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自80後進入適婚年齡後,婚前購房逐漸成為主流。
深圳是一座年輕人的城市,很多年輕人在這裡成家置業,而他們普遍是首次置業——購置婚房的意向又是怎樣的呢?記者日前通過調查並從中介機構了解到,隨著限購、限貸等政策的制約、深圳房價的高企以及80後漸成購買婚房的主要群體,深圳年輕人購買婚房的置業行為發生很多改變。
自80後進入適婚年齡後,婚前購房逐漸成為主流。在限購限貸前,小戶型物業總價低、首付少,是適婚族的上上之選,而在限購限貸後,為了不浪費購房和貸款名額,選擇一步到位的越來越多,需求面積變大,大中戶型走俏婚房市場。還有就是社區的選擇,配套齊全、交通便利的大社區成為選擇婚房的重要條件,在條件允許的情況下,力求給愛安一個完美的家。
此外,來自中聯地產的調查數據表明,目前深圳婚房需求最為集中的四大片區分別是福田區的新洲、梅林,寶安區的龍華以及龍崗區的布吉。
受訪的一些婚房置業者則以實際經驗建議,在經濟條件允許的情況下,婚房可一步到位選擇三房,『因為婚後,尤其是孕育子女後,居住需求迅速變大,兩房會馬上顯得局促』,而同時,受制於經濟條件,購房可以選擇稍遠但是交通便利的地區。
購房不再僅是男方的事
『深圳人購買婚房的年齡主要是25—30歲』,中聯地產最近做的一份調查顯示這一年齡層的比例為55.54%,『這和適婚年齡的人群相符,他們大多是大學畢業後或工作幾年後結婚購房』。中聯地產二手房研究院總經理肖小平表示,其次是20—25歲,比例超過兩成,其中部分剛畢業大學生,為求工作生活穩定,長輩資助一些戀愛中的准新人購買婚房;而30—35歲購買婚房比例也較高,為16.42%,這些一般為晚婚者。35歲以上及20歲以下購買婚房比例很小。
而在房價高企的今天,在深圳購買一套普通住房的首付款(三成)基本在40萬—50萬元,對於經濟實力相對薄弱的80後而言,購置婚房時,面對高昂的首付款,他們也不是孤軍奮戰,而是有了更大的後援團。
『我們買房時我自己和父母承擔了大部分,當時女朋友則承擔了裝修等的費用』,畢業三年在深圳工作的小張告訴記者,在去年他們購置新房時,面對近40萬的首付款,他不得已由父母資助了一些。而小張的經歷或與深圳大部分年輕人首次置業的情形相似,記者從多家中介地鋪的調研和一線分行經理處了解到,目前80後的婚房首付款主要以男方為主,女方和父母為輔。
『過去的傳統觀念,購買婚房是男方的責任,應該由男方來承擔,女方最多負責裝修或是體現在嫁妝上,但由於當今社會競爭激烈,生活壓力更大,加上新《婚姻法》的衝擊,在購房置業上,傳統觀念已經發生了明顯變化』,肖小平告訴記者,據調查顯示,為了房產證上能名正言順地署上女方的名字,有73%的女方願意跟男方共同購買房產,僅有27%的婚房完全由男方承擔購買。再者,從夫妻二人的感情方面看,共同承擔購置婚房的,通常在感情方面也更穩定,基礎更牢靠,為了美好的明天二人選擇攜手向前,共同奮斗。
記者了解到,在深圳,普通的兩房都要150萬—200萬元,這樣三成首付即需要50萬元左右,以年薪10萬左右的普通白領階層計算,如果首付單憑個人承擔,則往往需要8年以上纔有支付首付的能力,而即使如此,首付之後依然要面臨每月5000元以上的月供。
