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2013年是房地產信託面臨兌付的高峯期,記者注意到,近期有不少無法如期兌付的地產信託產品在拍賣抵押物時都出現了抵押物價值縮水的情況,有些房地產信託抵押物價值縮水甚至高達60%。業內人士指出,信託產品的抵押物評估價格虛高是行業“潛規則”,建議投資者儘量選擇抵押率較低的地產信託產品。
房地產信託抵押物估值普遍虛高
記者注意到,多數房地產信託產品在發行時的抵押物評估價格均比較高,而一旦這類信託融資方出現資金週轉困難,進入司法拍賣程序時,其項目估值會大幅縮水。以某大型信託公司推出的一款地產信託爲例,該信託投資的項目成立於2010年8月,募集資金3億元,兌付日期爲2013年2月23日,預期收益在9%—13%。以兩處建築項目爲抵押,建築總計約21萬平方米,商業建築面積16萬平方米,該信託公司對兩處的評估價值爲12.7511億元,而在法院拍賣時的參考價值爲7.89億元,項目估值縮水達40%。而近期,另一家地產信託項目的抵押物估值縮水更甚,縮水高達60%。
住宅地產的抵押物估值更靠譜
“信託產品的抵押物評估價格虛高是行業‘潛規則’,信託公司或融資人找評估方估值,肯定希望估值稍微高點,比較好看。”某信託公司內部人士透露,地產信託的抵押物多爲固定資產和地塊,若抵押物爲住宅和公寓,因單價低,比較好處理,但如果是“地皮”或大型購物中心、寫字樓等商業項目,處理起來就比較困難,這些項目都需要大資金量的買家接手。一般情況下,如果是公寓住宅,房地產商會在信託兌付前低價處理,一般不會進入到司法拍賣的程序,當抵押物遭遇流拍後,可能會降價20%進行第二次拍賣。因此,住宅地產的抵押物估值會更靠譜,住宅價格透明,根據周邊住宅測算的抵押價格基本不會有太大偏差,但商業地產項目,可參考價格有限,在對抵押物進行估值時,融資方和評估公司會根據商業地產最優現金流折算,或根據周邊同類物業的公開市場價值的最高值來做評估,以便獲得更多的融資額。而拍賣時,考慮到變現時間及商業地產接手者有限,估值上就會大幅縮水。
選擇抵押率低於40%的信託
信託分析師張宏指出,一款房地產信託走到拍賣抵押物的時候是最後一步,在此之前,融資方和信託公司還會通過各種補救方式來兌付投資者的本金和收益,只有當這些兌付手段失敗,纔會考慮拍賣抵押物。對投資者來說,選擇此類信託,信託抵押率越低則風險控制能力越強,在估值縮水的情況下,若抵押率爲40%,則風險仍在可控範疇內。此外,抵押物單體資金量越小越容易變現,而建築物比“地皮”更容易變現。李婷婷
標籤:抵押物抵押率信託融資方兌付