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近幾年,廣州每年有60多萬的出租屋業主辦理租賃備案並依法納稅。
租房合同『網上備案』年底前全面推行業主擔心多繳稅有抵觸情緒
近日,廣州市房管局發布的《廣州市房屋租賃合同網上備案規則》,引起業內外的廣泛關注。有中介人士擔懮,租屋『網備』制度落地後,其租賃業務量恐將縮水,客戶『飛單』的現象也將因此而增多。而在許多對『網備』並不了解的業主看來,『網備』後意味著要多繳稅,自己實際的租金收入將隨之減少,因此對該措施存有抵觸情緒。可殊不知,『網備』並非與稅收畫等號,而是業主和租客各自利益的一種切實保障,而且『著數』多多。不過,還在用報低價『偷稅』損招的業主和租客可得小心了,租房不備案,分分鍾讓你得不償失。文/圖:記者王雯倩
租賃備案已推行18年『網備』只是新手段
1995年,廣州市開始實施房屋租賃登記備案制度,迄今已走過18個年頭。近幾年,廣州市每年有60多萬的出租屋業主辦理了租賃備案並依法納稅。在經歷簡政強區、簡政強街兩次事權下放後,房屋租賃管理日趨規范,逐步形成『以屋管人』的出租屋流動人員管理基礎環節。目前,廣州市共有170個街(鎮)流動人員和出租屋管理服務中心,1029個社區(村)流動人員和出租屋管理服務站,按照每150~180套出租屋配備1名出租屋管理員的要求,全市約有1萬人的出租屋管理員隊伍。
按照住建部『逐步實行房屋租賃合同網上登記備案』的要求,近期市國土房管局已正式發布了《廣州市房屋租賃合同網上備案規則》,預計將於年底前在全市推行『網備』,房屋租賃備案的受理網點也從170個街(鎮)流動人員和出租屋管理服務中心,擴大到數千家中介地鋪。換言之,等到『網備』全面推行之後,市民可以直接到各大中介地鋪和房屋所屬的物業小區辦理房屋租賃登記備案,方便快捷。
雖然已有相當一部分業主已經辦理了備案,但仍然有一部分游離在政府管理之外。『網備』只是房屋租賃備案的一種新形式,但在這些業主和租客眼中,這次『備案』手續昇級,與其各自利益息息相關。在業主眼中,租房備案後需要繳個人房屋租賃稅,意味著實際租金收入將有所減少,自然從心理上對『網備』有所戒備。亦有業內人士更暗指『網備』將促使租金上漲,加重租客負擔。
業主擔懮:備案後多繳稅收入減少
今年4月,住在六運小區樓梯樓的張姨為照顧腿腳不便的愛人,在天河北新購入一套二手電梯樓兩房,眼下正忙著給新房裝修。張姨表示,等新房裝修好以後,她將把六運小區的樓梯樓物業出租。但對於房屋租賃登記備案一事,她顯得有些抵觸,『我之前問過中介,其實不備案也沒大問題,而且還能省稅費,保證租金收入啊。』據悉,從2008年開始,廣州市已停止收取房屋租賃登記費,而個人房屋租賃稅收也從2012年下調,月租1000元以下的,綜合征收率為4%,月租1000~2000元的,綜合征收率為4.7%,月租2000~20000元的綜合征收率為6.8%,20000元以上的綜合征收率為8.38%。換言之,個人房屋租賃稅因應租金的不同,介於數十元至數百元不等。
中原地產天河區總經理潘婉霞表示,經他們所促成的房屋租賃中,鮮見有業主會主動要求做備案,約有30%租客基於開發票報銷的需要,提出要業主配合租賃備案。部分業主強調要實收租金,將房屋租賃稅成本轉嫁給租客。
而與大型中介公司的規范管理相比,小中介則是變著花樣給客戶支招『省稅』,譬如在出租屋管理員巡查時,業主和租客『唱雙簧』假扮親戚借住,或是在做備案時低報租金,少交些稅。
出租屋不備案租客犯法業主賠錢
