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今年上半年,房地產市場沉浸在樂觀向好的喜悅之中,然而這並非全部房企的寫照。在大牌開發商高歌猛進之時,一部分默默無聞的中小企業正經歷着殘酷的行業洗牌。在關乎存亡的關鍵抉擇中,他們或退出、或轉型、或割肉、或追逐資本市場,無不使出渾身解數,到底哪條路纔是正途,唯有等待市場給出答案。
放手一種無奈的選擇
2013年,樓市的持續回暖並沒有給所有開發商都帶來福音,反而引得整個行業分化加劇。這邊是規模房企份額不斷做大,另一邊卻是中小開發商在巨頭的陰影下舉步維艱。一部分開發商因難以爲繼只能選擇“放手”,變賣資產成爲了他們“留得青山在”的無奈之舉。
近期,此類消息不絕於耳。金都房產爲緩解資金壓力把旗下高爾夫藝墅項目出讓給融創和綠城,盛高置地在接連賣地、賣項目後最終把殼資源都賣給了綠地。以上並不是故事的全部,如今正有不少房企準備在變賣家當後退出房地產行業,上海新梅就是其中的代表。這家上海本地房企近期完成了一筆特殊的交易,以1020.86萬元向興盛集團出售江陰新蘭房地產開發有限公司55%股權,並以3035.3萬元向興盛集團購買喀什中盛創投有限公司100%股權,以間接獲得宋河酒業10%股權。事實上,上海新梅憑此完成了房與酒的置換,公司決策層也確定了在未來一段時間內逐步退出房地產行業的戰略。
“因房價、地價的持續走高,房地產行業逐漸成爲一個寡頭壟斷的行業,中小型房企生存困難”,萬好萬家直言不諱地說出了公司擬由房地產、酒店業向礦產行業和第三方支付產業轉型的緣由,也道出了該類企業共同面對的困局。與其相類似的是,綠景控股也已明確未來的轉型方向,即在經營範圍中增加項目投資、礦產資源開發,力求逐步退出房地產行業。
資金千萬裏追尋着你
“將來的房地產市場,沒有幾千億的融資平臺,你只是一個打工的”,這是萬科掌門人王石發表的論調。一線房企尚且爲資金髮愁,中小規模企業自然不會好過,資金扼住的是他們繼續存在的資格。在銷售業績不佳和信貸途徑不暢的局面下,一部分試水者開始跟隨大型房企的步伐,打起了赴港上市的主意。
本月,南京朗詩地產以總價8.631億港元,收購香港上市公司深圳科技控股有限公司12.6億股,從而完成借殼上市。今年以來,儘管有綠地、萬達等龍頭房企陸續赴港征戰資本市場,但這再也不是巨頭們的獨角戲,中小房企正成爲其中的生力軍,他們對融資的渴求絲毫不亞於第一陣營的大象。除朗詩之外,金輪天地、五洲國際等內地中小房企也都於年內成功登陸香港資本市場,而這或許只是一個發端,有消息稱目前有此類想法的開發商並不在少數。
中小房企堅決尋求上市,其間自有“榜樣”的力量。不用提那些行業巨頭頻頻發債爲市場搏殺提供了多麼強有力的支撐,單就是“黑馬”佳兆業今年以來在港融資逾80億元,並屢屢擊敗強手將優勢地塊高價收入囊中,就足夠讓觀望者羨慕好一陣子了。天津財經大學經濟學院副院長叢屹表示,中小房企尋求上市無可厚非,但融資不應該成爲他們的最終目的,雖然可解一時之困,卻不一定能夠保證企業的生存。從根本上,企業還是應該圍繞“產品創新”狠下功夫,如果沒有這一內核,即使融資再多也仍然沒有用武之地。況且,如果房企不能清楚地告訴投資者自身優勢何在,投資預期無法得到確認,融資恐怕也不會是一件容易事。
土地拿或不拿都難受
做房地產,只有資金並不意味着成功,土地儲備是另外一個要素,正如做飯一般,柴火燒得再旺也需“有飯可燒”。對不少中小房企而言,拿地或者不拿是心中鬱結,更是一道艱難的抉擇。本就存貨不多的他們,不拿地意味着窮途末路,拿地就難免要與大型房企遭遇,但凡有開發價值的土地,價格都會被“舉”得虛高。
當然,市場上總會有勇士出現,今年上半年以佳兆業、越秀爲代表的一批房企面對大牌開發商屢屢上演虎口奪食的“逆襲”。更有一家註冊資金僅1000萬元的北京房企豪擲46億元拿地刷新上海總價紀錄,上演了蛇吞象的壯舉。中小房企哄搶優勢地塊,驚喜的背後尚存隱憂。若非資金充裕有規劃而爲之,這樣的行爲無異於一場豪博,而賭注正是公司的前途。近日,大龍地產控股子公司北京市大龍房地產開發有限公司與中融物產有限責任公司簽訂了《解除協議》,前者將不再建設北京市棉花片危改區“大龍新都”項目,以改善公司財務困境。在寸土寸金的北京樓市,若非萬不得已,誰都不會主動甩掉位於二環內的黃金項目。大龍地產這一次“斷臂求生”,正是在爲當年的蛇吞象“還債”。
突圍敢問正途在何方
優者勝,劣者汰,房地產行業新一輪的自我調整正在激烈地進行。“市場集中度提升”、“大房企時代來臨”……還記得這些行業預言嗎,它們已一個個變爲現實。叢屹認爲,如今中小房企的競爭優勢正在逐漸失去,他們開始被擠出市場。
“對開發商來說,並非每一幅土地都能賺到錢。但有價值的土地又都炙手可熱,優質地塊往往需要經過多輪競價才能入手,因此它們中的絕大多數都是被大房企壟斷的,高額的地價,中小房企根本無法望其項背。”叢屹分析稱,中小規模開發商正在面對諸多經營難題,融資渠道明顯收窄,融資成本大幅升高也是其中的關鍵問題之一。同時,中小房企受自身條件所限,開發的項目品質總體不高,也無法實現規模經濟,而這正是大房企所追求的模式。
“困難重重,但不意味着他們無法在夾縫中尋得生存空間”,在叢屹看來,中小房企仍有突圍的機會。對此他給出了建議,“抱團取暖是可以嘗試的方法,這樣做就是爲了突破大房企的壟斷,贏得突圍機會。而在住宅開發門檻被擡高的今天,中小房企也可以適度進入產業地產、商業地產等領域尋求轉型。更重要的是,企業在經營中必須敢於嘗試創新,從而明確定位,形成鮮明特色。比如,開闢適合自己的獨特融資渠道;在大盤開發能力不足的情況下打造客羣明確的特色產品等。