個不同點是,購房後還得學管理房產,這是一件很繁復的工作。除需要及時繳納水電氣費用,及時還按揭貸款等,屋主還需對居所周邊的衛生清潔、花園的花草樹木負責,如果做得不好,會受到市政部門的警告甚至罰款。美國也有專門管理房產的中介服務機構。』張泰提醒試圖在境外特別是在美國買房的民眾,『一些經濟條件不允許,或兩三年之內打算回國的民眾都不適合在海外買房。畢竟買房首先牽涉到算經濟賬,獲得房產後要繳水電氣費、地稅、銀行貸款……如果沒有一筆錢鋪墊,短期內無法達到以房獲利的目的』。