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漫畫:唐戈
面對購房霸王條約該不該出手,讓不少人糾結。新華社發(圖文無關)
限售限簽引發諸多不平等條約,對樓市看漲預期讓不少購房者無奈接受
限漲7.5%,這個年初定下的目標像緊箍咒籠罩在廣州樓市上空,隨著時間向年中邁進而日發顯得緊張。近日有越秀區某新盤的買家向記者報料,稱有市區一手樓開發商在賣尾貨時拋出『不平等條約』,購房者必須一次性付款,且自簽申請書,要求2014年1月31日纔網簽。由開發商草擬卻以買家名義書寫的『申請書』上明確寫明: 『若在結清尾款至2014年1月31日期間政府解除限簽問題,本人應配合開發商及時辦理簽約手續』,由此可見不平等條約的始作俑者為限簽規定。
據記者了解,天河北某新盤、海珠琶洲某新盤前期尾貨也遭遇越秀區某新盤的麻煩,由於一手尾貨比前期銷售時間慢了一年多,價格整整漲了1萬~2萬元/m2,與商品房限價令相悖,故此簽約受限。廣東中原項目部總經理黃韜表示,這些『申請書』非常不公平,對消費者毫無保障,且有關申請書無法明確網簽時間,拖個一兩年都不知道。一位資深地產投資者則表示,現在一次性付款,大喇喇兩三百萬元交給開發商,到明年1月無法網簽的話,購房者必須申請解約,拿回全額樓款,連活期利息都『蝕埋』,相當於借錢給人家發達,自己一點好處都沒有。黃韜則認為,現在限簽限售使市場供應量減少,未來累積的漲價壓力非常大,消費者面對不平等條約都要簽下入市,明顯看出消費者看好未來樓市的趨勢,認為樓價上漲帶來的風險比不平等條約帶來的風險更大。
記者李鳳荷
不平等條約:270萬全款先付何時網簽不知
買家鄺女士於5月底到越秀區某一手盤看樓,該項目自2012年初開始銷售,目前3棟樓只剩下十多套單位。據鄺女士透露,她當時去04單位看樓時,銷售代理手裡也只有3個同類型單位可看。這個76平方米的兩房單位,單價3.5萬元/m2,總價接近270萬元。
鄺女士與銷售代理談及付款條件時纔被告知,項目受到政府限簽,現在只能認購,但照樣需要在兩個月內交齊樓款,按揭付款恕不接待。隨後,銷售代理拿出一份所謂事務申請書的標准格式,讓鄺女士照抄。根據該事務申請書的內容,延遲簽約是由鄺女士主動提出,鄺女士必須在8月9日前支付270萬元全款,在2014年1月31日之前解約的話,必須由鄺女士提出再由開發商審批,若同意的話,樓款可全額退回;若在2014年1月31日前政府解除限簽問題,鄺女士應配合進行網簽;若在2014年1月31日時仍未可以網簽,鄺女士可以選擇繼續等待。
鄺女士把該事務申請書內容給一位資深地產投資者看了一下,這位地產投資者認為內容非常不平等,270萬元放在開發商處超過半年,按半年理財產品的收益至少有5%,相當於10多萬元收益白白浪費;且內容對何時網簽完全不做任何約定,2014年1月31日這個日子也不知道怎樣定出來,開發商被允許網簽的套數也不清楚。
最讓鄺女士生氣的是,本來她打算硬生生啃下這個不平等條約,但銷售人員未經她同意就把分期付款的時間從兩個月縮短為1個月,必須提前到7月9日前一次性付款。她認為事務申請書充滿種種不平等的陷阱,加上銷售人員隨意更改認購書內容,一怒之下取消認購。
限簽也不愁賣願者上鉤
記者從行業人士了解到,受限簽影響的一手尾貨還真不少,天河北某新盤2011年底以2.5萬元/m2開售,如今剩下的尾貨賣到4萬元/m2,但與越秀區某盤尾貨一樣遭受限簽,於是也是祭出一次性付款再推遲到明年網簽的招數。海珠區某新盤的尾貨同樣有此問題,之前該項目有幾套房屋因買家原因而推遲網簽,買家簽訂的認購書價格比政府批復的限價高很多,開發商為此不知怎麼辦。
