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繪圖:陳健珊
偽造印章簽下巨額合同
施工合同上,偽造的兩枚印章派上用場。
馮善書攝
●南方日報記者馮善書
6月9日,江門市金匯城市廣場。大雨衝洗著這個曾被媒體粉飾為珠三角龍頭地標的明星地產項目。
一年前,當該盤二期項目的實際承建人曹存榮因合同詐騙罪被江門中院判處15年徒刑時,與這座樓盤有關的各種丑聞就一直沒有斷過。當時,二期的房價已被炒高到每平方米8000元,成為江門同期開盤最貴的毛坯房之一。
隨著內幕被辦案人員一層層揭開,裹挾巨資的炒家們陡然發現,此前開發商反復標榜的『建築典范、貴族名片』,竟然是由一個欠債累累且無合格建築資質的包工頭所建。
種種跡象表明,這是一起蓄謀已久的大騙局。而今,與丑聞一同發酵的除了2宗刑事案件外,還有30多宗民事訴訟。
『這是一個吞噬著巨額利益的地產黑洞!』有知情人士向南方日報記者透露,僅30多宗民事官司涉及的金額就高達1.88億元,相當於整個項目結算造價的近2倍。
有人說曹存榮也是一個受害者。然而,在承建過程中,曹一手導演的非法售樓騙局,卻卷走了58名購房者5000多萬元的定金,讓這些上當者至今投訴無門。
偽造印章簽下巨額合同
2007年秋,曹存榮能夠從江門金匯房地產開發公司手裡接下這個合同價近億元的項目,是與時任廣東建邦興業集團江門分公司負責人梁文傑合謀偽造了建邦集團的公章及法定代表人勞錦漢的私章,從而假造出與具有一級建築施工資質的建邦集團的掛靠關系,成為其表面上的『委托代理人』
曹存榮是江門本地一名半路出家的建築包工頭。
2007年9月30日,金匯公司原法定代表人梁景耀以議價的方式與曹存榮談妥了二期工程的發包事宜,並簽訂《建設工程施工合同》。這也是曹存榮第一次將偽造的兩枚印章派上了用場。
按照業內人士的說法,這是一份合同雙方權利極度不對等的協議。
南方日報記者從這份合同看到,曹存榮以每平方米910元的超低造價(相比工程預算書造價少31%)和連續399天的超短工期(相比合理工期少46.8%),成為了二期項目的實際承建方。
據調查,這項工程的預算造價(即合同投標單價)為每平方米1319.57元。據曹存榮案發後給警方的供述,當時他本想以預算價跟梁景耀談,誰知對方不答應,後來一退再退纔壓到了910元。
而實際上,江門市建設局後來在2011年5月組織3家本地權威機構,參考同期建設的同類型造價數據,並以廣東省綜合定額為計價依據對這項工程進行過估算,最後聯合評估出金匯廣場二期總造價約為14778.8萬元,合理工期為750天,比曹存榮與金匯公司的合同造價遠遠高出5678.8萬元,對比合同工期足足多出351天。
有著多年包工經驗的曹存榮明知道金匯給出的是一份『不可能完成』的合同,為什麼還要簽上自己的大名?
