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木板鋼管四處堆放、偌大的深坑周邊已拉起柵欄、挖掘機施工時而卷起灰塵、一條水泥道路正在鋪設中……
『我們施工方是石景山建築公司,開發商是泰禾。』一位現場施工人員介紹,『目前正在做臨建,大概一個月就能完工。』
就在兩個多月前,泰禾集團以19.3億總價、112%的溢價率、樓面價近2萬元/平方米,擊敗多家房企高調摘得上述地塊。近日,泰禾又借道擔保融資,籌備該項目後續資金。泰禾集團股份有限公司近日發布公告稱,將為北京臺湖項目提供一筆規模20億元的信托擔保,期限兩年。
臺湖,只是泰禾集團高調擴張的一個縮影。今年以來,泰禾集團屢屢出現在全國土地市場,入手的七幅地塊總金額近79億元。其中,北京佔據6成之多。截至目前,泰禾擔保總額已達到佔淨資產的388.91%,一季度末資產負債率也維持在82.64%的水平。
『北京是我們未來的主要發展市場,所以連拿三塊地。』泰禾集團總裁助理沈力男表示,商業地產將是集團發展重要方向。
但言及資金風險,泰禾集團上下卻一致噤口。
定位難題
久蟄北京多年而默默無聞,因拿地名聲鵲起的福建泰禾集團,如今正為不久前拿到手的臺湖項目大舉融資。
6月5日,泰禾集團股份有限公司發布公告稱,同意為子公司福州泰禾房地產開發有限公司(簡稱『福州泰禾』)、北京中維泰禾置業有限公司(簡稱『北京中維嘉禾置業』)在與重慶國際信托合作中所涉的規模20億元的『中維泰禾集合資金信托計劃』提供連帶責任擔保,擔保額度最高不超過25億元,擔保期限兩年。
公告指出,北京中維嘉禾置業系福州泰禾投資設立的全資公司,是北京通州區臺湖鎮4-1-011、4-1-013、4-1-018、4-1-026、4-1-037地塊(F3其他類多功能用地),4-1-022地塊(F2公建混合住宅用地)的開發與建設主體(臺湖總部基地項目)。數十億融資,便是為滿足項目公司下一步運營的融資需求。
記者了解到,上述臺湖地塊總建築面積16.35萬平方米,4月出讓時曾吸引綠地、旭輝以及已進入臺湖區域的萬科首開聯合體、東亞新華地產等多家房企。但最終泰禾集團以總價19.3億元、112%的溢價率摘得。當時沈力男在接受媒體采訪時曾表示,希望能把在福建的泰禾廣場產品線引入北京。
然而截至發稿前,有關上述臺湖地塊的規劃定位,泰禾方面始終未給出正面答復。記者致電北京中維嘉禾置業法人代表葛勇,其以身份不便為由,拒絕回答。沈力男表示,臺湖是否會做成商業綜合體,規劃目前尚未完成,規劃結束後還需報批,一切還沒有定數。
『如果做傳統意義上的綜合體,周邊較差的商業氛圍難以支橕,所以泰禾這塊土地定位難度很大。』屢次參與臺湖拍地的東亞新華地產營銷總監賈玉鵬表示,對這塊地未來價格預期沒有其他企業那麼樂觀。客觀來看,泰禾拿地價格偏高,面積較小,可操作空間不大,但如果針對區域高端總部基地打造辦公區,或許還有機會。
彎道超車?
2010年借殼福建三農成功上市的泰禾集團,以房地產為主業之一,涉足礦業、氟化工等嶄新領域,實現多元經營。去年始一改低調姿態,高調擴張,『北京、商業地產』,這些在上述臺湖地塊呈現出來的符號,也將成為其擴張的重要方向。
就在4月11日,在泰禾集團中標臺湖地塊後,泰禾集團在官方網站表示『北京是泰禾全國戰略布局的橋頭堡……』;在福州建設五四北泰禾廣場及東二環泰禾廣場、一年內『九開九清』的戰績,讓其嘗到甜頭。
泰禾集團2012年報透露,將堅持品牌發展戰略,增加土地儲備,打造精品住宅,房地產開發布局逐漸從福建、北京兩點向全國鋪開。持續發展高端商業地產,在未來3-5年內開發10個到20個地標級、超大型城市綜合體。在商業地產方面,泰禾集團更是拋出『學習萬達、趕超萬達』的口號。
泰禾內部卻又強調與萬達商業地產的區別。沈力男表示,我們不像萬達那樣簡單地復制,而是更精細化,根據當地消費特點和氣候情況來設計產品;建築單體一定要成為城市的地標,同時走精品路線,積極引進國外品牌。『泰禾模式決不是照搬照抄、簡單復制。』
抓住機遇,尋求彎道超車,是泰禾擴張的戰略要義。在日前福建舉行的第四屆世界閩商大會上,泰禾集團董事長黃其森對媒體表示,當前房地產市場的最大機遇是來自於城鎮化,城鎮化將首先為商業地產市場帶來直接利好,這正是泰禾集團實現『彎道超車』的重大機遇。『在城鎮化進程中,一線城市的發展後勁尤其值得看好。』
機遇背後,總是蘊含著挑戰。泰禾在北京僅開發過『運河岸上的院子』,且項目入市九年仍未清盤,2012年更是出現2759萬元的虧損。泰禾想在北京打好翻身仗,並順利引入商業地產,現實壓力不能忽視。
