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惠州眾多樓盤都大力主打『N+1』戶型。南方日報記者梁維春攝
在惠州的不少樓盤,都可以看到巨型廣告條幅上書寫著"N+1"戶型、『買房送一房』這些內容。即便是沒有拿"N+1"戶型作為售賣噱頭的開發商,其在售樓盤也都有類似送面積的產品,並作為『搶手戶型』推薦給消費者。江北一在售樓盤就將80多平方米的2+1戶型作為了其主力戶型進行銷售。
『N+1』戶型在惠州如此普遍,那麼開發商為何這麼『大方』,說送就送呢?贈送的那間房子又為何不計入購房面積呢?
何為『N+1』?
所謂的『N+1』戶型,是贈送面積的一種手段。簡單而言,『N』就是房產證上你所購買的房間數,『1』則是不計入產權證的一個空間。關於『1』這個房間,消費者購買的房子面積只有支付了房款購買的產權部分,開發商所謂的贈送面積並沒有計入購房者的產權范圍,購房者只有使用權。
『N+1』戶型就是在產品報建的時候房子之間形成漏空,在這些漏空上搭建承重梁,或者是拉高一層空間的高度,進行分隔。當產品接受完規劃驗收之後,再將這些漏空區域封閉起來,就形成所謂的贈送的一個房或者是將拉高的空間隔起來形成兩層的設計。
除了『N+1戶型』,入戶花園、內庭院、大陽臺、臥室飄窗等都是普遍的贈送面積形式。但是送露臺送入戶花園,其實不是送,法律規定露臺和入戶花園計算一半的面積,但這個『1』的送法就不同,其實這就是一個正常的房間,只是在竣工驗收之前沒有安窗戶沒有做樓板(但是有梁架)。
『N+1』的誘惑
對於消費者而言,贈送1間房子的『誘惑』無疑是難以拒絕的。有已經購房的市民告訴記者,『N+1』之所以廣受青睞,其優勢是顯而易見的。
首先,通過贈送面積擴大實際使用空間,實際房屋單價就被攤薄。其次,稅費、物管費等費用按建築面積計算,贈送的面積可以減少居住成本。
『N+1』戶型對開發商而言也是產品獲得市場關注的一個手段。同一個區域,『N+1』的項目肯定會得到更多的市場關注。價格方面,開發商送的面積價格一般相對要低。因為開發商在送面積上只涉及建築成本,只要把建築成本攤到價格裡就行了。所以,購房者如果買了贈送面積多的房子,就相當於用更低的價格,買到了更多的使用面積。
因此,即便是沒有產權,購房者也樂於接受贈送面積,因為這些空間在自己房子內部,雖然沒有產權,但絲毫不影響使用。
『N+1』戶型對於消費者的誘惑著實很大,但有市民認為,世上沒有免費的午餐,這種『誘惑』只是開發商一種經營手段而已。
首先,如果小區房子都是『N+1』的話,無疑增大了分攤面積,最終由購房者埋單。
其次,產權證書是不計入該『1』的房間面積,該房屋購買者沒有擁有產權。從法律意義上說,該『1』的房間屬於違法搭建。若整棟樓都是N+1的話,則暫時沒有糾紛,若不是的話,該棟樓房的其他業主可以主張N+1的業主侵佔公共面積(公共產權)違法搭建而要求相關部門拆除。
再次,開發商僅口頭上答應送,不敢寫進購房合同裡。真正意義上送應該是寫進合同裡並擁有產權,否則不過是開發商打政策擦邊球吸引購房者而已。
最後,若購房者計算套內面積的單價比同地段同檔次樓盤的套內面積計算的單價低或一樣的話,則同樣的錢買到雖沒有產權但有暫時使用權的房子是有點好處。但若價格高了,則要思考花高錢多買一間沒有產權的房間是否理智。
此外,購房者還應該明白房子『送面積』,並不意味著最後便宜,送的面積都是架空的,購房者要自己搭建,這部分成本最後折算下來並不便宜,可能還不如沒有送面積的樓盤劃算。
『N+1』的問題
不論你是走在南壇看路邊的樓盤廣告,還是在博羅無意間瞄到樓體廣告,『N+1』都會首先躍入眼簾。有的廣告甚至連樓盤名字都很難看到,直接靠『N+1』戶型來吸引路人眼球。可見,作為營銷的賣點,『N+1』戶型對消費者頗具吸引力。
拿『N+1』戶型作為樓盤賣點,在惠州已屢見不鮮。兩年前一些樓盤就已經開始通過這樣的方式售賣自己的產品,其中甚至不乏一些大型開發商。
對於『N+1』戶型及其它送面積的現象,本質是變相提高了樓盤容積率。對消費者而言的『送』,不過是開發商為了獲得溢價而使用的營銷手段而已。
有業內人士介紹說,部分偷面積較為厲害的項目,開發商可以通過偷面積增加20%至30%的可售面積,這些面積基本沒有成本,並且也不用繳納稅費,可以說開發商從中獲利豐厚。一些開發商把層高拉大、把飄窗做大,不僅可以將其算成建築面積要購房者埋單,還不用為這些『偷來』的建築面積多交稅費。
此外,『偷面積』盛行也造成了市場的另外一種負面效應,即戶型設計走入歧途。開發商戶型設計不是考慮戶型的合理性、實用性,而是考慮如何更大限度地『偷面積』。有些項目所『偷』的面積也不一定非常實用,如部分『N+1』的戶型改造成單間之後難以完全封閉。
如何規范『偷面積』
