|
||||
(1 /1張)
痛恨中介,只因不習慣為服務買單
現在房屋中介這個行業,聲名狼藉的程度也就僅次於城管。在很多人看來,城管欺負小販,而中介則巧言令色,空手套白狼。那些剛剛來到城市,連個落腳的地方都沒有的人,想找個房子暫時棲身,房屋中介還要在他們身上狠狠敲上一筆。非常令人憎恨。這兩年房租上漲迅速,中介又被指責『壟斷』房源,哄抬租價。眼下正是大學生畢業季,又有媒體抱怨剛畢業的大學生租房難,『租金高、渠道少、中介堵』。一句話,這局面也是中介沒安好心造成的。房屋中介簡直成了痰盂兒,什麼人不高興,都可以朝中介『呸』上兩聲。
市場經濟30年,許多媒體對市場的認知卻依然停留在新石器時代。殊不知,沒有房屋中介,人們租房付出的成本不是更低,而是更高。房屋中介賺取的是信息費用,他們的存在,不是提昇了交易成本,恰恰相反是降低了交易成本。事實上,任何中介能夠生存的前提,就是必須幫助交易雙方降低交易成本,房屋中介也不例外。許多人之所以誤以為房屋中介提昇了租房成本,是因為他們僅僅看到了租房人付出了中介費,卻沒有看到中介為自己節約了搜尋信息所付出的時間、精力、體力等等。
想想看,如果沒有中介,人們怎麼找房子?十幾年前我剛到北京,那時房屋中介還不成氣候,我們這些窮學生在北京租房,第一是靠親朋好友之間『口耳相傳』,但這基本靠運氣。第二,也是最重要的,是自己刷小廣告(或者自己通過這些小廣告獲得信息)。那時候,租房子是件大事,常常要操辦幾個月。後來,我有了穩定的工作,我再找房就開始通過中介。我這樣的人多了,中介這個行業,也就慢慢開始興盛起來。這說明市場創造財富的能力在提昇,有更多的人,更在乎自己時間。
許多人痛恨中介,和中國人不習慣為服務買單的傳統有關。買實物花多少錢都不心疼,苹果手機論斤賣差不多兩萬塊一斤,排隊買。可中介幫你找信息,甄別真假,簽署合同,提供擔保,很多人卻心疼花錢。他們總覺得中介是『空手套白狼』,卻感受不到中介為他們節約的時間,排除的不確定性。
另外一些人雖然不好意思說中介該免費服務,但他們常常指責中介壟斷了房源。但中介機構既不是國企,又沒有法律規定租房雙方必須通過中介。怎麼個壟斷法你說說?你應該想一想的是,為什麼承租人願意把信息交給中介,而不是直接發布?道理很簡單,中介也為房東節約了尋找租客的成本,減少了他們房屋空置的不確定性。正因為如此,房東纔願意把信息交給中介,這是自願交易的結果。
還要說的是,有些人看房之後甩掉中介直接和房東聯系,這是極其不道德的行為。這等於中介為你免費服務,但現實當中這樣的人不少。正是因為這樣的人多,中介纔會盡量防范租房人和承租人之間直接溝通,甚至要在價格上打出風險溢價。如果『跳單』的人沒有那麼多,中介也就沒有那麼『黑』。許多中介用近乎不合法的手段維護自己的權益,是中國人普遍缺少誠信,司法環境難以維護其利益之果。誰讓你有這麼多愛佔便宜、不守契約的同胞呢?
到了該為中介公司平反的時刻了。他們雖然在市場的夾縫中生存,但同樣是通過為他人服務創造財富的企業,他們雖然沒有喬布斯那麼偉大,但也同樣值得尊重。如果你尊重市場,那就請你,也尊重為你提供服務的中介吧。文/王志安(央視評論員)
信息服務有價,中介收費合理
5月初《北京市房地產經紀管理辦法》征求意見,市民最多的意見指向中介費用過高。其中一條建議稱:『應大幅度降低中介服務費。由於現在很多城市的房價已經很高,北京現在一套房屋動輒三四百萬元,中介服務費一次就能收取好幾萬甚至十幾萬元,而中介的工作付出遠遠不值這個價格。』微博上看,很多剛畢業的租房客也因為中介收取一個月的租金中介費而怨聲載道。
在市場經濟條件下,信息已經成為一種極其重要的商品。中介就是一個提供信息的服務機構,信息需求的雙方通過中介聯成一體。其實中介很多,也涵蓋到各個方面,一句話,在你需要什麼服務或物品的時候,如果你無法得到或直接獲得相關的信息、產品和人力,你就可以去尋找能替你獲得這些東西的組織。
房屋中介也就是提供買賣、租賃房屋信息的服務機構。房地產中介可以說是一個C2B2C商務模式,顧客通過中介企業的商務及服務平臺跟另外的顧客發生關系,從而獲得財富。中介居間撮合買賣雙方,中介擁有的只有買賣、租賃雙方的信息,經過中介的梳理、篩選處理匹配後,協助買賣雙方完成交易。
『總價款2.2%的中介費也太高了,中介不就是幫忙跑跑路,做個網簽嗎?』『租房的話你們只帶著去看看房,然後簽個合同,就要收一個月的租金?太高。』這些是在中介交易過程中經常碰到的問題,能不能打折?