在蘭德諮詢總裁宋延慶看來,大型綜合體市場泡沫明顯,泰禾沒有成熟的商業運營產品線,租售能力又不如龍湖、融創等企業,這是其謀求快速發展必須面對的客觀現實。也有熟悉泰禾的分析人士指出,泰禾在京布下的多個棋子均為熱門區域高價取得,一旦推出市場價格難有優勢,同時還面臨周邊品牌房企的激烈競爭。
激進拿地
為實現發展,泰禾集團在拿地政策上,已然放開了閘門。
今年1月,為在2013年度繼續增加土地儲備,提高公司決策效率,泰禾集團董事會授權公司房地產經營班子在該年度可根據實際情況,在總額不超過50億元人民幣的額度內決定並全權處理購買土地。而僅過4個月,5月份又一份通告,將授權額度再度增加到60億元。
上百億拿地目標,注定了泰禾全國拿地高潮的上演。從1月8.23億元競得福建石獅市68488平方米地塊;到4月,以19.3億元、溢價率112%將北京通州臺湖總部基地項目攬入懷中;再到6月,以6.48億元總價、溢價率106.49%,拿下上海閘北區商辦地塊,挺進上海……在泰禾官網上,近半年來『競地高潮』、『成績喜人』等詞匯屢屢出現。
據統計,截至6月5日,泰禾上半年已斬獲七幅優質地塊,平均月入超過一地,總建築面積超54萬平方米、總金額近79億元。值得注意的是,多宗地塊均出現高溢價、高總價情況。而北京作為重點區域,總地價款達到49.05億元,佔總地價款的79億元的62%。『北京是我們的主要市場,所以纔會連續拿下三塊地,如果不是一個主要開拓的市場,肯定不會有這樣的動作。』沈力男表示。
一則公告卻透露出瘋狂擴張中的泰禾的後遺癥:錢與地之間的矛盾。就在6月5日泰禾集團對外發布的為下屬公司融資提供擔保的公告顯示,公司實際對外擔保總額為87.41億元,佔公司最近一期經審計淨資產的388.91%,全部為對下屬控股公司提供的擔保。
另一組數據也佐證了泰禾錢緊的事實。2013年一季度,泰禾集團貨幣資金14.79億元,比年初27.27億元減少45.76%,主要系支付土地款增加所致。資產總計147.77億元,負債122.12億元,其中流動債務59.85億元,負債率達到82.64%。同時經營活動產生的現金流量淨額一項,則為-13.47億元。
攀昇的地價款、緊張的資金鏈……各項財務指標都指向大舉躍進這一事實。這一切,是否隱藏風險呢?
『現在的市場,不可能支持如此瘋狂拿地的策略。』北京中原地產研究總監張大偉表示,泰禾集團淨資本很少,大部分都是融資而來,一旦放慢銷售節奏,會面臨較高的資金成本。如果企業想實現較高的利潤,除非市場出現很快的價格爆發,這樣資金成本容易控制住,同時也容易實現快速銷售,但可能性很小。
高資金杠杆隱患
房地產基金、信托,質押股權,自去年以來,泰禾集團多種融資手段齊出。
2012年11月,泰禾集團吸納中城乾盈、中城坤盈、中城君盈、中城儂盈4家基金向公司全資孫公司福州泰航增資8200萬元,佔股權比例的41%。增資完成後,福州泰禾將其持有福州泰航59%的股權質押給中城乾坤君儂基金。今年5月,泰禾投資又將其持有的泰禾集團9500萬限售股質押給中融國際信托有限公司。如此,泰禾投資累計質押的股份數也達到約5.23億股,佔泰禾集團公司總股本的51.43%。
張大偉直言,按照這種融資、拿地幅度,感覺比當初的順馳還要瘋狂,或有另外一種公告內看不到的資金介入。
近期住建部政策研究中心與高和資本聯合展開的民間資本調研發現,直接融資(具體方式主要有房地產信托、房地產基金和券商資管)已成為房企重要的資金來源,佔比由2004年的30%上昇至2012年的40.5%。與此同時,民間資本對房地產業的投資策略及方式正發生改變,商業地產已成為民間資本最為重要的一個投資出口,房地產私募股權投資將是值得關注的民間投資焦點領域。
值得注意的是,泰禾集團的大本營福建,也一直是民間資本的熱土。宋延慶表示,福建私募資金這兩年很是活躍,一直在想辦法找到出口。尤其在股市不景氣的情況下,直接借款給開發商錢,就變得頻繁起來。泰禾集團既是上市公司,又有商業住宅開發、礦業、生物制藥幾個比較火熱的投資行業,很可能擔任起民間資本流出的重要出口。
大量融資隱患,或埋在兩年後。『集團今明年現金流應能支橕發展,但到兩年後即款期到的時候,風險就顯現出來了。』宋延慶表示,風險主要有兩方面:大量建設的綜合體,一旦租售出現問題,現金流就會斷裂;另外,一旦遇到如房產稅等對高價房的追加政策,泰禾主攻的豪宅業務也會受到明顯影響。『泰禾的兩類產品,一個是綜合體,一個是豪宅,恰恰是風險最高的兩類產品。後期的租售、經營風險,纔是真正的考驗。』
一家大型上市公司投資者關系處相關負責人對記者表示,如此大動作的躍進,說明這家企業看好地價上漲的後市。但風險或會在債務到期時集中爆發。因此,企業是否具備較強的經營能力,以及償債能力,對於大舉擴張的房企而言,是要先考慮清楚的問題。(參考消息·北京參考宋磊)