除了用來做廣告的『N+1』外,其它一些『偷面積』的行為雖然不會大肆宣傳,但也廣泛存在於惠州的房產市場。這其中較常見的包括入戶花園、假復式等。
入戶花園,就是在報建的時候是入戶花園,而購房者在實際使用過程中可以靈活改造,只要不改變樓盤外立面都不屬違規。這種做法既符合建築規劃又提高了實際的利用率。
『假復式』就是俗稱的『買一層送一層』,一般出現在公寓中。和很多送面積在平面上增加空間的做法不同,『假復式』是向建築高度要空間。開發商將層高做到至少4—5米,在驗收後通過鋪設樓板的方式,多加一層。這樣,就在室內隔出一個二樓來。雖然這樣的房子跟標准復式比略顯局促,但買一層能獲得兩層的居住空間,買平層能獲得復式的居住感受。
『送面積』的本質就是開發商『偷面積』而後『送』給消費者。『偷面積』容易造成市場的不公,循規蹈矩的開發商不敢偷面積,一些『鑽空子』的開發商則借此獲利,樓盤的競爭不是比質量而是比誰面積『偷』得多,這顯然不利於房地產市場的健康運行,受害的最終還是消費者。
對於開發商『偷面積』的行為,廣深等城市已經制訂了建築面積的測算規范,對"N+1"戶型在內的『偷』面積行為進行遏制。
2006年6月29日,深圳市政府發布《深圳經濟特區房屋建築面積測繪技術規范》,明確規定,所有的陽臺和凸窗的尺寸大小必須在合理范圍之內,否則將計入建築面積,其他的所謂入戶花園、半地下空間等,只要有『實用』可能,都將計入建築面積。
而廣州也自2011年6月1日起施行《廣州市規劃管理建築面積計算辦法》,其中規定,居住建築的陽臺、入戶花園、設備間以及非居住建築的陽臺、空中花園、活動平臺等半開敞空間,按照其水平投影面積計算建築面積。至於其它『偷面積』的行為也都有相應規定。例如飄窗突出外牆結構邊線小於或者等於0.5米且高度(含上下結構厚度)小於2.2米的,不計算建築面積。超出上述規定的,按照其水平投影面積計算建築面積。
上述措施即便不能百分百杜絕開發商『偷面積』的行為,也改變了『N+1』戶型大行其道之風。
『送面積』不見得是好事
律師
對於『N+1』戶型等『送面積』現象,廣東衡仁律師事務所律師韋世州表示,開發商『贈送面積』是樓市中常見的宣傳噱頭。在一般人看來,受贈總歸是好事,但在現實中業主和開發商為此產生糾紛的也不少。實踐中,開發商主要是通過以下幾種方式達到『贈送』給特定的業主面積:
1、開發商利用商品住宅現行的建築設計規范,盡量多設計一些既可以讓業主利用,但又不計入銷售面積或只計算一半面積的居住空間(如陽臺、入戶花園的面積按50%計算;層高低於2.2米的空間也不計入銷售面積等),以提高單位面積的使用率,讓購房者覺得『物超所值』。其實這類開發商的做法,實際是鑽了『建築面積計算方法』的空子,這樣一來,可以幫助開發商減少上繳稅費,在樓盤營銷時,更是可以將『偷』來的面積『贈』給買房者,以增加項目銷售的賣點。
2、有些開發商的『贈送面積』,是通過擅自變更規劃設計違法搭建起來的。具體操作手法是在建設項目通過規劃驗收後,再自行或通過購房者集體委托其指定的關聯裝修公司,對房屋進行二次裝修改造。即在與購房者簽訂商品房預售合同的同時與購房者簽訂委托裝修改造協議,由購房者委托其指定的關聯裝修裝飾公司『免費』裝修改造,一旦涉訴便金蟬脫殼,違規主體還是購房者,導致購房者『被違規』,使得房屋實際使用面積增大。
3、有些開發商對部分特定業主所贈送的面積,實際為業主共有面積。如常見的承諾給頂層業主的頂層露臺、給底層業主的地下室空間等。根據《物權法》規定,該部分空間應當屬於該樓的全體業主共有,而非屬於開發商所有,開發商等於是慷他人之慨,將原屬於共用的部分許給一戶獨用。只要其他業主提出異議,受『贈』的業主是無法獨享其利的。
開發商對所贈送的面積往往不具有合法產權,因此不會也不可能寫入《房地產證》。而根據我國《物權法》規定,只有依法登記並取得房地產證的產權面積纔受法律保護。這就意味著開發商所送的面積並不受法律保護,不可能像房地產證登記的面積一樣,可以用於投資、抵押,拆遷時也不會得到補償,在遭遇糾紛時權益更是無法得到保障。
而且無論開發商贈送多少面積,在產權證上能體現的只是建築的套內面積,也就是說只有套內面積的產權是歸業主所有的,贈送面積是不寫入房產證的,對於這類物業在轉手時總價值會受到一定的影響,但對於二手房購買者來說,很難接受花了錢但有十幾個平方米不是自己的物業,所以這類房產在二手市場出售時並不能賣到與正常面積的房子一樣的價格。
而且由於開發商加建了『贈送面積』,總建築面積增加,容積率相應提高,綠地比例減少,人口密度增加,各類公共設施使用率增加,使用壽命降低,業主整體的生活環境和品質都會有所降低。又由於容積率與土地出讓金的多少有關,調高容積率需要補交土地出讓金,辦理規劃變更手續,部分『贈送面積』是開發商未經調整容積率違建而來的面積,開發商提高了容積率卻沒有補交地價,導致了國家財政收入的流失。
南方日報記者聶金釗