黃韜表示,政府限價的規定,一是參照周邊新房的價格;二是參考項目前期的銷售價;三是參考行政區2012年的均價。一手尾貨因有項目前期的網簽數據為證,多是參考前期銷售價,而對於這些前期賣2萬元/m2或2.5萬元/m2,現在一手尾貨價飆昇到3.5萬元/m2甚至4萬元/m2以上,必然會遭受到限價與限簽的約束。他認為,一次性付款而網簽時間未確定,必然會損害消費者利益,但消費者面對樓價很可能飛快上漲的趨勢,故此寧願『吞下』不平等條約,也不願意等樓價昇了再入市。
大調查
『雙合同』蔓延『剛需』盤最多
當下,樓市規避限價的方式可謂百出,最常見的就是雙合同:一份是按毛坯價出售的合同,一份是裝修合同。但這種做法無形中加大了購房者的負擔和風險。同時,最近有媒體披露,一些兩套房以上購房者開始通過住房抵押申請消費貸款,曲線變身房款。記者日前向廣州市部分銀行和按揭機構了解消費貸款的情況,發現廣州市場消費貸款變身灰色房貸的機會不大。不過有按揭人士透露,由於今年三四月份受新『國五條』末班車效應的影響,一二手房成交火爆,逐季度發放的銀行住房貸款額度明顯吃緊,有可能以非房貸業務來補救。此外,目前市場逐漸興起雙合同簽約,以裝修貸款來補貼首期款也的確有必要,故此有可能導致裝修類的消費貸款增多。
近郊大盤:一份合同與發展商簽,一份合同要與裝修隊簽
日前,記者在一近郊一大盤采訪時,遇到正准備簽約的買家張先生(化名),張先生告訴記者,上個月在該盤以1.17萬元/m2的單價買了一套88平方米的兩房單位,總價為102.96萬元。到了簽約時,開發商卻告知,只簽毛坯的合同,裝修合同另外簽。毛坯房總價783200元,剩下的246400元以裝修款支付給裝修公司,需要在半年之內交完裝修款。張先生原計劃首付給六成約60萬元,但現在要給72萬元,這多出來的12萬元,給他增添了額外的壓力。而且在簽合同前,買家就必須繳納30%的裝修款給裝修公司。若沒有提前交這筆款項,開發商就拒絕簽買賣合同。『如果裝修公司跑了,或者出現任何質量問題,我該去找誰索賠呢?因為,按照裝修合同,賣樓者是沒有任何責任的。可是,假如我不按照發展商的要求交款的話,我之前繳納的2萬元定金就要泡湯了。看到現在賣地結果總是地王誕生,而樓價更是天天在漲,我最終還是決定向發展商妥協。』
天河:豪宅盤已領證暫無『雙合同』 『剛需』盤為領證鋌而走險
天河區大部分的在售樓盤,尚未出現『雙合同』現象。特別是房價高企的珠江新城板塊,由於在售項目的預售證獲批時間普遍較早,且發展商在申報價格時留有較寬松的上浮空間。譬如珠江新城內某在售一手住宅項目2012上半年的開盤價約3萬元/m2,如今新推組團的價格已高至4萬元/m2以上,而據該項目負責人透露,其早前向市房管局報備的價格在5萬元/m2左右,『我們不會耍花樣玩「雙合同」,現在最苦惱的是限網簽。』
不過,有小部分剛領證或即將領證的天河樓盤,在多次延後開盤後,將以分拆購房合同和裝修合同的『雙合同』形式入市。東圃板塊的某『剛需』樓盤,原本將參照周邊一手房價商定開盤價,但因近期『市場指導價』生變,遠低於發展商的預期。該項目負責人頻頻向市內多個實行『雙合同』樓盤取經,眼下正醞釀月底領證後以『雙合同』發售。在市中心路段,某主推中小戶型公寓產品的商業項目也玩起了『雙合同』銷售。原本商業項目並不受到住宅調控影響,但近期業界傳言四起,據消息人士透露,一些售價較高的商業項目,或亦受到有關『指導價』的乾涉。
海珠:新盤正收集『雙合同』貼士
4月底限價以來,海珠區某新盤『2.7萬元/m2進去,2.1萬元/m2出來』的『慘痛』經歷嚇怕開發商,市場上新貨頻頻搞『雙份』合同,海珠一新盤預計8月份開售,現在已經收集市場雙合同的做法。有關人士告訴記者,江南大道新盤今年初拿預售證,陽光家緣毛坯簽約均價都在3.1萬元/m2,如果8月份給該項目的限價只能在3萬元/m2以下的話,他們勢必搞雙份合同不可,因為項目預期帶裝修出售均價在3.5萬元/m2。記者王荔玨、李鳳荷、王雯倩