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分析人士認為,6月上海樓市成交量衝高,除了『半年報』搶收的因素,還說明『錢荒』導致部分開發商開始提前跑量。
來自機構的統計顯示,6月上海樓市成交量再超100萬平方米,超出市場早前預期。
7月1日,金豐易居&;佑威聯合研究中心發布監測數據稱:6月上海市新建商品住宅成交面積為112.47萬平方米,環比(較5月)增加21.85%,同比(較去年同期)增加了10.2%;成交均價為23966元/平方米,環比上漲3.22%,同比下跌0.44%;新增供應量則降至89.66萬平方米,環比下降近三成。
據佑威機構執行董事黃志堅稱,6月上海樓市112.47萬平方米的成交量,在上半年成交中僅次於受政策影響較大的3月,也是2011年以來月度成交量的『季軍』。
黃志堅認為,6月上海樓市成交量衝高,除了『半年報』搶收的因素,還說明『錢荒』導致部分開發商開始提前跑量。在他看來,6月新增供應量偏低,意味著部分開發商有意在7月休戰。
6月再現『供小於求』
縱觀整個上半年,上海樓市處於回暖通道。
綜合21世紀不動產和德佑地產的統計,今年上半年,上海樓市成交量為605萬平方米,同比提昇57.2%;成交均價23482元/平方米,同比上漲4%。
『3月份受政策影響,部分購房者恐慌性入市,造成成交井噴,也導致需求透支。經過4、5月這兩個月的休整,6月成交量再度走高。』21世紀不動產分析師黃河滔總結,自年初受剛需成交熱帶動,上海樓市的改善性產品成交也保持活躍,目前仍無降溫跡象。
單論6月,德佑地產研究部總監陸騎麟認為,上海樓市成交面積突破百萬平方米,最主要的原因可能是房企為衝半年中業績發力推盤。此外,他還提到,近幾個月房企拿地毫不手軟,土地市場屢現高溢價成交,這也促使購房者出手。
成交持續回暖也打破了6月的供需平衡。
據21世紀不動產統計,6月上海樓市供銷比(新增供應量/成交量)為0.8:1,市場整體處於『供小於求』的局面。值得一提的是,相比去年同期,今年上半年上海樓市新增供應面積仍有33.4%的漲幅,為490.1萬平方米。
黃志堅認為,成交量大於新增供應量,意味著樓市總體處於對開發商有利的狀態,政策利空基本上已被消化。
中高端房源等來窗口期
值得一提的是,伴隨著中高端市場的回暖,6月上海房價環比反彈。
據21世紀不動產統計,6月上海市新建商品住宅成交均價約為2.4萬元/平方米,高於整個上半年的均價——2.3萬元/平方米。
這與中高端市場的回暖不無關系。21世紀不動產稱,6月上海樓市單價在3萬-5萬元的新建商品住宅成交量為22.3萬平方米,環比上漲44.5%。這一價格段房源的成交量,在上半年僅次於3月份。
以套數計,21世紀不動產稱,6月上海單價在5萬元以上的高端住宅成交了241套,是2011年2月以來成交量最高的月份。整個上半年,該價格段房源成交了1135套,同比提昇45.7%。不過,今年上半年,上海單價在5萬元以上的房源套均成交面積同比下滑了19.3%,至223.6平方米;套均總價也同比回落20.5%,至1521.8萬元。
上海某開發商介紹,經過去年一整年的放量消化,今年3月以來,上海剛需房源的供應量開始持續減少,而此前受政策影響積壓了一年多的改善型、中高端樓盤成交開始回暖,『6月消化的很多改善型、中高端產品,都是經過漫長的等待、延後纔迎來成交窗口期的。』
該開發商認為,近期改善型、中高端房源的成交勢頭仍然較好,代表了市場預期。因此進入7月,這類產品還會繼續加快入市步伐。一些沒能趕在6月入市的項目,也會抓緊在7月入市。
『七八月未必是淡季』
受訪業內人士對於7月樓市並不太悲觀。
某上市房企副總裁稱,隨著開發商對下半年信貸收緊的預期越來越強烈,一些開發商可能會把推盤計劃往前提,因此七八月份未必就是淡季,至少會保持平穩,說不定還會延續6月的行情。
據該副總裁觀察,從去年年底開始,上海土地市場已開始轉好,新開工面積已經連續八九個月增長,預計下半年的供應量會較充足,市場也會總體保持平穩,價格不會大幅上揚。
政策層面,黃志堅直言,目前調控措施抑制需求的空間已經很小。
上海中原地產研究諮詢部高級經理龔敏進一步稱,如果後期沒有新政出臺,樓市熱度有望延續。
不過,她認為,7月樓市畢竟是傳統淡季,短期市場應會進入一個平穩期。
前述上海本地開發商也指出,隨著上半年業績壓力解除,開發商還是會把推盤重心放在下半年的九十月份。