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當業界還在觀望碧桂園能否實現增長30%、完成銷售額620億的目標時,這家公司即宣佈1-5月銷售額按年增長55%。
碧桂園是在今年3月公告增長目標的。當時集團總裁兼執行董事莫斌在業績記者會上宣佈,今年合同銷售目標定爲620億元,交付面積目標800萬平方米,按年皆升30%。而全年業績顯示,集團2012年共實現合同銷售金額約476億元,較2011年同比增長10%。
2013年,國內樓市調控從緊,不少地產企業今年銷售目標都定得相當保守,升幅約在20%。不過,碧桂園表示看好經濟增長及城鎮化的因素,認爲可完成今年銷售620億的目標。
事實上,碧桂園近年專注於轉型升級,增長30%的目標實質上是一種厚積薄發。據悉,碧桂園在提升品質質量、發展均衡業務以及優化各項經營指標上均在不斷完善部署。
住宅銷售通常有上半年40%與下半年60%的規律。以此推算,碧桂園完成全年目標可期。
首五月增長超五成
2012年碧桂園業績穩中有升。總收入及毛利分別約爲人民幣418.9億元及153.5億元,同比分別增長約20.6%及27.9%。權益所有人應占利潤約爲人民幣68.527億元,同比增長約17.9%。
年報顯示,合同銷售均價約爲6231元/平方米,與2011年水平大致相當。現金及銀行存款共約人民幣168.6億元,負債比率爲53.9%,兩個指標相比2011年均有較大幅度改善。碧桂園全年共有18個全新項目開盤,其中11個新盤位於廣東省內。集團採取快速週轉戰略,新盤推出平均超過60%的首推貨量在開盤首兩天已被吸納。
承接去年業績走勢,碧桂園披露,2013年首五個月,集團共實現合同銷售金額約288億元,合同銷售建築面積約433萬平方米,同比大增55%,創歷年之最。至此,碧桂園已完成其全年620億元銷售目標的46.45%。
其中,“五一”小長假期間,碧桂園共實現認購金額約34.5億元,較去年“五一”假期增長約207%。
3月底,據當地媒體報道,位於南京(樓盤)北的碧桂園城市花園項目開盤當天,千餘套房源推出就接近售罄。據悉,城市花園此次推出80-96平方米高品質精裝房源,折後均價4388元/平方米。
同時,杭州(樓盤)碧桂園以251套的簽約量,蟬聯3月銷量冠軍。該盤曾以日銷超500套、兩月銷售超700套,創下杭城近年日銷量新紀錄。
而在東莞(樓盤),位於塘廈鎮的碧桂園天麓山項目成交了207套,蟬聯東莞單盤3月銷量桂冠。
碧桂園一貫的“價格低貨量多”營銷模式依然效果顯著。
目標可期
莫斌在業績記者會上表示,今年合同銷售目標定爲620億元,交付面積目標800萬平方米,按年皆升30%。他指出,30%的增長是基於對經濟增長及城鎮化利好的判斷。
分析認爲,碧桂園目標今年銷售增長及交付面積可按年提升30%,在衆多發展商之中,其銷售增長目標最高,較爲進取。不過,碧桂園無論在財務及運營上,均已準備就緒,預料未來1-2年可繼續跑贏同業。
有若干因素支撐碧桂園的目標。首先,碧桂園的開發模式適應城鎮化趨勢。莫斌稱,城鎮化給我們碧桂園帶來的機會大於挑戰,尤其是碧桂園在城鎮化建設的道路上已經先邁出了一步。他表示,碧桂園做的很多樓盤的配套和服務設施,包括成熟的管理方式,已經爲未來發展城鎮化的模式打下了基礎。
莫斌稱,碧桂園內部對土地投資有一套固定模式,在城鎮化方面,他相信集團會隨着國家政策的進一步細化,和當地政府的一些要求進行配合,會體現出優勢。
今年貨量方面,財務副總監劉嘉毅介紹,集團有足夠的貨量支持620億的目標。目前的存貨,特別是現在已拿到預售證的、已經竣工的,還有在建的和已拿到預售證但未竣工的,這部分是756萬平方米。另外今年新開盤和舊項目新推的部分約1000萬平方米,加起來是1800萬平方米左右可以推出的貨量。劉嘉毅說,總體金額會隨着市場變化而波動,爭取今年新盤去化率維持60%至70%水平。
碧桂園近兩年來致力於改善其營運模式,目前的均衡業務模式支撐其跑贏同業。集團在多種產品類型上均有突破,包括綜合體項目城市花園、豪宅產品天璽灣等。此外,碧桂園“濱海系列”,目前包括惠州(樓盤)十里銀灘、海南(樓盤)金沙灘、青島(樓盤)十里金灘、馬來西亞項目四個項目。其中十里銀灘開盤一年半以來銷售80億,成爲碧桂園近兩年來的吸金項目。而海南金沙灘項目因市場反映良好,碧桂園計劃年內開盤三次。莫斌說:“從十里銀灘成功後,我們總結出一套經驗,希望濱海項目能成爲碧桂園發展的方向之一。”
碧桂園2012年年報數據顯示,其毛利率已從2011年的34.5%上升到2012年的36.6%。
集團財務狀況穩定。第一季度通訊顯示,截至3月31日,可動用現金244.7億元,比去年年末的166.5億元更顯充裕,而且短期債務壓力不大。
深化轉型
碧桂園公司通訊披露,集團於2013年2月召開2013年度工作會議,總結2012年各項工作情況,部署2013年工作重點。特別是在拓展優質土地、推進產品標準化、加強成本控制、提升物管服務成就共享計劃方面,作出了詳細部署。
碧桂園方面對本報回覆稱,總裁莫斌在該次會議上提出三點:質量、進度、成本三者衝突時必須將質量擺在首要位置;尤其是主體結構質量,隱蔽工程質量及精裝交樓質量;碧桂園必須要求項目管理人員對隱蔽工程進行全程管理;工程質量考覈排名落後的項目,區域總裁要認真整改,對監管不力的項目總予以更換。
碧桂園方面表示,已經把品質提升爲集團戰略層面的要求。除了嚴抓工程質量,集團持續加大對產品創新研發、改良、升級力度。
碧桂園方面認爲,今年起三年內都是買地的黃金時期,會積極物色合適買地機會做業務擴張。爲此,集團挖角華南知名職業經理人朱榮斌作爲首位聯席總裁,壯大職業經理人團隊。集團寄望藉助朱榮斌在土地投資方面的才能,更多地涉足中心城區並建設高端產品。
事實上,碧桂園今年以來爲拓展優質土地,從內部流程做了多項再造。年初,莫斌稱,碧桂園爲加快地方項目的發展及尋找更多土地,對區域集團全面下放拓展土地的權限。其中最重要的是投資決策委員會,集團在每週一晚上都會舉行兩個小時的商會,對區域集團上報的土地資料進行商會討論,作出決策。莫斌其時透露,該決策委員會由主席楊國強擔任組長,其本人及另一名副總裁擔任副組長,相關執行董事作爲組員。
資料顯示,集團目前土地投資積極理性。根據碧桂園今年第一季度集團通訊,截至3月31日,該集團已取得國有土地使用權證、開發經營權或土地業權(含權益)的可建建築面積約爲5834萬平方米。