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雅戈爾日前發布公告稱,公司董事會同意終止杭州申花地塊的開發。在當今瞬息萬變的房地產市場,『拿地』、『退地』等消息向來牽動著市場各方的神經。如今,雅戈爾『退地』事件以及公司為此擬計提4.84億元的資產減值,可謂是一石激起巨浪。各方猜疑議論不說,資本市場上雅戈爾公司今日股價跳空低開,收盤下挫2.43%報6.43元。
雅戈爾熱衷房地產,廣為外界所知。公司董事長李如成更是曾公開表示,到2015年,目標將公司做進國內房地產的前20強。回首歷史,該公司自1992年與澳門南光合作開發房地產以來,其投身房產至今已有21年。年代的車輪滾滾向前,2010年11月,雅戈爾拿下杭州申花兩宗地塊。盡管不斷有消息傳出,雅戈爾庫存已高達234億元,其卻仍難抑拿地的衝動,到了今年五月,雅戈爾又在寧波斬獲4個地塊。
如此看好且本身還熱衷房地產的公司,為何這次會忍痛寧失4.84億元中止杭州申花地塊的開發呢?對此,大智慧財經第一時間聯系雅戈爾董秘劉新宇,她坦言,自2011年以來,房地產市場的政策環境、市場形勢發生了較大的變化,在此背景下,經綜合權衡後,公司認為中止開發申花地塊有助於最大限度地保護股東利益及公司權益。
可能會有很多人會懷疑,這是否跟公司之前的高庫存有關,退地背後是否因為公司資金周轉上出現了問題?大智慧財經記者各方搜集資料發現,雅戈爾從2007年到2011年的5年間,從房地產獲得的淨利潤近30億元,平均每年收益約為6億元,而大多數年份雅戈爾地產業務佔用的資金卻超過100億元,淨利潤和資金投入形成了強烈的反差。
而劉新宇在接受大智慧財經采訪時則非常肯定地表示,不存在房地產銷售和資金鏈緊張的情況。『我們今年預計將結算經營收入80億元以上,而存貨200多億這跟公司整體的開發規模有關,今年結轉的80億元,也相當於我們消化80億元的存貨。』此外,她還提到,截至到今年五月底,該公司已經實現預售金額60億元,同比增長52%,回款也達到60多億現金,所以不存在庫存和資金鏈緊張的情況。
針對雅戈爾此次『退地』事件,大智慧分析師李世翔用『壯士斷腕』四字予以概況,他在節目中指出,雅戈爾在申花所投兩個地塊的金額,折合樓面價已經高達一萬七千萬/平米,假如繼續開發,定價需兩萬五以上纔能保本,這價位遠高於周邊其他樓盤,因此繼續開發的話,雅戈爾可能要承受更大的損失。此外,他覺得雅戈爾投身房地產並沒有太多優勢,原因在於,其一雅戈爾在用遠高於保利、萬科等大房地產公司拿地成本拿地。這其中,他還一再強調雅戈爾在拿地成本上有很大一塊用的是短期借款。其二與雅戈爾開發房產定位高端化有關,高端房產的定位給房產銷售帶來一定難度,因此銷售回款慢會直接影響資金回籠速度。
大智慧財經評論員李螢補充道,要做進國內房地產前20強,還得需要獨門絕活,比如能有龐大的政府支援,以相對較低的價格拿地,能踏穩房地產市場的每一個節奏。正是因為雅戈爾在拿地成本和融資成本上均采用高舉高打,還不時需要通過短期借款借用方式來達到目的,這在一開始已經遜於其他大開發商了。此外,李螢還指出,房地產開發商其實是一個杠杆,一方面需要能拿到一個比較合理的差價,另外一方面也需要自己的產品價格有一定優勢。『沒有資金優勢,沒有杠杆優勢,雅戈爾做房地產,是不是『斷臂』前行?』李螢一再強調。
另記者從公開資料中發現,雅戈爾從2011年到2013年的第一季度,它的總體存貨,包括服裝和房地產,都有200多億的存量,這均說明其還是缺少一個彈性的銷售周期。