買賣過房產或者租賃過房產的人都清楚地知道,一般客戶都是周末或者下班後纔有時間看房,所以房屋中介門店都是開門最早、關門最晚,所以經紀人的工作時間一般都是每周七天每天起碼工作12小時,很少有休息日。
在別人上班的時候,經紀人整理房屋信息,根據客戶的需要安排看房,在客戶休息的時候,經紀人帶客戶看房、談判。
為了找到一套房源,房產經紀人可能要在烈日下連續站立數小時並持續數日;為了帶客戶看房,周六日都是工作日;午餐、晚餐都沒有規律可言;為了促成一筆交易,經紀人可能要說上千句話、打上百個電話;甚至有可能會出現一個客戶租房、買房,看了又看,挑了再挑。經紀人帶看數十套房子,結果到別的公司成交甚至『跳單』了!
從國外來看,中介行業信息及服務收費行業費率均高於國內:美國4%-6%,日本4%-6%,澳洲5%並限制最低價。
市場感覺中介收費過高,除了中國的消費習慣對無形服務的價值認可度不高以外,主要原因是中國的房地產中介行業良莠不齊,的確存在著一些小中介機構高收費低服務的現象,甚至一些小中介在租賃市場低價承租了房源,一邊吃著房屋租金的差價另外還收取中介費。所以從中介行業本身及行業監管部門來看,也的確需要提高行業規范,提高服務水准。
文/張大偉
(北京中原地產三級市場研究部總監)
缺乏監管和自律
滋生中介亂象
單從市場眼光看,房屋中介對於房屋市場的繁榮意義重大,尤其是增益了交易的安全、精准和效率,這是經濟常識,已無須過多論證。但不意味著,有此良性前提,對於當前中國房屋中介的各種亂象,消費者就該全盤接受甚至甘之如飴,因為房屋中介已膨脹成一個利潤率超高的大行業,它的問題在深度和廣度上都有較多的累積。在市場經濟下,泛泛地肯定中介這種經濟行為的合理性,已經不是時代所需,如何破解這些既成問題並有效防止滋生新問題,纔是眼前該探討的。
房屋中介存在的問題,概括起來有兩個,首先是監管缺位、乏力甚至失效的問題。中介行為其實是有歷史的,古時叫掮客,這些人一般在智識上都會超過普通人不少,不僅有商業掮客,還有政治掮客。呂不韋曾與其父相談:『若謀國者,其利幾何?其利千萬倍,乃不可估量』。古時中國的有錢人都喜歡買房子買田地,也早就催生了中介。目前房屋中介的許多做法也多有沿襲古訓,除了古今相通之外,實是無法可依的局面。因為專門成文的行業規范《房地產經紀管理辦法》(下稱『《辦法》』),直到2010年纔審議通過且2011年纔施行。此時,自上世紀90年代活躍起來的房屋中介交易活動已經大規模發展了十幾年,此間積累的問題,已不可想象。
便是這樣一個姍姍來遲、三部委聯合頒布的部門規章,其實施狀況也是堪懮的,部分要害性的規定,經紀公司要麼視為無物,要麼很容易就輕輕避過而不被追責。比如,《辦法》規定,委托出售、出租房屋的,應當向房地產經紀機構提供真實有效的房屋權屬證書,但現實中,絕大多數租房中介並沒有也無法向客戶出示房產證。《辦法》明令禁止改變房屋內部結構分割出租,但在北京等房屋供需兩旺的城市,分割房屋多租客戶以增加利潤的行為比比皆是,其表面的好處是適當降低了人均居住成本,但顯然,這是以客戶的人均居住質量和安全系數(尤其是消防)的下降為代價的。《辦法》規定,不得對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息,低價收進高價賣(租)出房屋賺取差價,然而二房東式的房屋代理公司如過江之鯽。至於無證上崗的,更是多如牛毛。更重要的是,《辦法》的懲罰條款威懾力疲軟,罰款都在3萬元以下,這對於巨大的房屋交易額及中介利潤來說,實在是九牛一毛,違法成本低廉已極。
上述一系列監管乏力甚至失效的問題,在全國各地普遍存在,相應的房管局、建設局和社保局難辭其咎。早些年,福州市住房保障和房產管理局副局長張海舟曾說,福州市房產中介機構有1000多家,在房管部門登記備案的不足一半。現在我國已經出現僱員萬人、門店數百家的大型房地產中介企業,房產行業的爆炸式增長為房屋中介行業注入了巨大動能。監管能力完全跟不上行業發展的腳步。加之地方政府唯利是圖,政府指導價並不合理或動輒提高交易稅,亦是催生陰陽合同以避稅的重要原因。
其次是整個行業自律低下。監管成本是較高的,若行業能自律,亂局是可以自清的。從業資格考試的門檻和區分度相當低下,以至於通過考試的從業者甚至說:『考試可以帶筆記,試題又容易,只要不是智障就能通過。』且缺乏誠信管理,單個的機構和從業者一旦違規違法基本不會被記錄進職業檔案,因為根本就沒有這樣一個全國聯網的誠信檔案,以至於侵害客戶和無序競爭都得不到遏制。
要真正破解房屋中介的亂象,唯有對其發生機制作細致的勾畫,循其脈絡,一枝一葉地修剪,削去中介過大的市場權力,纔有望撥亂反正,讓房主、中介、客戶回到三足鼎立的均勢結構,最終鍛造出一個清明向上的中介行業。文/陶舜(時評作者)