但是,因為80後的家庭普遍是獨生子女,在購房困難時有更多來自家庭的幫助。『這樣的房價對事業正處在上昇期的80後群體而言,確實有很大的挑戰』,肖小平表示,但是就中國的傳統觀念,父母在子女購買婚房中,一般會在經濟范圍內力所能及地幫助孩子,減輕年輕人的壓力。統計顯示,從市場成交的婚房來看,在首付款上,有八成置業者的家庭給予一定程度支持,僅兩成的婚房置業者是年輕人自己承擔。
『一般而言,在婚房的選擇上,小戶型物業總價低、首付少,是適婚族的上上之選』,一名中介地鋪的資深置業顧問告訴記者。
限購後2房以上漸成婚房主流
而記者了解到,需求婚房的群體多為年輕人,大部分人收入普遍不高,積蓄也相對較少,購買婚房對大多數年輕人而言更多是一種過渡。在限購政策出臺以前,更多的人將單身公寓或一房一廳作為婚房的首選,但自限購政策出臺以後,購置婚房的面積區間有了明顯的變化,由於購房成本逐年增高,當今的婚房不再是一個單純的短期過渡,而是綜合考慮了學位、醫療、上班遠近等因素,於是目前對於深圳適婚年輕人而言,2房成了婚房主流,肖小平表示。
在此前中聯地產做的一次調查中顯示,兩房已成為婚房的第一選擇,比例超過五成,三房比例則高達41.51%,很多人選擇了一步到位購置較大戶型作為婚房,這也導致了近年來過渡型一房或公寓婚房比例減少,僅為4%左右;而交通完善,原關外置業趨勢增加,一些原本在關內買一房的購房者,前往關外購置2—3房。
市民邢先生在2年前購買了作為婚房的位於新洲的小兩房單位,總價在160萬元左右,他表示,當時覺得就近買兩房很合適,但隨著後來結婚,尤其是生育子女後,發現兩房很快就不夠用了,『現在多少有點後悔,覺得當年應該買遠點但是大一點的三房戶型』。
而記者從中介地鋪了解到,實際以婚房為目的的購房者中,購買一房到三房的都有,但55—70平方米左右的兩房顯得更為『黃金』,其比重佔所有婚房的六成多。
此外,由於房價的連年上漲,深圳人在意向購房的價格和實際購房的價格上出現了明顯的分歧,『本來是准備買150萬元的房子,然後符合價格的都看不上,看上的往往超出預期,最後購房價格就比預算要超過一些』,市民張先生感嘆。
根據中聯地產調查顯示,雖然大多潛在置業人群都希望購買2—3房的單位,但有六成被調查者的期望房屋總價都在100萬元內,有七成選擇接受在1.5萬元/平方米的單價,這些都與現實存在很大差距,反映出購房者對深圳房價有不切實際的期待。而根據現階段深圳的房價,100萬在福田、南山區、寶安區、羅湖區購置兩房在大部分片區幾乎不存在,只有龍崗區相對充裕。而期望總價在100萬—150萬的比例為25.28%,對於他們,購置緊湊型的綜合品質較高片區的小兩房是不錯的選擇。另外值得注意的是,在購買區域方面,35.24%的人選擇了龍崗區,這與單價1.5萬/平方米內較為相符,也反映出目前購房者較為理性,用空間換價格,實現婚房夢。『總體上期望與現實之間的差距間接反映了現在購買婚房人群普遍壓力較大』,肖小平表示。
新洲、梅林等片區成80後婚房首選
此外,在新房和二手房的選擇中,調查顯示有56.64%的人選擇新房,『這一方面是購買傳統的問題,大部分新婚者不喜歡被別人住過的房子,希望具有自己的獨有性,為自己打造特色的居所;另一方面,購買婚房多為首次置業,新房的購買過程相對簡單』,肖小平表示。另外,希望購買次新房(5年內二手房)比例約為24%,這類購房者大部分看重社區較新,又相對成熟,主要是一些較為成熟的購房者。而選擇購買10年樓齡以上二手房的比例不足4%。