據建邦集團有關負責人猜測,是發包方金匯公司濫用市場優勢和簽約中的優勢地位逼迫曹存榮簽署的。『本來就是金匯公司的時任法人代表梁景耀私下授意曹找掛靠的,他對曹偽造印章也是知情的。』
不過,按曹存榮自己的說法,梁景耀當時答應了以後把金匯的其他工程也給他做,曹衡量了一番後,覺得總體上沒虧,所以纔簽了字。
據警方調查,曹存榮在接下這單工程前,已身負高利貸債務。因此有人認為曹存榮虧本接單,也有迫切需要還債的原因。
2007年10月,明知這樣做鐵定要虧本的曹存榮,『咬著牙』如期開工了。
這一咬牙,就到了2009年。工程還未完工,曹果然因為資金周轉不了而停了下來。這時,他已經實際施工1199天(超出合同工期800天),為金匯建起了總面積達10.4萬平方米的樓房(實際所需要建築面積比合同面積略有增加)。
不過,為這十多萬平方米的建築,他總共投入了大約1.5億元,平均每平方米成本約為1500元。按此計算,其實際造價比竣工結算造價高出了5512萬元,既沒有實現每平方米910元的合同造價,也沒有實現399天的合同工期。
也正因沒按合同工期完成項目,金匯公司遂以延誤工期為由,向施工單位提出了3660萬元的巨款索賠。
實際上,搞建築不可能有『免費的午餐』。不管是按預算造價超出的4270.14萬元,還是按工程造價權威機構聯合評估總造價超出的5290萬元,始終需要有人來埋單。
曹存榮只是一個包工頭,接下工程前已經拖欠的多起高利貸債務使他根本沒有能力再為這份權利不對等的合同去填補窟窿。
這邊廂,高利貸的債主們天天追著他還錢,那邊廂,金匯公司按進度付了約8000多萬元工程款給他後,卻對其他應付款一拖再拖,使得他連工人們的工資都支付不起。據曹存榮後來在法庭上透露,最困難時,他甚至挪用在開平、中山等地方做工程的錢及借新的高利貸來抵這邊的債,但還是不夠。
走投無路之下,曹存榮想到了一個把自己建好的房子賣掉的辦法。
非法售樓難解債務危機
據法院調查,2009年4月至2011年1月期間,曹存榮在金匯二期樓盤尚未取得預售證,也沒取得金匯公司授權的情況下,捏造『開發商已授權其售樓頂抵工程款』的謊言,先後與黃某等58人簽訂購買合同,同時收取巨額購房定金
每當途經院士路,看到金匯城市廣場後面那一棟棟高聳的樓房,王秀雨(化名)的心裡至今還會隱隱作痛。
3年前,王秀雨通過朋友的丈夫認識正在承建這個樓盤的曹存榮,本來想著買進五六個單元,過幾年再拋出去賺個差價。誰知道,300多萬元定金打進曹存榮的銀行賬戶後,不僅至今拿不到房,而且連定金也討不回來。
當年,和王秀雨一樣誤入『騙局』的有近60人,被卷入的定金總共高達5157.1392萬元。引他們入局的是同一個人——曹存榮。
2012年4月30日,曹存榮被江門中院判處15年有期徒刑的罪名是合同詐騙罪。而曹存榮被認定的其中一項主要犯罪事實是非法售樓。
據法院調查,2009年4月至2011年1月期間,曹存榮在金匯二期樓盤尚未取得預售證,也沒取得金匯公司授權的情況下,捏造『開發商已授權其售樓頂抵工程款』的謊言,先後與黃某等58人簽訂購買合同,同時收取巨額購房定金。
實際上,曹存榮賣樓的目的是為了走出由於建樓而引發的債務危機。而且,這一行為與他當初與金匯公司簽訂的那份《建設工程施工合同》有著直接關系。
記者翻閱該合同,發現上面的確存在『總工程款的22%,在承包人按合同和圖紙承包范圍要求把竣工驗收合同工程和整個項目工程的驗收、結算資料交付給發包人使用日起10天內,由發包人安排用江門市金匯城市廣場商品房、小車位或小車按結算時市場價(或用現金支付,由發包人決定)抵頂支付』這樣一條規定。
只不過,在向購房者們講解這一條款時,曹存榮故意回避了這樣一個事實:整個項目工程當時並沒有驗收。而且,根據警方調查,曹售房時,明知金匯二期樓盤還沒預售房證,也根本未得到金匯公司的授權。
因此,他對58位購房者所說的『金匯公司已經同意以商品房抵頂工程款』實際是一個巨大的謊言。正是依賴這個謊言,5000多萬元的購房定金成了他的囊中之物。
值得注意的是,在簽訂購房協議和開具收款收據時,曹存榮再度使用了他和梁文傑私刻的建邦集團的公章,從而讓每位簽約者在轉賬時深信不疑。直到2011年1月初,金匯二期工程的商品房開始進入正規銷售,曹存榮發現事情已經敗露,纔攜帶40萬元現金逃往廣西躲避。
然而只逃了不到一周,警方就將他抓獲了。緊接著,梁文傑也落網了,在梁的住所,警方找到了那兩枚私刻的印章。然而,5000多萬元定金卻不知所終。
曹只拿了40萬元的現金,其他錢去哪了?
