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業主買房,看的不僅是房子的地段和價格,小區的物業服務更是影響着業主們以後的生活質量。什麼樣的物業管理能贏得業主的認可?日前,廣州某樓盤業主在論壇發帖討論物管的選擇話題,引起了不少響應和關注。
物業收費調整應與業主滿意度掛鉤
“就像家庭找保姆一樣,最重要的一條就是要講清楚報酬標準”,該業主發帖認爲,所謂管理費,目前只是包含各項必須支出、人工成本和物業利潤的總包乾。外包服務非常通行的計價方法叫成本加成法,“我認爲這種方法可以作爲物業報酬定價的參考”。即根據物業實際開支制定一個基準的成本加成率,比如今年實際支出200萬,以10%加成率計算,那麼物業公司可以拿到20萬作爲公司利潤。而成本加成率並非一成不變,而是可以根據服務對象的滿意程度等綜合因素予以調整,也就是業主滿意度高了物業就可以多拿,不滿意了就要少拿。
在這樣的前提下,他認爲業委會的主要工作就是:代表業主制定選聘物業公司的規則並選聘符合要求的物業公司;代表業主委託專業機構進行考覈,進而實施獎勵和懲罰;各種重大事項決策諮詢和監督,而不需要介入太多日常工作。物業管理公司每年都需要做一個工作計劃,針對業主的需要和小區存在的問題提出解決方案,並作出預算交業主委員會審覈後實施。
也有業主提出,確定物業服務企業的收費標準,應當遵循下列原則:1.業主委員會與物業服務企業協商定價的原則。每個住宅區的服務項目與收費標準,只能由業主委員會與物業公司以平等協商的方式確定,不能由任何一方單獨決定;2.按照服務項目與服務質量定價的原則,服務項目多、服務質量好的企業,收費可以高一些;反之,服務項目少、服務質量低的企業,收費應當低一些,依據業主經濟承受能力定價的原則。3.本着收支平衡、略有節餘定價的原則。負責普通住宅(包括經濟適用住房)物業服務的企業,只能做到收支平衡、略有節餘,不能追求高利潤。
選擇品牌物業更有保證
如何挑選好的物業?有業主認爲,將品牌作爲選擇的要素之首,已成爲大家的共識。品牌代表着企業所提供的產品是經過了時間檢驗,被社會接受和消費者認可的,體現了企業信譽和產品質量的知名度。物業管理行業,經過二十年的發展,孕育出了一批具有一定品牌形象和知名度的物業管理公司,爲廣大業主和客戶提供良好的服務產品。
初選了有一定品牌形象或知名度的物業管理公司之後,對物業公司是否名實相符,要做一些深入的瞭解,看看所選擇的這家物業公司都管理了哪些物業項目,管理的水準和服務質量是高還是低,管理的物業規模有多大,管理過哪幾種類型的物業,上述即構成了物業公司的管理業績。
選取了品牌公司,瞭解了管理業績,企業的實力如何?具不具備委託物業項目的管理能力?這是第三步要考察的內容。物業管理公司人才實力如何,有沒有一批較高水準的專業管理人才,尤其是是否有一定數量的職業經理人才,決定着物業管理公司管理水平的高低。企業採取什麼樣的管理模式,管理機制是否與市場接軌,能否體現出精幹、高效的企業活力,是否具有良好的市場成長性;公司本身是否形成了鏈條式的管理體系,具備了強有力的管理支持系統;公司從業的歷史長短和發展軌跡,積累了管理哪些類型物業的經驗;企業運行的經濟效益狀況如何,是否具有較強的經濟支撐力等也很重要。
一般有一定品牌形象或知名度的物業管理公司,也相應具備了一定的專業化水準。專業公司所從事的產業是一元多維的,運作程序是非常規範的,產品質量是經過國家或國際標準認證的,提供的服務是細緻到位的,對市場和服務對象有着深入的瞭解與研究,對政府主管部門的有關政策和國家相關法律法規比較熟悉並運用自如,企業自身建立了一整套物業管理的規章制度。總之,規範的物業管理公司處處都體現出專業化的運作方式。
除此以外,特色也是挑選物業的重要標準。目前,市場上許多的物業管理公司經過多年的運作,形成了自己的特點和優勢,積澱了自己的企業文化,總結提煉的管理理論也有獨到見地。