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上海賣地半年吸金700億
在3月份“瘋狂”與4、5月短暫調整後,京滬樓市經歷了量價齊升的“紅六月”。
漢宇地產市場研究部監測數據顯示,截至6月27日,上海新建商品住宅的成交面積爲95.6萬平方米,預計6月全月成交量將達110萬平方米,環比增幅約兩成;中原地產監測的數據顯示,截至6月26日,北京6月新建住宅簽約套數爲7191套,已超過5月的7004套。
“近期已經有不少購房者結束了前期的觀望,開始主動入市。”一位業內人士對記者稱,席捲全國的土地熱潮又給短暫降溫的樓市澆上一瓢滾燙的熱油。“一個區域拍出高價地,很容易帶動地塊周邊樓盤出現量價齊升的情況。”
“陸家嘴板塊仁恆濱江園一套84平方米的小戶型,從掛牌到簽約僅不到一週的時間就完成了,”漢宇地產陸家嘴分行的白經理告訴記者,“近期板塊內二手房成交活躍,這套房子掛牌3天就有約50組客戶上門看房。”
漢宇地產市場研究部的監測顯示,6月上海二手房整體市場的活躍度相比4、5月份有明顯的提升,交易量、帶看量環比均出現了15%~20%的增長,與此同時,二手房交易價格也呈持續微漲的趨勢。
一手房方面,截至6月27日,上海全市新建商品住宅的成交面積95.6萬平方米,加上最後3個交易日,預計6月成交量將達110萬平方米左右,環比增長超過兩成,成交均價24128元/平方米,環比上漲約3%。
值得關注的是,萬科在上海最大的一個樓盤上海萬科城,在6月份分兩次推盤,共售出約800套房源,單價約1.8萬元/平方米,單盤單月“收金”達13億元。
其中,萬科在上海最大的一個樓盤上海萬科城,在6月份分兩次推盤,共售出約800套房源,成爲上月上海的銷售冠軍。
資料顯示,上海萬科城位於閔行區馬橋板塊,網上房地產的登記名稱爲馬橋景城樂康苑,整個樓盤分東西兩個片區,成交價格約1.8萬元/平方米。
該樓盤的一位售樓人員昨日告訴記者:“其實能賣的房源都已經賣掉了,當天推出來其實都是‘日光’,但是有些購房者並不符合購房條件,所以,還有小部分房源在銷售。我們整個樓盤有2000多套房源,後期會陸續推出。”
上半年一線城市的土地市場顯然更熱鬧。
漢宇地產監測數據顯示,今年上半年,上海市經營性用地共計出讓117幅用地,同比增加64幅,出讓金額爲703.78億元,相比去年同期增幅爲373%。
漢宇地產市場研究部分析師張頎認爲,房企拿地毫不手軟,流動資金相對寬裕是一方面原因,另一方面也說明房企對於後市走向持樂觀態度,故拿地策略相對激進。“雖然土地市場一直寄生於樓市表現,但也會反作用於市場。在浦東唐鎮地王產生之後,使得周邊項目保利御樽苑和綠城玉蘭花園成交翻倍,並支撐周邊普通住宅成交均價出現5%漲幅。”
值得注意的是,近期鬧得沸沸揚揚的“錢荒”也讓部分業內人士開始擔心,下半年的樓市與土地市場可能因此受到較大影響。
另有業內人士認爲,一些大型房企由於現金流充沛且對銀行貸款的依賴不強,“錢荒”帶來的影響應不大,而對於一些資產負債率較高且高度依賴信託等金融產品的中小房企來說,“錢荒”或對其產生較大的負面影響。
“錢荒”消息的蔓延,將資金密集型行業的企業籠罩在陰影之下,充分運用金融槓桿作用的房地產企業,自然難以逃出陰影之外。“錢荒”籠罩下,房地產企業在土地市場的出手不再“闊綽”如舊。
北京土地整理儲備中心成交公告顯示,6月27日,福州泰禾房地產開發有限公司和北京華瀾恆泰房地產開發有限公司聯合體以14.3億元奪得石景山銀河商務區一商用地塊,摺合樓面價爲13573元/平方米,此前4月9日,石景山區魯谷路C2商業金融用地被新能(北京)國際房地產開發有限公司以11.65億元競得,溢價率高達174%,樓面價爲2.13萬元/平方米。