而在房屋所附屬的交通、醫療、教育、配套等因素方面,深圳人購買婚房最為關心的是交通狀況,記者從中介各大地鋪的置業顧問了解到,購房者一半以上都很關心交通,也正因此,地鐵物業備受購房者的青睞。此外大多人關心的是居住周邊商業、生活服務設施等直接影響生活便利性的配套設施,另外教育資源也特別受到置業者關心,『深圳教育資源稀缺,已經成為共識,因此不少人在購買婚房時就已考慮了教育因素,這既是一種超前的計劃,也是房地產市場嚴控下呈現出來的置業新特性』,肖小平告訴記者。
統計顯示,首付款來源來自雙方父母與雙方的比例高達52.56%。在這種情況下,既然越來越多女方會在置買婚房中貢獻自己的經濟力量,同時加上新婚姻法司法解釋進一步強化了房產在婚姻中的地位,因此越來越多的婚房購房者會選擇寫雙方名字。中聯對來店看房的置業者的調查顯示有約65%的人選擇寫雙方名字,並且這一趨勢在未來還將繼續加強,『房產證名字已經不僅僅是一個產權的象征,更多的是維護家庭和諧的一個關鍵因素』,有置業顧問表示。
中聯地產的成交和問卷調查統計顯示,婚房的目標購房區域分布則主要在梅林和新洲片區,此外還有龍華和布吉片區。肖小平分析,之所以新洲和梅林片區的兩房受歡迎,一是因為中心位置,交通方便,無論去哪個區域時間都不會太長。二是片區房價偏低,總房價能在自己承擔的范圍內,不至於有過高的壓力,如新洲和梅林物業均價在22000元/平方米左右,一套55—70平方米的小兩房,首付款一般在40萬左右。三是因為這些精品兩房戶型適中,品質上符合現代80後群體的感官享受,同時還能滿足2—5人的居住需求。
-購婚房熱點片區
新洲
85%成交單價
介於2萬—3萬元/平方米
新洲片區是福田中心商務區的西南部綜合社區之一,周邊商務配套和生活配套豐富,生活氛圍濃郁,離地鐵口僅5分鍾的路程,而且即將開工的地鐵7號線,在新洲片區也設有站點。這些綜合條件讓新洲成為不少深圳年輕人首次置業的熱點片區。
新洲片區的物業中新老物業參半,中聯地產對新洲片區7大成交活躍的次新房統計顯示,當前片區房價雖然達到25000元/平方米,但相比石廈、皇崗、益田片區的次新房房價(3萬元/平方米左右)相比明顯偏低。片區房價從2012年第四季度開始連續10個月呈上漲態勢,到2013年3月達最高點,最近兩月片區房價維穩。
而對於置業者而言,這一片區樓盤檔次比較齊全,戶型也十分豐富,主要樓盤有福昌苑、中城天邑、綠景新美域、祥雲天都世紀等。這一片區自限購以來,兩房和小三房戶型的物業成交更活躍。從2013年1—5月的成交來看,片區物業單價主要集中在2萬—3萬元/平方米區間,成交比重佔85%
記者了解到,從最近的成交物業來看,綠景新苑的成交均價為24715元/平方米,而蜜園的成交均價則為26250元/平方米,祥雲天都的成交均價則為22738元/平方米,新洲駿皇的成交均價則為27058元/平方米。而這些小區的主打戶型都為兩房和小三房單位。
肖小平對記者表示,而從近兩年的成交趨勢來看,新洲片區成交總價呈大幅度上漲趨勢,一方面由於單價上漲,另一方面由於限購影響,購買面積的增大,最終成交總價上昇勢頭明顯。
梅林
二手房價連續3個月快速上漲
一直以來,梅林片區以居家氛圍濃厚、自然環境優越給市民留下深刻印象。其利好因素不斷,加上與福田其他片區的價差優勢,近一年來置業梅林成為不少購房者的首選。
此外,梅林在福田區所有片區中區域性相對獨立,片區范圍較大,涵蓋了幾百個各種品質、戶型、價位的樓盤,憑借良好自然環境,居家氛圍及CBD北的優越地理位置,吸引了很多自住型購房者前往置業。在梅林的幾百個樓盤中,既有適合單身置業的公寓物業,又有符合剛需置業的2—3房,還有大戶型可供高端改善置業。目前來看200萬左右物業是梅林片區成交物業的主流。
