|
||||
【現狀】
辦公區不得力,工作難舒心
6月12日上午,港商陳先生經過一週的打探,最終拍下武漢客廳一套100多平米的寫字樓。眼下,他正吩咐下屬限期將原位於中北路上180平米的辦公區退掉。陳先生爲何逃離中心區,以大換小的理由是什麼?“原區域只能滿足辦公需求,但一些商務接待、配套還很欠缺。“在他看來,武漢客廳完善的配套規劃最合乎他在香港的寫字樓標準。據悉,越來越多的企業老總做出了像陳先生一樣的選擇。
從去年開始,武漢結束3年無甲級寫字樓上市的尷尬,大量優質寫字樓集中面市,伴隨着供應量逆轉而來的還有企業極其挑剔的目光,周邊配套規模與規格成爲他們是否出手的重要依據。
陳先生是香港一家港資公司的副總,上個月剛被調來武漢執掌分公司,負責拓展華中區域市場。
陳先生講述,他2年前來武漢考察時,就對辦公區不滿意。每天在位於武昌的分公司開完內部會議後,同事就帶他去漢口新天地就餐,住的是江邊的馬可孛羅,“看似每個環節都安排得不錯,其實大量時間浪費在路上,工作效率無從談起。”一週的打探,陳先生對新辦公區的選擇非常看重配套。“公司剛起步,辦公區域沒必要太大。但會面臨大量接待工作,寫字樓裏一定要配有高規格會議室,要有專業商務或物管提供會晤接待、訂票、接機、會務等全方位服務。五星級酒店、高檔餐廳缺一不可……
目前,武漢已投入使用的寫字樓中,因配套不足,或物管水平跟不上,部分硬件老化等因素,即使辦公區域在中心地段,但已被不少企業拋棄。
上週四上午8:40分,記者在漢口解放大道某高檔寫字樓大廳看到,正在等電梯的黃MM不斷抱怨“經常聽到有人被關在裏面等着施救,每天進去都提心吊擔。”而她同事對大樓物管更心有不滿,“大樓禁止用餐的規定僅是一紙空文。每天早晨,這裏就充斥着一股熱乾麪味,讓人難受。”
當天10:05分,在漢口沿江大道一寫字樓內,某代理公司老總也跟記者感嘆。他剛去一個公司拜訪回來,在那裏一落座,商務服務人員就爲他端上水果拼盤,頓時令他爲自己的辦公區感到汗顏:“辦公區代表一個企業的實力,我這裏卻連停車都成問題。”
【回顧】
武漢寫字樓發展20年
瞭解武漢的人都知道,武漢的樓宇經濟起源於傳統區。武廣、中南、建設大道西北湖區域是傳統三大商圈,繁盛令人側目。
1996年,武漢首座5A級超高層商用寫字樓——47層的泰合廣場在武勝路落成,超越晴川飯店成爲當時的“武漢第一高樓”。當時正值外資風涌武漢,英美菸草、雀巢(中國)、荷蘭貿促會等跨國企業和機構紛紛入駐。
同年落成的還有武漢廣場寫字樓,與毗鄰的武漢廣場、世貿廣場共同組成了武商集團的旗艦商業組羣。1999年,武廣商圈完成初期擴容,一條以建設大道爲主體,新華路及航空路爲兩翼的城市黃金走廊形成,這一區域成爲武漢甲級寫字樓集聚之地。
與武廣商圈隔江而立的也是武漢最早的傳統商圈之一——武昌中南商圈。發展早期,在以中南商業大樓等零售百貨行業的帶動之下,人行、招行、建行等金融機構也紛紛落戶中南路,中商廣場、世紀中商和鵬程時代等寫字樓項目聚集其中。2005年年初,政府提出打造武昌經濟總部區規劃,中南商圈借勢加力,已經成形或在建的商務寫字樓集羣將是該商務中心的重要載體。
而在建設大道從青年路到香港路一段,短短2.6公里的距離,聚集了200家金融機構,其中5家在此設總部,密集程度全國罕見。生活在這裏的人們更願意稱其爲“金融一條街”。長久以來,漢口建設大道商務圈是武漢高端寫字樓的重要聚集地,份額佔據全市60%左右。
1999年,武漢定位“中部地區重要中心城市”,到2010年成爲“中部地區中心城市”,再到2012年明確提出建設“國家中心城市”,雖然只是幾個文字表述的變化,背後卻是對武漢城市價值的顯著提升。大量外來企業進入武漢,帶來武漢寫字樓市場的空前發展。如何抓住商機,做大蛋糕,武漢客廳夢想特區等新主流寫字樓已顯山露水。
【反思】
傳統寫字樓三大短板
短板一:過於依賴地段,配套嚴重落後
有一種說法認爲,傳統商圈型寫字樓的鵲起,是它們本身的配套齊全,專家認爲這是誤讀。
雖然在建設之初,這些寫字樓大多並沒有高檔酒店、餐飲等相應的配套規劃,但他們卻不約而同選擇了當時周邊配套最爲齊備的中心區。比如武廣靠近長酒,西北湖片錦江國際、香格里拉近在咫尺等,依託這些“好鄰居”,他們纔有了自身的大發展。“貌似它們自己成就了自己,實際上是地段成就了它們!”
但隨着商務需求與城市規劃的升級,許多中心區老寫字樓已經疲態盡顯,或項目樓齡太長,物管水平跟不上,部分硬件老化;或交通、餐飲、車位等一系列“城市病”成爲困擾其發展的主要因素。
短板二:功能單一,商務性能奇缺
目前,武漢經濟發展的增速已超全國平均水平。越來越多的企業開拓華中市場,首選將華中區辦公中心或者公司總部放在武漢,近幾年來,這種需求表現得十分明顯。
戴德樑行一份研究報告指出,伴隨着經濟發展,武漢城市綜合體已呈遍地開花態勢,但其中大多數的運行模式以住宅爲主,住宅和非住宅物業的比例爲1.7:1。各城市綜合體中的“商”性偏少。
對此,港商陳先生深有感觸。武漢不少寫字樓辦公區形式太過單一,只能辦公,沒有配套而言。即使有些寫字樓周邊配套較完善,但沒有統一的管理,檔次也難以平均,侷限性依然很大。“分體時代必須要向連體時代轉換,而且硬件與軟件要上規模、上檔次,才能滿足發展需求。”
短板三:服務粗放,無法與國際接軌
近幾年,在香港、上海等國際一線城市逐漸流行起來一種“服務式寫字樓”。在這類寫字樓裏,物業單獨設立服務中心的操作模式更是廣受推崇。商務中心能夠推出國際商務辦公服務體系,替客戶提供專業性的禮賓接待、商務租車、鮮花速遞、會議洽談等各類人性化的服務,讓企業的商務酒會、派對活動能夠輕鬆搞定。此外,這類服務中心會特別安排政府窗口服務,有專業人員定期駐場,可以提供工商註冊、稅務、組織機構代碼證等代辦服務,也可代辦財政等政策扶持事宜以及政府各部門辦事諮詢,相當於設立了一個小型流動性的市民中心,讓客戶省下了很多跑腿時間和精力。但記者發現,這類服務在傳統寫字樓中難覓蹤跡。