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“‘家世界’的資產包對於陽光新業來說既是個平臺又是個學校,經過四五年的時間到現在,應該說我們可以畢業了。”6月19日,陽光新業地產股份有限公司(000608.SZ,下稱“陽光新業”)總裁萬林義對《第一財經日報》表示。
據萬林義透露,繼上個月取得北京國際中心經營管理業務後,今年下半年或將進入競爭激烈的上海商業地產市場,希望由此確立其全國性商業地產公司的地位。
輕資產擴張
早在2007年,剛涉足商業地產的陽光新業聯合其股東新加坡主權投資基金GIC共同收購了天津“家世界”集團旗下商業物業,分別位於天津、北京、青島、鄭州、瀋陽、石家莊、西安、唐山這8個城市,其中天津最多,共有17個項目。
“隨着家世界資產包的消化,管理和議價能力優勢已經形成。”國泰君安此前的研究報告如此評價。
萬林義也認爲,陽光新業在“家世界”這個資產包上鍛鍊了商業地產的運營和管理能力,“目前這個能力可以滿足我們的合作伙伴的需求,其中有的合作伙伴邀請我們一起投資,有的則希望我們幫他們管理,因此這兩三年我們輕資產業務的開展量比較大。”
陽光新業2012年業績報告顯示,輕資產即管理服務輸出業務已成爲其四大支柱業務之一,即“爲物業持有者提供包括投資、策劃、規劃設計、招商、資產管理、運營、工程開發建設、營銷等的全程資產管理服務,公司獲得管理收益”。
2012年10月28日陽光新業的第一個管理服務輸出項目——天津綠遊天地開業。此外,其還簽署了嘉興協和廣場項目、濟南泉城旺角項目、嘉興富安廣場項目、鞍山興隆項目、遼寧葫蘆島項目、瀋陽全運村項目、杭州運河上街項目等多個管理服務協議。2012年全年資產管理等服務費收入共計約1.03億元,佔公司年度營業收入18.77%。
“輕資產在陽光新業內部重點是兩大類:第一類是全程的管理輸出,即全價值鏈的業務模式;第二類是包租性質,以一個固定的價格取得一個商業物業十年或十五二十年的全部經營權。”萬林義表示,在擴張過程中面對的最大問題是與業主方的理念是否一致的問題,另外目前中國在這方面的人才也較爲缺乏。“商業管理最爲注重的是口碑,因此我們選擇項目也要比較謹慎。”
“由於目前地產企業在資本市場的融資通道仍然關閉,目前依託大股東資源進行的輕資產擴張爲現階段公司最佳成長模式。”國泰君安研報分析認爲,陽光新業的輕資產擴張模式一方面可以藉助大股東GIC的項目和資金優勢實現快速擴大規模,從而佔領市場高點奠定競爭優勢;另一方面也有助於減小商業地產回報期過長的負擔。
“現在主動找我們的人比較多。”萬林義透露,今年陽光新業將輕資產輸出的重點放在上海,“現在我們在談兩個在上海核心地段的商業項目,至少其中一個今年會有結果。”
解決退出問題
陽光新業已在全國持有、參股、商業管理服務輸出的商業地產項目共計34個,商業總建築面積超過200萬平方米。持有、參股和商業管理服務輸出也就成了陽光新業的資產構成模式。
對於商業地產開發商而言,目前最大的困擾在於尚無理想的退出渠道。
6月17日,海印股份(行情, 資金, 股吧, 問診)(000861.SZ)發佈公告,宣佈以自成立之次日起五年內公司下屬商業物業的經營收益權爲基礎資產,設優先級資產支持證券和次級資產支持證券兩種,合計募集資金16億元。由此,海印股份宣告正式開始嘗試利用資產證券化融資。
“傳統的資本市場很關注資產,而海印股份拿收入或收入預期做融資可以說是創新的舉措。”萬林義表示,同爲商業地產商,陽光新業對此很關注。但他認爲,海印股份的資產證券化模式對資金的使用限制較多,補充運營資金尚可,但拿去投資新項目就顯得捉襟見肘。
顯然,對於陽光新業來說,在目前開發商通過上市平臺融資受限且REITS推出並無消息時,也非常關心如何退出的問題。
“商業地產本身需要大量投資,在資本市場不是很支持的情況下完全靠一個企業做到規模很大壓力是非常大的。”萬林義如是說。
基於此,陽光新業在最初的資產構成模式上就設計了三大類業務包。據萬林義介紹,第一類由陽光新業控股的,爲絕對控制資產;第二類爲陽光新業與各種合作伙伴合作的資產,參股但可能不控股,爲準控制資產;第三類則是幫助合作伙伴管理,但並未投資,稱作影響資產。
其年報顯示,截至2012年底,陽光新業旗下5個控股商業物業及底商均處於滿租狀態,實現租賃收入2.5億元,較2011年增長5.3%;參股並受託管理18個項目,開業項目出租率達到100%;此外,天津綠遊天地、杭州運河上街等多個管理服務輸出項目在2012年共實現管理服務收入580.2萬元,其他管理服務收入4000萬元。
萬林義認爲,陽光新業通過上述三類資產之間的轉化,解決了退出的問題。
由於退出“短平快”的普通住宅開發,轉型爲商業經營開發,陽光新業近兩年的業績表現遭遇到不小的困擾。爲了平滑轉型期的業績落差,陽光新業還加入了綜合體的開發。
“綜合性開發項目,即通過住宅類與商業類物業的組合,利用開發銷售帶動商業物業的持有,實現資金的滾動開發及持有型物業沉澱。”其年報顯示,2012年陽光新業實現開發產品銷售收入1.9億元。
自今年開始,其旗下的成都錦尚、天津楊柳青和天津辛莊項目將會貢獻較多開發產品銷售收入。其中天津楊柳青鷺嶺項目中的酒店就與新加坡酒店集團悅榕莊簽約,計劃於2015年底前開業,該項目的住宅部分也預計於今年7月開盤銷售。