根據法院的調查,大部分的錢都被曹存榮用在金匯二期的工程上。
一位曾參與辦理該案的匿名人士告訴南方日報記者,在江門、中山和開平等地的建築界,曹存榮小有名氣。在沒有發生偽造印章和非法售樓這兩樁事之前,許多人都認為他信用不錯。在這位人士看來,那麼多人上當,實際跟金匯公司對曹售房這一行為的態度一直不太明朗有關。
根據曹存榮供述,2010年12月,金匯二期准備正式對外發售前,梁景耀曾經找過曹,問他是不是對外銷售了很多單元。當時,曹不敢說太多,只給了梁9個人的名單,並承認自己賣了11個單元,收了350萬元,並讓梁幫其拿去售樓處認購這些單元。結果,這9個人當中有3人是拿到了當初約定的單元的。
曹認為梁一直是認可其售樓的,只是在『可以賣多少』的問題上還有爭議。而梁私下曾不止一次說過,若在2011年1月1日前將工程做到把外牆排柵拆下來的話,就不追究其違約責任。曹確實做到了。
一些當地的建築界同行則把事情歸咎於曹存榮被金匯公司口頭承諾的『其他大工程』衝昏了頭腦,超越自己的能力去接受一樁不可能完成的任務,以致在沈重的債務危機中走投無路,最終落得身敗名裂。
被扣印章現身無效結算
檢察院等各方的調查認定,曹存榮和梁文傑當初是在未征得建邦公司同意的情況下,用偽造的印章與金匯公司締結法律合同的,然而,建邦公司還是成為了眾矢之的。目前這30多宗民事官司,大部分的矛頭實際指向的是建邦公司
曹存榮和梁文傑兩人的鋃鐺入獄,其實並沒有平息開發商、建築商和購房者這一圈人的債務糾紛。
截至目前,這個樓盤已經引發了30多宗民事官司,涉及金額高達1.88億元,相當於整個金匯二期項目結算造價的近1.98倍。
一份不正常的協議和兩枚偽造的印章帶來的地產黑洞,由於吞噬的利益太多,至今還沒有找到合適的法律主體來埋單。作為偽造印章和非法售樓的始作俑者,曹存榮幾乎已經成為所有債權人追逐的對象。然而,刑事入罪卻又讓所有人對他的還債能力感到絕望。
『就算他不坐牢,也沒有辦法償還天文數字一樣的債務。』一位被曹存榮卷走200多萬元的購房者對記者感嘆道。
正因為巨額的債務急需有人埋單,2011年5月,曹存榮和梁文傑已經被羈押了4個多月後,蓬江公安分局表示他們組織江門金匯公司和廣東建邦興業集團公司進行了工程竣工結算,確認工程款總額為9488萬元,此前金匯公司已通過銀行轉賬向建邦公司支付了8315萬元。在扣除代墊工資、水電費、樁基檢測費等相關費用後,該局已經要求金匯公司在2011年7月26日將剩餘工程款和以前收繳的工程保證金以及該公司自願支付的社會責任金等諸項共1600萬元支付給建邦公司,經建邦公司確認,自工程餘款支付的當日起金匯公司的工程合同義務即已履行完畢。
如果建邦參與結算,就相當於追認了那兩枚假印章的效力。
不過,蓬江法院調查後卻認定這次『結算』無效。理由是建邦公司沒有『授權委托』,也沒有直接參與金匯廣場項目的工程竣工結算,蓬江公安分局也承認金匯公司提供的《授權委托書》所加蓋的印文為『廣東建邦興業集團有限公司』的印章和法定代表人『勞錦漢』的私章,是有關人員用此前已被警方查扣的那兩枚偽造印章印上去的。
盡管檢察院等各方的調查也認定,曹存榮和梁文傑當初是在未征得建邦公司同意的情況下,用偽造的印章與金匯公司締結法律合同的,然而,一起『無效的結算』依然引起了所有債權人的關注,使得建邦公司馬上淪為了眾矢之的。