不過,這種看似『省錢』的招數卻暗藏隱患與風險。據多位受訪的中介人士介紹,近年有不少發生在出租屋的違法事件,盡管業主與租客的違法犯罪行為沒有直接關聯,但由於沒有辦理租賃備案手續或將承租人情況告知公安機關,在罪案發生後,業主則要為租客在出租屋內的違法犯罪行為負上連帶責任。業主不但要面臨物業查封而徒添的空置成本,還得賠上數月租金以作罰金,可謂得不償失。『從多起出租屋罪案來看,備案和不備案對於業主而言,至關重要。』市房管局相關人士表示,許多業主以為不備案可省下稅費,實際上是『省小錢,惹大麻煩』。經過備案的租房,若發生違法犯罪事件,其倒查責任認定的主體將非常清晰、明確,業主能較好的保護自身的權利。
中介擔懮:『網備』後『飛單』四起
面對即將落地的『網備』,市內各大中介公司在表示歡迎的同時,也有懮慮。
滿堂紅研究部高級經理周峰表示,租房登記備案制度推行已久,但在實際交易中,受此約束的多是具有一定規模的大型中介公司,因為這些公司每月均需要向房管局報送房屋租賃信息,而一些經小中介促成或是業主、租客自行交易的房屋租賃案件,由於監管不到位,往往能通過各種手段『鑽空子』逃避備案。對此,周峰擔心,『網備』落地以後,大型中介公司的房屋租賃業務將受到一定的衝擊,『從成交宗數上來看,住宅租單預計將減少10%。』此外,業主和租客『飛起』中介的現象亦將有所增加。
對此,國土房管局相關人士表示,大部分房地產中介、物業公司非常配合政府管理,近幾年共收到報送房屋租賃信息60餘萬條。推廣『網備』初期,此前未報送過租賃信息的房地產中介公司肯定會出現『飛單』現象,但並不意味『飛單』會給業主或中介公司帶來『利益』。實施『網備』的同時,物業公司對服務區域的房屋租賃信息報送機制仍然同步運行,『飛單』後的租住信息、居間服務信息極易被發現,業主並不會因『飛單』而不繳稅,而促成租賃關系的房地產中介公司卻會因不履行『網備』受到查處。
隨著『網備』系統的推廣運用,以及市、區、街三級巡查機構機制的不斷健全和強化,公平、公正的競爭環境逐步形成,屆時『飛單』現象將會有所控制。
租客擔懮:
提醒業主備案租金更貴
有些租客基於對租金的考慮,擔心業主以備案、繳稅為由加租,往往對備案一事並不重視,甚至願意配合業主蒙騙街道出租屋管理員。殊不知,租客此舉,看似在租金上省錢,但實際上是在放棄自己原有的權利和保障。據房管局相關人士表示,辦理房屋租賃合同備案,取得房屋租賃備案證明,是承租人作為承租房屋的合法證明。租客可以憑此辦理其他政府職能部門的相關行政事務,在保護自身合法權利的同時,享受城市發展中給予的相應優惠政策。
備案後租客有咩著數?
子女讀書公積金提取都得靠它
承租住宅物業的租客,在辦理了備案手續後,可以憑此辦理居住證,還可以為子女入學提供居住地點證明,外來人員子女亦可憑此申請入讀公立學校(番禺區)。而承租非住宅物業的租客,在完成備案後可憑此辦理工商登記手續、食品衛生許可證等證件。此外,承租住宅物業自住的租客在完成了備案手續後,還可以在租賃合同期內申請提取住房公積金,獲批後每半年提取一次,至提取的住房公積金總額達到實際支付的房租。而無備案的房屋租賃合同,租客則無法利用提取公積金幫補房租。
行家呼吁:降低稅費提高『網備』積極性
『部分業主出於對個人隱私、繳稅成本等顧慮,對備案的積極性不高。』合富房地產交易中心總經理黎意誦認為,如果『網備』在執行中能在個人隱私方面給予租客和業主一定的保障,並明確界定雙方的義務與權利,相信將使更多的租客和業主願意主動進行『網備』。
多位業內人士指出,房屋租賃登記備案制度實施多年,業主和租客都知道備案後能獲得保障,但他們最糾結的仍是個人房屋租稅費問題,『雖說稅費也不多,每月數十元到百來塊,但小數怕長計,本來就指望著收租抗通脹的業主們,一聽到備案後要交稅,難免會有抵觸。』為此,有行業人士建議,既然業主和租客們通過備案主動報送信息,參與了社會管理,為社會綜合管理,特別是流動人員管理貢獻出自己的綿薄之力,降低了政府對社會管理的成本,有關部門可否考慮降低稅率或是出臺優惠減免政策,鼓勵普羅大眾積極參與,從而讓普羅大眾真正享受到『網備』的好處。