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業界普遍看好城市綜合體前景。梁維春攝
由10餘位惠州知名開發商代表、惠州中原營銷總監、惠州世聯代理部總經理等業界人士參加的房產沙龍近日舉行。此次沙龍由惠州搜房網主辦,以『發現綜合體之美』為主題。論壇上,業界人士就惠州城市綜合體的發展提出了自己的觀點。
城市綜合體:片區發展的『急先鋒』
近兩年,惠州悄然進入城市綜合體時代,城市綜合體的體量也在快速放大。港惠新天地作為惠州一個比較成規模的正式城市綜合體項目,在2008年正式開始了運營,商家陸續入駐,商業也開放營業。此後,惠州迎來了華貿中心。
作為一個大型城市綜合體,華貿有商業中心,有寫字樓與住宅,屬於江北核心地段的綜合體。接下來,佳兆業中心的商業也要開始運營,從佳兆業商業的運營開始,整個綜合體定義已完全展示出來。中洲中央公園推出的是住宅,但後面還有商業部分,預計明年會亮相市場。此外,惠州各片區也有區域性的代表——仲愷片區的T-park、鑫月城剛剛完成了新的規劃定位,也是作為綜合體的形式面向市場。
世貿中心是以寫字樓和商業為主,但是在發展的歷程中也為惠州人居做了很大的貢獻。各大綜合體陸續建成投入使用,將有效地改善和提昇區域商業配套,同時提昇人居品質。但就城市綜合體本身而言,它絕對不僅僅是簡單的商業加住宅那麼簡單。隨著城市不斷發展的需要,城市綜合體也扮演著重要的角色。
首先,城市綜合體是一個片區的代名詞,更是其片區發展的『急先鋒』。城市綜合體提供了居住與商業服務,滿足了市民的消費娛樂職能,也帶動起一個商圈的形成。特別是對於規劃已定,正在開發中的片區,一座城市綜合體的出現,能夠極大提昇所在片區的發展潛力與人居環境。惠州市富盈置業有限公司營銷總監秦東旭就認為,綜合體在很大程度上是替代政府分擔了公共設施的任務。因為很多新區域的開發,很多是靠開發商自發做的,這就要花費很大的精力與成本。一個綜合體做起來了,從某種意義上,也就是市民的一個休閑娛樂去處做起來了。
其次,城市綜合體是城市發展到一定階段的產物,它的出現會帶動並改變一個城市居民的消費習慣、消費理念乃至是生活方式。對此,華貿中心副總經理王逸宇談到自己的一點感受。2010年王逸宇初次來到惠州時,發現晚上8點過後江北就全黑燈了,晚上沒法出去,而且根本找不到吃飯的地方。現在的江北夜生活雖然說不上有多繁榮,但是已經在慢慢地改變。
王逸宇認為,一個項目所做的改變是有限的,說不上華貿能給江北生活帶來多大的變化,如果說一個項目真的做了一點貢獻,也是因為城市化的進程中,剛好前面的項目做了很多鋪墊,如果沒有前面幾個項目在惠州的鋪墊,客戶可能根本不會有城市綜合體這種概念。
惠州近年來發展迅速,城市綜合體在近兩年的大量出現,都是依賴於城市的發展。在惠州投資城市綜合體,開發商看中的是城市未來的發展,所以這類投資具有一定的超前性。那麼,一下子建這麼多綜合體,惠州能夠『消化』得了嗎?相信不少市民都會有這樣的疑問。即便未來惠州需要相當數量的城市綜合體,眼下的這些綜合體能熬多久?會不會倒在黎明來臨前呢?
