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中山一手樓今年前5個月成交量明顯回昇,但房價持續滯漲。
中山一手樓供應量充足。
雖然成交量持續保持高位,但今年前5個月一手住宅均價兩漲三跌,基本維持在5500元/m2左右。中山房價在這個區間已經徘徊了一年,這也應合了很多業內人士『穩字當頭』的分析。平穩的房價對購房者來說是好事,可以從容面對,不過開發商卻不一定喜聞樂見。但房價從來不是由誰的喜好而決定,供需水平決定了中山房價將在較長時間維持平穩,業內預計要有明顯突破還要3年。
文/記者齊華偉圖/記者羅知鋒
房價:
5500元/m2左右徘徊
6月19日,中山市國土資源局公布的上月房地產成交數據顯示,雖然在『紅五月』作用下,一手住宅成交6900套,面積環比增加了近兩成,僅次於創下紀錄的今年一月份,但價格卻連續兩個月下滑,為均價5602元/m2。
與之相對應的是,國家統計局公布的5月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,65個城市房價環比上漲。
作為珠三角房價『窪地』的中山,今年前5個月一手住宅均價卻是兩漲三跌,最低是2月的5485元/m2,最高則是3月的5723元/m2,波動幅度僅4%。
從去年6月以來的一年來,是中山樓市持續回暖的一年,但房價在去年6月『跳空高開』8.5%達到5408元/m2,重新回到『5字頭』後,這一年來房價基本上圍繞著5500元/m2上下波動,幅度不超過250元,僅有的例外是去年10月的5064元/m2,原因是開發商為衝刺『金九銀十』大力促銷。
分析:
今年房價沒有突破最高點
中山一手住宅均價在2011年1月份首次『破六』後,最高在當年9月達到過6336元/m2,隨後在限價政策作用下掉頭向下,目前的房價距離最高點大約還有15%的幅度,在周邊城市紛紛突破前期高點的情況下,即使成交回暖,中山這15%卻怎麼也上不去。
單價5500元
左右已維持一年
業內人士預計房價
3年後纔有明顯突破
供應:
未來供應量將繼續增多
從影響價格走勢的供求方面來分析,庫存量一直是中山很多開發商不得不面對的難題。不過從總體來看,庫存量雖高,中山樓市的消化水平並不遜色,其成交量長期以來在珠三角都在前三甲之列。
有業內人士表示,對於很多中山市民來說,相對較低的房價使得他們擁有多套房並不是難事,這也是中山人口基數不大,而成交依然活躍的原因之一。
此外,記者從中山市國土資源局獲悉,目前《中山市閑置土地處置辦法》已經出臺,今年下半年將以『一地一策』方式,穩步推進閑置土地處置工作。
中山中原認為,在供應方面,隨著閑置土地處置的推進以及新版商品房買賣合同范本的啟用,都將促使開發商加快用地以及在建項目的開工速度,未來市場供應量將會增加。
需求:
剛需為主大戶難賣
中山中原的統計顯示,供應量最多的是80~120m2面積段的產品,而消化也是上述面積段最好,這表明剛需一族仍然是目前市場中的主流。
在存量方面,全市5月的存量環比4月下降了1.9%,為49369套。開發區與坦洲鎮存量仍然位居第一、第二位,本期三鄉鎮雅居樂新城新增了1086套,其存量超過東區位於第四名。按面積段分,120~144㎡仍然是存量第一,主因是改善型戶型總價高、消化率低。此外,在東部組團(開發區、三角鎮、民眾鎮、南朗鎮)、中心組團(石岐、東區、南區、西區、港口、大湧、五桂山、沙溪)和西北組團(小欖、黃圃、阜沙、東鳳、南頭、古鎮、東昇、橫欄),144㎡以上的戶型在存量房中的佔比也均超過了24%,顯示大戶型產品普遍滯銷。
雖然在屢次促銷下,改善型需求曾有抬頭趨勢,但總體需求仍不旺盛,這也使得在僅靠剛需型產品當家的情況下,房價難以實現突破。
專家眼
中山中原市場研究及顧問部經理郭光喜:中山樓價長期穩定,使得客戶會有一個慣性的思維,6000元/m2是中山樓市的一道坎,普通的住宅高於這個價格,客戶就會認為貴了。
在中山這種以本地消化為主的市場上,在政策沒有大的變動的情況下,購房者的思維定勢需要一段時間去衝破,隨著建築成本和土地成本的日益增長,估計需要3年左右的時間,房價纔會有較大的突破。
從今年下半年的走勢來看,預計隨著剛需性產品庫存量逐步下滑,以及部分改善型需求的釋放,成交結構中大戶型產品將增加,這也將導致房價結構性的上浮。
中山市科爾瑪地產營銷經理馮瑞卿:中山的城鎮結構以及缺乏投資性購買力的拉動,導致樓市成交量雖高但價格卻比較穩定。在庫存量壓力下,現在開發商更多會采取以價換量的策略,希望更快回籠資金。
從整體來看,未來房價上昇不會太快,但在一些特定區域,如靠近珠海的坦洲、靠近南沙的三角等鎮區將會有明顯的上漲。
一手樓5月戰報
『紅五月』
一手住宅成交6900套,面積環比增加了近兩成;但價格卻連續兩個月下滑,為均價5602元/m2。
前5個月價格兩漲三跌
2月最低5485元/m2,3月最高為5723元/m2,波動幅度僅4%。
樓市供應
1?4月,全市商品房竣工面積累計為223.84萬平方米,累計增長了128.18%;銷售面積235.12萬平方米,累計增長53.5%;銷售額137.97億元,增長62.7%。
標簽:房價庫存量中山中山市樓市