商用地塊成交價格的冷寂並不是個例,26日,房山區、大興區多宗工業地塊均以底價成交。通州區運河核心區IV-06地塊、IV-07地塊的成交溢價率也比較低,將於7月1日截止掛牌競價的海淀區清河路一商業金融用地也只收到兩次報價。
受到流動性收緊影響的,不只是房地產開發企業,房貸的申請不僅難以獲得相對幅度較大的優惠、更是延長了等待期,不過這些,都沒有阻攔住購房者購房的熱情。
北京中原市場研究部統計數據顯示,截至6月25日,北京6月二手房住宅簽約套數爲6627套,環比5月同期的4997套有明顯上漲,但預計全月二手房成交量依然低於8500套,這也將是4月來的連續第3個月不足萬套成交月份。與此同時,二手住宅成交均價放緩了上漲的腳步。6月份以來,北京二手住宅均價爲每平方米28250元,與5月北京二手房均價爲27910元/平方米、4月北京二手房均價27820元/平方米相比,表現出基本停滯的狀態。
至於6月份成交反彈的原因,中原地產市場研究總監張大偉告訴記者,“6月成交量相比5月出現了比較明顯的反彈,因爲全國範圍的土地高溢價成交,導致市場房主的心理價位再次恢復,而部分購房者也擔憂政策效果而再次入市,所以成交量有所恢復。”
他預計這種反彈將在7月份放緩,在整體資金面收緊的情況下,將明顯影響買賣雙方心理。一旦資金收緊,房價的漲幅將會得到明顯控制。
“錢荒”來襲,會否成爲土地市場的分水嶺?
根據偉業我愛我家市場研究院統計數據顯示,2013年1~6月份全國306個城市共交易土地15493宗,土地出讓金高達11305億元,與去年同期相比大幅增長60%;其中,4~6月份全國土地交易共計7564宗,土地出讓金5366億元,與去年同期相比增長39%。
“下半年土地市場難以繼續大幅升溫,整體市場形勢將出現變化,”中原地產市場研究部總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者,相比6月前,資金面出現變化,“錢荒”雖還未直接影響實體行業,但對房地產市場的心理影響不容小視。“一旦資金收緊,房地產的漲幅肯定被抑制”。
首宗地塊成交降溫
6月27日,福州泰禾房地產開發有限公司和北京華瀾恆泰房地產開發有限公司聯合體以14.3億元的價格,競得石景山銀河商務區C2商業金融用地,成交樓面價13573元/平方米。而該宗地塊的成交,也是“錢荒”來襲之後,北京土地市場首宗出讓的經營類地塊。
值得注意的是,就在今年4月9日,石景山區魯谷路C2商業金融用地被新能(北京)國際房地產開發有限公司以11.65億元競得,樓面價爲2.13萬元/平方米,溢價率高達174%。
6月27日,上海綠地聯合福建泰坤貿易有限公司耗資47億元,摘得青浦區徐涇鎮會展中心3地塊,刷新上海(樓盤)總價地王,該地塊樓板價8539元/平方米,溢價率6.74%。
6月27日當日,北京市共計出讓了4宗經營性地塊,除過泰禾競得的石景山地塊之外,綠地集團北京京永置業有限公司以4.24億元競得北京市房山區長陽地塊;北京綠地京城置業有限公司和北京綠地京華置業有限公司聯合體以4.965億元、保利(北京)房地產開發有限公司以4.8億元競得北京市通州區運河核心區地兩宗地塊。
但相比之下,大部分地塊的溢價率相比之前都有所降低。
“從6月成交的4塊經營性地塊看,溢價率及成交量都未繼續5月份的熱度。這種接近零溢價的土地出讓結果在5月份是不可能出現的。”張大偉表示,預計在整體宏觀面有所收緊的情況下,不太可能再延續之前土地市場瘋狂出價現象。
但其補充道,因爲6月份這幾塊土地位置及屬性並不是熱門地塊,7月依然有多宗熱門地塊出讓,“整體市場還有可能出現超高溢價,但熱度肯定會比之前有所降低。”
土地市場或迎拐點
一季度,房企業績一片飄紅,房企的資金狀況處於最近幾年最寬裕的時機,也使得各大房企在全國拿地的積極性明顯上漲。