城市綜合體發展日漸成熟
論壇的嘉賓認為,城市綜合體發展的基礎是城市化水平。具體而言就是惠州城區對周邊片區產生置業的影響力。比如說博羅、惠東、惠陽、大亞灣的居民,他們覺得買房一定要考慮惠州城區的這種想法,真正是從2010年開始的。在2010年,惠州的城市印象、城市感覺開始凸顯出來。因為這一年有幾個綜合體的項目、有幾個商圈開始形成,城市化首先有一個很明顯的階段就是商圈的形成。
作為惠州城市綜合體先驅的港惠新天地,之前在經營上也有過掙紮,但是到2010年就得到明顯改善。這就說明城市的綜合體承擔的是城市發展的使命。
港惠新天地可以算是惠州第一個城市綜合體。2007年投放市場,2008年開業到現在將近5年時間,期間雖歷經多次調整,但最終還是贏得了市場的認可,帶來了演達商圈的繁華。作為港惠新天地的開發者,秦東旭就表示,城市綜合體的發展是一個逐漸成熟的過程。秦東旭說,綜合體的經營屬於持久戰,自身也是處於一個不斷調整的過程。從前期來講必須保證一定的回收,所以有一塊肯定要賣,保證資金的回籠,纔能有後續的持續經營。但是真正的商業經營不能靠一刀切的買賣,那樣注定不會持久。也正是在經營過程中認識了這問題,所以他們在2009年推出港惠二期的時候,港惠新天地的商業完全不賣,自身持有。當然這個也是依托於一期的相對比較成功的經營,一個是給商戶招商帶來了信心,再一個是在現金的支持上也有一定的幫助。如果想把商業做好,返租商業的殺傷力太大。未來,港惠還會有三期,不過也是在不斷地摸索和完善。因為商業經營不是一天兩天,不是做一個廣告就一定能起到很好的效果,要歷經調整過程。他同時指出,首批幾個主打深圳市場的項目,包括光耀、富盈置業等都是針對深圳市場,為什麼不想打惠州市場?主要還是感覺惠州市場剛剛是在城市化的起步階段,老百姓相對來說後知後覺,對市場新概念的接受程度不太敏感,所以不敢輕易放手。但是2009年開始做二期的時候就非常明顯了,一方面是因為政策調控,再一個是客戶的接受程度上,一期、二期就有了完全不同的變化。港惠新天地一期將近有八成的客戶是深圳的,但是二期八成的客戶是惠州的。他們對項目的物業增值,包括對城市的新的生活方式,也都是比較認可的。
綜合體運營成本大選址重要
論壇當天,在座的每位地產界人士都直言操作城市綜合體不易,想做好更難。運作城市綜合體,資金方面會承受相當大的壓力。如何能不倒在黎明前,如何能守得雲開見月明?細細耕耘市場,等下去、熬下去似乎是最好的答案。惠州市南天大新置業有限公司副總經理左西就表示,綜合體操作難度較大,非等非熬不能出成果。左西認為,商業中心是要慢慢形成的。大新城是2005年拿的地,但是直到去年5月份的時候纔動工。為什麼會等這麼長的時間呢?因為2005年拿地的時候,水口片區可以說是一片荒涼,不具備商業地產的條件。但是,隨著時間的流逝,水口文體廣場、假日酒店等設施的出現,三環路雙向八車道的擴建,周邊大項目的開發,給水口片區帶來了活力與生機,水口的發展逐漸得到了認可。所以說做綜合體要等得起,要熬得住。
城市綜合體看起來很火爆,也好像有很高利潤,但是其實要綜合協調的問題很多。因為開發商自己要做配套,同時還要帶領周邊的各種資源和力量共同合力來推動區域發展,所以難度較大。
鑫月實業有限公司營銷總監林更元多年從事商業運營。他指出綜合體運營的四個關鍵詞:選址、運營成本、人口聚力、等待。對於運營成本問題,他說,選址很重要,但除了選址之外,做城市綜合體的時候,最難辦的一點就是運營成本。為此,他們希望盡可能做到既有足夠資金能夠服務商家,又能使管理費最大限度讓利給商家,商家能夠支付成本、打開市場並慢慢盈利,最後就能達到雙贏。至於時間問題,林更元同樣強調『熬』。他認為每個市場的培育都是需要耐心的,不可能一蹴而就,要耐得住時間的考量纔能夠聞到市場的芬香。
數量不是問題,關鍵是差異化
