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-三幅地塊將以一次競價方式掛牌出讓『可能打造超高層建築群』
被稱為『特區中的特區』的深圳前海首批出讓的三幅地塊敲定。
6月25日,深圳市土地房產交易中心公告稱,受深圳市前海深港現代服務業合作區管理局(下稱『前海管理局』)委托,以一次競價方式公開掛牌出讓位於前海深港現代服務業合作區(下稱『前海合作區』)的3宗商業性辦公用地使用權。3幅地塊中,兩幅定於7月26日進行報價,另一幅地塊的報價時間定於8月16日,報價時間均為10分鍾。
這三幅地塊均位於靠近深圳市寶安區的桂灣片區。據公告,三幅地塊總佔地面積為16.8464萬平方米,總建築面積約為127萬平方米。三幅地塊的使用年限均為40年。這三幅地塊的掛牌起始價計劃在7月5日公布。
一名業內人士稱,簡單估算,這三幅地塊的平均容積率接近9.0,這意味著這三幅地塊未來很可能會打造超高層項目。
官網資料顯示,前海合作區位於深圳西部蛇口半島的西側,珠江口東岸,由雙界河、月亮灣大道、媽灣大道、寶安大道和西部岸線合圍而成,佔地面積14.92平方公裡。前海重點發展金融、現代物流、信息服務、科技服務及其他專業服務四大產業。
高門檻設限
前海首批出讓的三幅地塊門檻極高。
按6月25日發布的公告,三幅地塊中,T201-0077地塊、T201-0075地塊競買申請人,應具有城市綜合體開發經驗,2012年會計年度的資產總額和主營業務收入均不低於100億元人民幣或等值外幣。此外,這兩幅地塊項目建成後,均有超過5萬平方米的辦公樓物業,應無償移交給前海管理局。這兩幅地塊均定於7月26日進行『一次競價』的報價。
T201-0078地塊對競買申請人的要求更為嚴苛。須滿足三個條件:香港聯合交易所上市企業,2013年6月24日市值不低於400億港元;2012年會計年度的營業收入須不低於200億元人民幣或等值外幣;在競買前,與不少於3家境外的世界500強金融機構或其控股的一級子公司簽署入駐該項目的合作意向。
而且,T201-0078地塊的競得人,還需在競得該宗地一年內,在前海合作區設立具有獨立法人資格的全國性或區域性運營總部,到2015年實現年度營業收入不低於100億元人民幣;該項目建成後兩年內,吸引入駐企業合並納入前海合作區統計核算的年度納稅額不低於10億元人民幣。
此外,T201-0078地塊辦公樓物業中的16.9725萬平方米面積限自用,該部分自取得工程竣工驗收備案或通過規劃驗收之日起10年內不得轉讓。
深圳當地某開發企業總經理認為,由於門檻極高,中小企業肯定無緣競標上述前海地塊,可能政府已經和一些大型企業有過溝通。但他也承認,按前海目前的商業用地的樓板價水平,以及這三幅地塊的建築體量,耗費資金極大,一般的民營開發企業也難以承受。
不過,前海管理局新聞發言人王錦俠昨日強調,除了已公布的信息,沒有其他信息發布。他否認已與部分企業達成協議,稱『如果那樣就違規了』,『競拍是依法進行,凡是符合條件的企業都可以參加。』
或建超高層建築群
值得一提的是,此次出讓的三宗地塊采用一次競價的方式進行報價。
前海管理局未解釋何為『一次競價』,僅稱『按照地價報價最高者得的原則確定競得人,競買人的地價報價不得低於掛牌起始價』。
但有市場人士分析,一次競價應該指的是只有一次報價機會。類似於上海土地市場中偶見的『邀標』出讓,競得人只需出價一次,但報價不能低於底價。
今年5月曾有港媒報道稱,前海土地開發和建設處於大提速的起步階段,總體地價不應高於周邊的寶安中心區、後海中心區。香港《經濟日報》援引深圳國土委資料稱,後海中心區今年1月成交一商業用地的地價9875元/平方米,去年12月成交一住宅用地的地價為8609元/平方米。
6月25日當天,前海管理局公布的《前海深港現代服務業合作區土地供應暫行辦法》提及,前海將綜合運用彈性年期、集約獎勵、需求管制等調節工具,實施差別化土地供應和地價政策。具有重大影響和特殊意義的產業項目用地的自用部分,可按法定最高年限出讓。出售部分,按該類建設用地最高年限出讓。
一般來說,商業用地年限最高即40年,辦公樓用地為50年。
香港《經濟日報》昨日報道稱,前海此次次出讓的土地位於靠近深圳寶安區的桂灣片區,該片區官方定位為重點發展金融、貿易、會計等現代服務業,吸引企業總部聚集。
據深圳新聞網去年2月報道,深圳市政府審議並原則通過的《前海深港現代服務業合作區綜合規劃》提出,前海合作區將構建『三區兩帶』的城市規劃結構。『三區』是指桂灣片區、鏟灣片區和媽灣片區。三個片區的產業發展各有側重。其中,桂灣片區將安排一組標志性的超高層建築群,統領整個前海灣區,並成為景觀視線焦點,打造深圳濱海城市中心的新地標。
招商地產(行情,資金,股吧,問診)
『未接到競標邀請』
需要指出的是,前海首批土地出讓曾幾經推遲。
今年1月,前海管理局有關官員一度透露,3月底前預計將以『招拍掛』的形式完成前海第一批土地出讓。此後的5月,有知情人士告訴早報記者,前海『第一批公開出讓的將是政府手中的土地,而不是大企業手中的地』,『這批地前期和一些企業談得差不多了,出讓也是走一個市場程序。』
目前,前海板塊的主要土地統籌方,包括當地政府、招商局集團、深圳國際控股有限公司(00152.HK)、中集集團(行情, 資金, 股吧, 問診)(02039.HK)。
在政府率先推地後,大企業的推地節奏備受關注。香港《經濟日報》昨日的報道提及,前海管理局新局長張備履新後,已根據前海土改要點,與三大企業統籌方進行新一輪的協商,政府傾向能與三家機構達成大體一致的方案。
但企業方面似乎仍不著急。談及前海土地出讓,招商地產(000024)董秘劉寧僅稱,昨日出讓的三幅地塊『和我們沒有關系,我們沒有接到競標的邀請』。
今年5月,香港《明報》曾援引招商地產董事長林少斌的說法稱,因眼下官方規劃尚不明朗,招商局傾向等到首批前海土地出讓後,觀其細節、再作部署。林少斌同時直言,招商地產未來應該會『包辦』集團在前海的住宅開發任務,只是具體建築面積尚未確定;至於商業物業,則會根據自身財務、能力,決定由招商地產全盤負責還是與人分工。