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近幾年來,武漢各大商圈租金一路高漲,讓不少中小經營戶苦不堪言,為了躲避高租金,不少商戶在選址上不得不『上天入地』,避開一樓租金最高的街鋪。專家認為,過高的商鋪租金已經給中小商戶的發展戴上了沈重的枷鎖,『上天入地』或者轉戰新興商圈的模式,將逐漸被中小商戶認同。
沒有最貴,只有更貴
街鋪租金翻起『跟斗雲』,從年租8萬到228萬
從事眼鏡行業十幾年的中際眼鏡負責人童連水,本月剛貸款在江漢路某商業體購買了一套街鋪。盡管一下子背負了幾百萬的房貸,但高漲的租金逼他不得不選擇自己當房東。
童連水說,中際眼鏡在江漢路某商業中心開店半年,已成為該商圈客流最大的眼鏡店。這套鋪子月租金300元/平米,且租金將按年遞增。日前該商業中心銷售部通知他部分大面積商鋪開始銷售,正好在他眼鏡店旁邊。考慮到眼鏡店主要做熟客生意,如果物業方漲租導致店面搬遷的話,損失會非常大。考慮再三,他咬牙買下了這間商鋪。
童連水對商鋪租金的跳漲有深刻感受。
2005年,中際眼鏡在司門口民主路租下一套商鋪,童連水一次性簽訂了5年的租賃合同。第一年店面租金是8萬元/年,此後逐年上漲1萬元。合同到期後童連水跟房東洽談續租事宜,但該商鋪已轉讓給一位浙江人,在他與浙江商人簽訂的續租合同中,租金仍每年遞增,但並不離譜。不過,去年該租約到期後,該商鋪的租金跳漲到19萬元/月,即228萬元一年。童連水大呼『無法承受』。
武漢市臻味餐飲管理有限公司旗下的奶茶品牌快樂檸檬,曾在武漢多個大商圈擴張迅猛。但該公司負責人匡東感嘆,近幾年商圈租金上漲太快了,奶茶店變成了給購物中心或房東打工。他告訴記者,一般商場或綜合體的租金每年上漲幅度5%左右,但他在光谷商圈的租金一年上漲30%。如果在這些地方開店,沒有5年根本不可能盈利。
紅火的商業地產
月租最高達1000元/平米,依然有人敢租
2010年開始,武漢商業地產持續昇溫,商鋪成為投資熱點。三環內普通住宅小區街鋪價格普遍在3萬元/平米左右,部分熱門商圈商鋪價格甚至高達20萬元/平米。反映到租賃市場上,則是租金的不斷上漲。
高漲的租金已經讓很多中小商戶打消了進駐繁華商圈街鋪的念頭。
在漢口蘆溝橋路與長春街交會處經營『慢半拍』咖啡館的唐先生說,在3年前開店之初,他也曾考慮過進駐武漢天地,但武漢天地租金太高了,『現在店面的月租金是70元/平米,武漢天地起碼是300元/平米,每年還要漲租的。』
此外,光谷步行街自開街以來,當初一期部分一線商業門店每平方米的售價在3萬元左右,現在售價被爆炒到每平方米30萬-40萬元;一線門面租金也從開街時的每月200元/平米漲至每月1000元/平米。而地鐵通車後的中南商圈,部分鋪面的月租金也從400多元飆昇到了800元/平米。
匡東認為,房租貴是這幾年商業地產投資火熱帶來的直接後果。商鋪價格高,房東自然要提高租金,否則何來投資回報?
戴德梁行數據顯示,受商鋪投資熱推動,2006年至2011年,武漢商鋪整體租金年均增長5%。重點商圈平均月租金從2006年的284元/平方米,上漲到今年一季度的578元/平方米。
開店開到別人家裡去
樓中店紮堆住宅樓,已引發業主投訴
高漲的租金讓中小商戶難以承受,不少商戶選擇『上天入地』。『找了一圈沒找到門店,原來是隱藏在三樓。』昨天,特意和朋友到江漢路一家餐館吃飯的周小姐說。
記者發現,由於無法承受過高租金,不少商戶都進入寫字樓或商住樓,在樓中店辦公。還有一些商戶則從臨街的一樓鋪面,搬到了商場的負一二層,只因租金更低。
童連水介紹,中際眼鏡在武漢12家店面,4家開在寫字樓裡,1家開在商場地下室,還有的開在小區街鋪。而做手繪鞋的武漢涂家十六商貿公司,其總店也藏身江漢北路的九運大廈裡。
記者日前在街道口一幢商住樓發現,這裡雲集了各種中小商戶,有服裝店、寫真店、咖啡館……物業人員證實,不少房主都將房子出租給了他人做生意。而在光谷步行街一個小戶型樓盤,由於樓中店過多,已經引發業主投訴。
在江漢路寶利金經營護膚品的一位店主告訴記者,她剛進駐寶利金時,一套50多平米的房子月租是1200元,她已經在此開店4年多了,月租也漲到了2000元,但還是比街鋪要便宜很多。
匡東介紹,今後開店將選擇一些遠期軌道交通方便、人流相對密集的新興商圈,不再一味選擇傳統一線商圈布點。
香港模式早已出現
讓利+精准服務,生意照做錢照賺
盡管『上天入地』比起門店開在街鋪上,少了很多客流,但是不少樓中店通過一些辦法仍舊獲得了顧客的認同。
上周五中午,記者在武大旁邊的櫻花大廈碰到了化學系學生小張,他和同學到大廈裡的中際眼鏡店配鏡片。小張介紹,很多同學到樓中店買過東西。中際眼鏡負責人童連水說,雖然樓中店比街邊店鋪人流少了,但只要選址到位,一樣可以吸引客流。比如高校附近寫字樓的店面,就針對學生客群定期進行各類營銷。另外,最重要的是,進入樓中店,成本低了,可以讓利給顧客。
在中山廣場經營護膚品的店主徐瑩告訴記者,從萬松園路的街鋪搬到寫字樓後,客流確實大為縮減,但她注重的是對顧客提供的個性服務。比如,她的電腦表格裡有老顧客的生日、購物愛好,甚至膚質都進行了精確統計,能在生日、換季前通過短信與顧客互動溝通,不少顧客都是她家的忠實粉絲。
省社科院經濟所副所長葉學平認為,隨著武漢商業綜合體的增多,投資熱帶動租金上漲加快,部分中小商戶『上天入地』將成為一種趨勢。比如商業零售業發達的香港,很多零售業都在寫字樓裡,臨街鋪位都讓給了能承受高租金的高端品牌。樓中店也好,地下店也好,在各類傳播平臺如此發達的今天,做好服務、花心思營銷,一樣可以帶來滾滾客流。