從最近成交的物業均價來看,梅林一村的均價在3萬元/平方米左右,而藍天綠都花園的均價則在2萬元/平方米左右,翰嶺花園、凱豐花園二期、尚書苑的均價則都在3萬元/平方米附近。數據顯示,今年前5月份梅林片區成交2萬—3萬元/平方米物業比例高達68.06%,這類多數是物業品質較好的大型社區,如梅林一村、凱豐花園二期。價格在2萬元/平方米以下比例為20%左右,這樣的價格在整個福田區十分罕見,如臨近的景田、彩田、蓮花片區價格在3萬/平方米左右,甚至僅一站地鐵之隔的龍華民治新房價格也在2.2萬—2.5萬/平方米,優質二手樓價格也在2萬/平方米以上。
而在今年,受到舊改積極推進、片區新房入市、軌道交通建設等利好刺激,梅林片區價格出現明顯的上漲,特別是上梅林綜合體卓越城的入市,直接推高周邊一些二手樓價至3萬元/平方米以上。根據中聯地產成交系統數據統計,5月份梅林片區二手住宅均價24562元/平方米,環比上漲3.53%,連續3個月快速上漲,但漲幅較3-4月份有所放緩。
龍華
主流成交物業均價低於2萬元/平方米
龍華聚集了各種品質、戶型、價位的樓盤超過100個,憑借優越的地理位置,一向是投資、自住置業熱點片區。在眾多利好刺激之下,2013年成交依然保持活躍,自2012年9月以來成交均價連續9個月呈平穩上漲趨勢,5月份成交均價為19666元/平方米,較1月份上漲5.8%,部分二手房標杆物業在新盤熱銷的帶動下,成交價格持續上漲。
從這一片區的1—5月份二手房成交面積結構來看,90平方米以下區間成交比重佔愈七成,其中60平方米內小戶型成交比重為21.6%,60—90平方米中小戶型成交比重53.7%,這兩個戶型都是剛需置業的首選。中大戶型的90—144平方米佔比兩成多,而144平方米以上僅佔1%。而這個片區總價150萬元以下的是龍華片區的熱門物業,200萬元以上物業成交佔比則不足一成,300萬元以上更是鳳毛麟角。
價格方面,這一片區的成交主流物業為15000—20000元/平方米物業,其中金地梅隴鎮、書香門第上河坊、潛龍鑫茂花園、錦繡江南、世紀春城等熱點物業價格基本在20000元/平方米以下。
布吉房價低窪地
比全市均價低5000元/平方米
布吉片區則是幾個熱點片區中的房價低窪地帶。這一片區中小戶型剛需大盤林立,如桂芳園、可園等,都是可容納幾千戶人家的大盤,而整個片區房價較深圳其它類似片區又明顯偏低,2013年5月,布吉片區二手房價僅16586元/平方米,比全市均價21632元/平方米足足低了5000元/平方米。
布吉成交量之高與均價之低,形成鮮明對比,使其成為不折不扣的剛需置業第一片區。自2011年以來,布吉片區連續幾年位居二手房成交量片區排行榜上的第一位,遠高於排在其後的龍?、龍中等片區。量高價低的市場特征,使得布吉成首套剛需置業者的聚集地。
成交面積結構來看,今年1—5月份這一片區90平方米以下區間成交比重佔愈八成,其中60—90平方米中小戶型成交比重60.3%,這些中小戶型都是剛需置業的首選。成交單價則以15000—20000元/平方米的物業為主,同時這一片區10000—15000元/平方米物業成交比重也有36.5%。
從各個樓盤來看,布吉熱點樓盤中除可園的單價在2萬元/平方米左右外,其他熱盤多在兩萬元以下,其中桂芳園的單價在1.8萬元/平方米左右,國展苑和榮超花園則在1.3萬—1.4萬元/平方米左右,中城康橋花園則在1.5萬元/平方米左右。
本版撰文:南方日報記者曲廣寧
攝影:南方日報記者魯力