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上千畝土地被一家諮詢服務公司“承包”5年,一直沒有經營。作爲實際承包人的開發商稱,土地仍由村民耕種,補償照給,這是白給錢的“好事”;而村民則稱,他們擔心土地最終被圈走。
近日,位於廣東省佛岡縣的石聯風景區,籠罩在圈地疑雲中。業內專家稱,通過成立第三方的“影子公司”向農民“承包經營”土地,進而達到囤地的目的,是房地產開發商的圈地新招。
白給村民送錢開發商自稱“很傻”
石聯風景區在佛岡縣城西北16公里,馬蹄形的景區被一條公路貫穿,沿公路橫亙着兩道圍牆。第一道圍牆由公路向兩邊山頭延伸,第二道圍牆出現在一公里外,將一個由時代地產開發建設的“時代花園”爛尾樓盤圍在裏面。
多位村民告訴記者,兩道圍牆之間的2000多畝土地,自2007年就已被佛岡縣信隆投資諮詢服務有限公司租用,至今閒置。
記者在《土地承包協議書》上看到,村集體將土地“承包”給信隆公司,期限50年,“承包”面積和用途都沒提。村民介紹,不論面積大小,信隆公司按每人每年1500元給予補償;一些村民的宅基地也被“承包”,信隆公司與他們簽訂拆遷協議,爲其另建新房,補償也提高到每人每年3300元。
記者調查發現,信隆公司的“承包”範圍涉及當地五個自然村。村民告訴記者,租地結束後,信隆公司的人再也沒露面。
相關協議顯示,信隆公司辦公地址爲“佛岡縣振興中路彩雲街103號”,但怪異的是,記者實地走訪發現,這裏乃是一家名爲“麗景香薰”的洗腳城。
記者到佛岡縣工商局查詢後發現,信隆公司其實就是時代地產的全資子公司。工商登記資料顯示:信隆公司2007年成立,註冊資金10萬元,時代地產通過一家子公司持有信隆公司100%的股權。
時代地產董事長、總裁岑釗雄接受記者採訪時承認,信隆公司確實是時代地產委託當地人成立的,意在“避免與村民產生不必要的摩擦”,信隆公司2009年被時代地產收購。但岑釗雄強調,信隆公司的“承包”面積只有1200畝,這些土地目前仍由農民耕種,並未改變其農業用途,5年來,時代地產準時足額向農民支付了補償。
“我覺得我們自己很傻。”岑釗雄說。
“影子公司”被指規避法律風險囤地
時代地產副總裁李強強調,信隆公司與農民簽訂的是合法土地承包協議,原來是想搞農業生態園,後來因爲資金問題停了下來。
《農村土地承包法》第三十三條規定,承包土地的受讓方須有農業經營能力。而信隆公司的經營範圍是“企業經營管理服務、投資策劃和商務諮詢、商品推廣和品牌策劃”,並不符合上述要求。
《土地管理法》第十五條規定:“農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營的,必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意,並報鄉(鎮)人民政府批准。”
村民們反映,信隆公司簽訂集體承包合同時,沒有開過村民大會。佛岡縣鄉兩級政府部門均表示,對信隆公司租地的情況並不知情,更談不上審批。廣東恆生律師事務所蔣冬菊律師認爲,據此可以認定,這種“承包”行爲違法,協議無效。
業內人士透露,當前一些開發商的控地手法是:成立“影子公司”,規避法律風險,以承包爲名控制、囤積土地,再以開發商和土地承包方的雙重身份協調當地政府辦理徵地手續,從而達到連片開發或低價囤地的目的。當然,還有不法開發商乾脆以租代徵,在“承包”的土地上建設房地產。
承包圈地的“障眼法”
記者調查發現,時代地產的違規佔地行爲不止於此。相關資料顯示,2003年佛岡縣政府與時代地產簽訂協議,開發石聯旅遊區房地產項目,佛岡縣通過“徵地(租用)和出讓方式”提供給時代地產3536畝土地,年限50年。時代地產董事長岑釗雄說,這其中826多畝土地是“出讓”的,其餘是“租用”的,租金300萬元。佛岡縣國土局證實,時代地產在石聯辦了用地手續的土地只有826畝。
這說明時代地產在佛岡“租用”的土地面積僅“時代花園”項目就達2700多畝。
爲覈實這種說法,記者三次赴佛岡採訪,相關部門均沒有正面迴應。佛岡縣政府辦、國土局等部門均表示,原始的徵地協議找不到了。
業內人士認爲,開發商通過“承包”和“租賃”這些“障眼法”佔地,既可排除其他開發商競爭性拿地,又能減少來自農民的徵地阻礙,未來還可控制徵地成本,可謂一舉多得。
由於補償標準過低,不少村民十分不滿。塘二村村民鄧先生說,每年補償只有3300元,平均每天9元錢,買包煙都不夠。眼前時代地產沒有開發,還能耕種,一旦開發商收走土地,村民生活都會成問題。