『明知金匯項目有關的這些合同,都是曹存榮和梁文傑用偽造印章簽訂的,但是,一些受害者和債權人為了找多一個人來承擔償債責任,無不在各種訴訟中把建邦公司列為被告。』一位建邦公司的高管憤憤不平地告訴記者,『目前這30多宗民事官司,大部分的矛頭實際指向的都是我們。』
記者接觸的多位知情人士均表示,為了收拾這個爛攤子,廣州和江門的司法和行政部門已經耗費了大量的公共資源。然而,一個結算造價為9488萬元的項目,到底是怎樣衍生出1.88億元的債務來的?誰也講不清楚。
問題出在建築行業
過度競爭管理混亂
-記者觀察
近一個多月以來,記者置身江門金匯城市廣場二期項目債務迷局,感觸最深的莫過於房地產建築行業的過度競爭和管理混亂。
過度競爭主要表現在行業門檻太低,市場參與主體過多過亂。如果什麼樣的人都可以進來搶食,同行之間就會引發惡性競爭,這不僅容易助長行業歪風邪氣,而且必然攤薄整個行業的平均利潤,把一些真正有抱負和有社會責任感的企業淘汰出局。有的參與者為了保持自己的優勢地位,把對手PK下去,不惜虧本承攬業務,這不僅害了自己,更是害了整個行業。
曹存榮就是一個很典型的例子。他沒有任何資質,只是通過搞假掛靠關系上位拿到了大工程。本來他的贏利目標是放在下一次,殊料開發商卻利用他的劣勢地位給出了一份不可能完成的合同。若是小買賣還沒問題,誰知這是大買賣,一虧就是五六千萬。小建築商hold不住,就拖累了別人。
實際上,曹存榮並不是第一個為金匯公司做工程做到破產的人。據當地司法部門的工作人員透露,在曹之前,已經有3家公司在與金匯的合作中陷入了泥潭。
行業過度競爭,給了開發商無與倫比的優勢地位,這其實是極不正常的現象。一個健康的行業,應該讓大部分的參與者都能從中實現自己的商業價值。
管理混亂則主要表現在監管部門責任意識薄弱,對市場秩序監管不力。曹存榮搞的是假掛靠,瞞得過其他人,卻瞞不過建設行政管理部門,因為報建是一道硬門檻。據江門中院調查發現,金匯二期項目在申報工程建設許可證過程中存在資料不全的情況。最明顯的就是金匯在報建時只提供相關證明的復印件就可以一路綠燈,難怪偽造印章審查不出來。
監管不力有些是因為不管,有些則是因為沒管好。無論哪種原因,都會直接傷害到一個地方的營商環境,而且極容易引發生產和質量安全問題。金匯二期交盤後遇到的一些質量投訴問題,不知是否與此有關?
截至目前,這個樓盤已經引發了30多宗民事官司,涉及金額高達1.88億元,相當於整個金匯二期項目結算造價的近1.98倍。
2012年4月30日,曹存榮被江門中院判處15年有期徒刑,罪名是合同詐騙罪,其中一項主要犯罪事實是非法售樓。
2011年1月初,金匯二期工程的商品房開始進入正規銷售,曹存榮發現事情已經敗露,攜帶40萬元現金逃往廣西躲避,不到一周被警方抓獲。
2009年4月至2011年1月期間,曹存榮在金匯二期樓盤尚未取得預售證,也沒取得金匯公司授權的情況下,先後與黃某等58人簽訂購買合同,同時收取巨額購房定金。在簽訂購房協議和開具收款收據時,曹存榮再度使用了他和梁文傑私刻的建邦集團的公章。
2009年,工程還未完工,曹因為資金周轉不了而停了下來,這時已實際施工1199天。金匯公司遂以延誤工期為由,向施工單位提出了3660萬元的巨款索賠。
2007年,曹存榮與梁文傑合謀偽造印章,從江門金匯房地產開發公司手裡接下江門市金匯城市廣場二期工程項目,項目造價與工期均遠低於預算。10月,項目開工。