據統計,2013年1~6月,萬科、保利、龍湖、恆大等全國標杆企業共計獲取108宗土地,出讓金747億元,與去年同期相比增加135%,其中萬科、龍湖、保利三企業拿地金額同比翻番;在北京,2013年1~6月首開、萬科、綠地、首創、中海等企業均有不同程度斬獲。
區域角度而言,由於一線城市樓市供需矛盾突出,加上年初政府推地積極性較高,上半年土地交易地塊514宗,土地出讓金高達1829億元,比去年同期上漲315%,同比翻兩番。
一線城市中,2013上半年北京土地市場表現尤其搶眼,據偉業我愛我家市場研究院統計數據顯示,2013年1~6月北京土地交易100宗,土地出讓金664億元,與去年同期相比上漲357%。
土地交易量上漲的同時,土地交易價格溢價水平也居於高位。2013年1~6月成交的15493宗土地中,平均溢價率爲14.8%,去年上半年土地交易平均溢價率僅爲5.1%。
但記者通過北京市土地整理儲備中心信息瞭解到,7月份入市的熱門地塊較多,不僅有夏家衚衕地塊、孫河地塊,也有臺湖等郊區熱點區域。“整體北京市場目前來看,商品房住宅地塊的高價難以避免,整體土地市場應該加快限房價競地價地塊的出讓。”張大偉表示,整體市場還有可能出現超高溢價,但熱度肯定會比之前有所降低。
對此,美聯物業全國研究中心杜俊丹告訴《每日經濟新聞》記者,流動資金緊張終將影響房企拿地熱情,“拿地溢價率有望降低。”
“其次,提高房企融資成本,市場無風險利率提高,作爲房企融資工具的銀行貸款、債券、股票和信託等各項金融產品的必要回報率將會隨之提高,比如,京城多家大行的房貸按揭利率都取消了優惠,按照基準利率執行,深圳一家銀行甚至將消費貸款利率也上浮了30%,”杜俊丹表示,銀行內部的審覈將會更加嚴格,對貸款用途上的附加條件也增多,出款週期拉長、額度更小,並且只有資信較高的房企纔會獲得資金,小型、資信狀況不佳的房企面臨風險加大。
上週四市場傳言,地產融資將有條件放開。上週五當天,地產股集體飆升,萬科A一度漲停,雖然下午開盤前,已經有媒體表示,地產再融資放開消息並不準確,但是對當天地產股大漲影響不大。有私募對記者表示,從證監會的否認看,只是表明,對於違規的地產公司不會開放再融資,沒有違規的地產股,是否可以再融資,沒有明確說法。
央行含糊否認
儘管上週五盤中有媒體表示,“房企再融資開閘”這一消息不準確,但當天房地產板塊強勁上漲,位居行業漲幅榜第二位。
對於所謂的有條件再融資,當天市場說法是,目前的狀況是企業主動申請,現在特事特批階段,有保障性住房建設、城中村改造以及商用的地產項目先行。
在上週五證監會的新聞發佈會上,證監會新聞發言人表示,根據國務院《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,及關於進一步做好房地產調控工作的有關規定,存在規定情形的房地產開發企業將暫停上市、再融資、重大資產重組,證監會堅決貫徹國務院有關規定,對房地產企業是否存在違反有關規定的情形,證監會將依據國土部門意見進行認定,進一步完善部門協商機制,提高工作效率。
一家上市地產公司負責人表示,現在非常關心、非常關注是否放開地產公司有條件的再融資,如果能夠放開,很多地產公司將會裝入其他資產,實現公司業務轉型。
超跌反彈
對於地產公司的強勢大漲,有分析師認爲,雖然有消息刺激,但是也可能是超跌反彈。海通證券分析師認爲,從5月28日至6月25日,龍頭公司平均跌幅達到32.96%,其中萬科下跌幅度達到35.59%。目前龍頭公司2013年動態PE平均在7.1倍,萬科、保利動態估值在6.2倍上下。分析師認爲上市公司銷售業績進展符合預期,中報每股收益增速穩健,不存在業績下修風險。股價已經進入絕對收益區間。
招商證券分析師認爲,地產企業將在7月底開始逐漸披露中報,大部分地產企業中報將仍然保持相應的營收和盈利增速,7月將出現地產股行情。分析師認爲,過去五年每年7月份地產指數都有一定表現,這與中報的行情有關。