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下半年樓市新增供應將增加。
上半年住宅成交超300萬平方米或創近七年同期新高下半年住宅供應量或達400萬平方米
2013年即將過半,從近期樓市成交情況來看,6月樓市仍然延續著5月銷售旺季的火熱,從相關統計數據來看,今年上半年樓市呈現供需兩旺局面,隨著下半年樓盤供應量增加,下半年樓市競爭激烈,購房者可挑選房源增加,或可從中獲益。
文/記者蔣幸端圖/記者盧政
上半年:成交量高、庫存增加、土地市場成交火
上半年住宅成交量超300萬平方米,或創近七年同期新高
今年樓市延續了去年下半年的旺勢,連續多個月成交火熱,開發商們更是加快開工步伐,積極推出新貨,推動購房者入市,造成上半年樓市供需兩旺的火熱場面。
據瑞峰市場研究部監測數據顯示,今年上半年樓市成交火爆,1~5月東莞住宅簽約量為267.67萬㎡,創下7年來同期新高。而6月份成交仍然延續了5月的火熱態勢,另據合富輝煌統計數據顯示,6月1日到16日,東莞市新建商品住宅網上簽約3084套,簽約面積36.53平方米,上半年住宅成交量超300萬平方米已成定局,或將創下7年以來的最高位。此外,瑞峰置業市場研究部表示,下半年在市場環境良好,開發商積極推貨的氛圍下,熱銷行情或將延續,預計下半年成交量將好於上半年,在350萬㎡左右。
在價格方面,上半年樓市也顯現出逐月上昇的局面,從東莞市統計局日前提供的數據顯示,5月東莞住宅均價達8618元/平方米,綜合來看,預計今年上半年房價將維持在8500元/平方米以上,呈現穩步上行趨勢。
東莞瑞峰置業市場研究部提供的數據顯示,自去年12月以來,東莞住宅均價維持在8500元/㎡左右運行,截至今年6月2日東莞住宅整體均價為8538元/㎡。同時,業內人士表示,由於上半年樓市熱銷,不少開發商已完成大部分銷售任務,下半年的房企面臨的業績壓力減少,降價幾率較小,因此,下半年東莞住宅整體均價上行是趨勢,但上漲幅度較小,不會超過3%。
新開工高速運行,庫存壓力有所緩和
由於去年樓市成交良好,不少開發商加快開工步伐,今年上半年大量新增供應入市,特別是5、6月份,新增供應更是持續處於高位,大量的新盤入市使得庫存壓力有所緩解,庫存量擺脫多個月以來的低位,逐漸回昇。
瑞峰置業市場研究部監測數據顯示,截至5月末住宅新增供應量為247萬㎡,預計今年上半年將達300萬㎡以上。瑞峰置業市場研究部介紹,今年上半年東莞住宅存量逐月下降,消化周期更是在4月降至7.5個月創歷年新低,雖然因為5月房企集中推貨住宅供應爆發,住宅存量增至484.93萬㎡,扭轉連續6個月下滑的趨勢,但485萬㎡的庫存量仍處在低位水平。而6月的推貨力度仍然較大,6月末的庫存量將達500萬㎡以上,庫存壓力將有所緩解。
但是也有業內人士認為目前庫存壓力大的現狀並沒有得到太大改變。
合富輝煌市場研究部副總監李興旺表示,東莞市場屬於供應量跟不上需求的結構,1~4月份樓市供應量明顯不足。盡管從5月份開始市場存量大大提高,但市場存量供不應求一定程度上也催漲了房價,前5個月東莞的住宅均價已接近8600元/㎡,樓市整體呈供應偏緊的狀態。
推地節奏加快,全年成交量或將超去年
此外,樓市成交火熱,不少開發商也急著拍地補倉,今年推地節奏也明顯比去年加快,雖然大部分土地位於鎮區,但是仍然不乏急於開拓市場的本土開發商們競拍,不少地塊出乎意料地高價成交,也顯示出上半年土地市場的回暖昇溫。
東莞瑞峰置業市場研究部介紹,今年上半年東莞商住商服用地供應量75萬㎡,同比增長近兩成;而截至今年6月6日東莞商住商服成交量為58萬㎡。從目前的土地市場熱度來看,今年上半年成交量或將為60萬㎡,已高於去年上半年。
東莞瑞峰置業市場研究部表示,雖然今年的供地計劃已奠定了土地供應偏緊的基調,但今年上半年的成交市場表現良好,而二、三線鎮區地塊入市和往年流拍地的成功拍出,不但增加了土地的入市量,增溫土地市場同時也給後市土地的出讓增添信心。從今年的供地計劃和近幾期的土地預告來看,預計下半年市場將延續上半年的土地供應仍然以工業用地為主,推貨節奏相較於上半年有所加快。而從區域分布來看,出讓的地塊仍然以鎮區地塊為主,其中塘廈、清溪、麻湧、石碣、厚街皆有地塊。在東莞樓市環境轉好,土地供應緊缺,房企儲備土地的願望強烈的情況下,下半年土地市場勢必成交火熱,預計今年全年成交量或超去年。