論壇上,多數嘉賓都認為每個城市綜合體都有其定位,或要制造片區商業核心,或要打造惠州城市高端形象,只要差異化做好,這麼多城市綜合體也能夠和諧共存。這對於提昇惠州形象,提高惠州人居環境都有所裨益。佳兆業惠州公司營銷總監鄢長存認為,城市綜合體裡面有很多功能,很多物業類型對應的功能,包括辦公的、商業的、購物的、吃喝玩樂的,還有酒店和居住的功能。其實城市綜合體的使命是什麼?HOPSCA,這是以前的說法,城市綜合體的使命就是締造城市中心,無論是城市的中心還是副中心,在各個中心一定會有一個城市綜合體來肩負這個使命。
鄢長存表示,惠州江北18號小區不但有佳兆業中心,還有凱賓斯基,還有中信城市廣場,還有富紳大廈,還有德威。他統計了一下這個數字,商業面積超過了20萬平方米;其中,商務辦公面積,幾棟寫字樓加在一起超過50萬平方米;酒店有兩個五星級,一個凱賓斯基,另一個是佳兆業中心的酒店,公寓有佳兆業中心的公寓,居住面積超過了25萬平方米。20萬平方米加50萬平方米,再加兩個25萬平方米的居住,這麼大的集群放在這裡,就會成為惠州未來很長一段時間的城市最核心的區域。城市綜合體在這裡不是競爭,而是形成集群效應,互相促進。
左西也提出,業內都在談中心,其實很多區域都在打造中心。而他印象中最深刻的是政府曾經提出一個概念,一個城市要做區域型的商業節點。為什麼政府要做這個規劃呢?在一個城市,以前是一個中心再往外擴散,但是未來的城市特點應該是各區域組團會發展得比較好,自發地形成他們的購物、休閑、娛樂配套的區域性的中心概念。畢竟我們中國目前還不是汽車上的城市,還是受區域、戶籍的限制,一個區域受制於很多方面。所以,每個片區都需要有它的中心,每個城市綜合體都可以成為片區的中心,所以惠州可以容得下一定量的綜合體。林更元在談及目前惠州綜合體多家綻放的情況,是否會導致惡性競爭彼此不和時,他以廣州天河城為例子給出自己的答案。林更元認為,其實多家綻放並不抵觸,反而是彼此促進,就像廣州天河城,周邊集聚了多家商業綜合體,如正佳廣場,太古匯,但結果證明大家是相互促進的,而非想像中的陷入分流,擱淺沙灘。
綜合體符合年輕人『口味』
華貿中心副總經理王逸宇認為,城市綜合體在改變這座城市的生活方式,尤其是年輕人的生活方式。
說到對於城市生活方式的影響和改變,王逸宇談到,現在有些年輕人不願意去河南岸那邊辦公,寧願要低點工資也要在江北。在華貿工作,他們看中的就是環境。而這種新消費觀念,在今年尤其明顯。王逸宇介紹,華貿的公寓是今年1月份之後纔交的樓,但是租金超乎他們自己的預期。以前客戶打聽這裡以後能租多少錢,王逸宇的心理預期是能租2000元,今年入住後纔發現已經遠高於2000元了。
華貿自己在調查中發現,36平方米的月租基本上沒有低於2800元,高的超過3500元,平均下來基本上沒有2000元以下的,完全超過了預期。王逸宇覺得華貿公寓的客戶群體超乎了自己的預期,『85後』到『90後』的新生群體成主體客戶。特別是『85後』到『90後』的小姑娘,很願意租公寓住。王逸宇認為這是一種趨勢,而他們在住宅產品銷售的過程中也發現,之前的產品定位和客戶群稍微有一點偏差,他們沒想到是『85後』最追捧他們的產品,也最懂他們產品的人。年輕人喜歡公寓,並且願意付很高的成本和代價。
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業界:惠州暫不需建過多寫字樓
記者在論壇上注意到,各位嘉賓更多談及城市綜合體的商業與居住部分。而對於寫字樓內容涉及不多。記者就此詢問業界對於惠州寫字樓的看法。王逸宇就談到,從目前來說,華貿的兩個寫字樓如果是明年年底達到80%以上的入駐率,可以說是超乎了大部分的寫字樓的入駐企業。如果說未來每個項目都會有寫字樓的話,一般不建議有太大的量,至少在未來的三到五年內,加上佳兆業的出來之後,一般的項目不建議有太大的寫字樓面積。同時有業界人士提出,惠州寫字樓市場需求有限。新建寫字樓其實是在跟舊樓搶客戶,新的寫字樓客戶越多,就意味著原有寫字樓客戶流失越嚴重。惠州目前的市場情況並不適宜建太多寫字樓。
南方日報記者聶金釗