下半年:供應量增加、鎮區崛起、商業地產走熱
下半年供應量或達400萬平方米,樓盤競爭激烈
近期新開工量大增,而這些新開工量將於下半年陸續入市,屆時樓市的競爭將極為激烈,與此同時,購房者可選擇的房源增加。
東莞瑞峰置業市場研究部表示,從開工進程來看,預計今年前5個月開工的項目(住宅開工量約350萬㎡)將會在今年下半年入市,下半年的住宅供應量或達400萬㎡左右。
從供應結構來看,上半年的剛需產品供不應求的格局十分明顯,尤其是城區區域。但下半年將有一些剛需盤就會陸陸續續上市,預計城區中小戶型供應緊缺的情況會有所緩解。而除了龐大的剛需將有效支橕東莞住宅市場外,改善性需求以及大戶型、豪宅等產品將受帶動,開發商全線出貨的欲望強烈,在市場接受度高的情況下,預計2013年住宅供應量接近甚至超出2012年水平,2012年供應量約600萬㎡,預計2013年達600萬~700萬㎡。
鎮區唱主角,三大片區受矚目
今年下半年,水鄉片區、臨深片區、松山湖片區三大片區將成為最受矚目的明珠,大量樓盤入市,成交持續火熱,逐漸成為東莞樓市成交的主要支橕。
東莞瑞峰置業市場研究部認為,水鄉片區樓盤具有價格低、品質好、靠近輕軌站等優勢,受到置業者的青睞,水鄉片區樓市也逐步從進入人們的視線,不少樓盤甚至開始向上調整價格。
此外,近期松山湖高新區商業網點規劃出爐,總規劃用地192萬㎡,到2020年,松山湖的商業布局將全面成型,成為東莞八大城市副中心之一。隨著該規劃的出爐,松山湖樓市表現搶眼,多個樓盤成交火熱,新規劃出爐迅速讓松山湖樓市重新回到人們的視線。
商業項目入市開業,商業地產開發紅火
2012年,隨著萬達廣場進入東莞,東莞商業地產迎來了第二個春天,2013年,這些商業項目將陸續開業,東莞商業地產逐漸成熟,商業氛圍日益濃厚。
東莞瑞峰置業市場研究部認為,隨著東莞城市建設的完善,輕軌建設的開展,東莞城市商業中心逐漸顯現,東莞房地產市場的潛力被看好,特別是在住宅市場受調控的背景下,商業地產被越來越多的人關注。
與此同時,日前,東莞出臺新政策力橕樓宇經濟,對符合相關標准的樓宇,樓宇運營機構將獲得最高不超300萬元的獎勵。
另外,東莞還將制定樓宇經濟發展規劃,優化樓宇經濟空間布局,建設和培育一批金融樓、商務樓、科研樓、中介服務樓等特色商務樓宇。
專家看樓市:
中國社科院何帆:房價只漲不跌的時代一去不復返
本報訊(記者蔣幸端)日前,中國社科院世界經濟與政治研究所副所長何帆在中信御園會所為業主分析目前全球宏觀經濟的變化。對於房地產市場,何帆認為,房價只漲不跌的時代已經一去不復返,在中國城鎮化發展的時代,他建議開發商轉做城市的服務商,建設養老院、倉儲、垃圾處理廠等城市服務設施。
重新思考投資方式
何帆認為,對於很多投資者來說,過去的經驗需要重新思考,過去很好的投資可能不一定是很好的投資了。他以房地產投資為例,過去人們看房價認為只漲不跌,除了貨幣寬松政策的影響外,一個主要的原因是中國的人口結構問題,『最近幾年買房的都是第一代獨生子女,雙方的父母一起幫忙置業,相當於六個有工作能力的人一起買房,因此購買力很強。』但是到了再下一代,雙方父母的房子,自己的房子,每一個小家庭手上都有幾套房,大家手上都不缺房了,賣也賣不出去。
房地產商要轉做城市服務商
何帆表示,未來半年和一年如何投資,沒有人能看得清楚形勢,但是五年、十年後發生什麼,大家都知道。『中國的勞動力成本會比現在高,中國老齡化程度比現在高,中國城市化水平比現在高。』他建議投資者們不要只看現在,要學會看長期的變化。
『未來中國要依賴城鎮發展來推動中國經濟增長。城市化是不可避免的,會帶來更多的人口聚集和機會。』對於房地產商來說,可能房地產開發的空間會越來越小,但是城鎮化卻是個巨大的蛋糕,他建議開發商轉做城市的服務商,投資與未來城市化有關的東西,『過去拼的是制造業,以後是服務為王。』城鎮化發展會帶來很多的投資機會,如倉儲、停車場、垃圾處理廠、養老院等等。
另外,他還建議企業主們趕緊去尋找下一輪技術革命的機會,尋找新的技術革命的主導產業,『現在在我們身邊已經在醞釀新一輪的技術革命,就看你能不能找得到。』
標簽:東莞樓市技術革命研究部何帆