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滬上開發商衝刺“半年報”的推盤節奏仍在延續。
綜合搜房網、新浪樂居截至6月20日的統計,本週末(6月22日-6月23日),上海有8個樓盤計劃新增入市,總計推出房源1000餘套。
中房信分析師薛建雄介紹,本週末新增入市的樓盤以剛需爲主,其中既有新盤,也有老盤,也有尾盤,說明開發商希望抓住6月最後的機會,衝刺上半年業績。但很多樓盤的價格出現大幅上漲,銷量將面臨考驗。
剛需樓盤價格普漲
位於寶山羅涇的旭輝城二期系首次開盤。
售樓處介紹,旭輝城二期此次將推出近500套毛坯兩房、三房,均價1.2萬-1.3萬元/平方米。該樓盤一期首次開盤均價還不到1萬元/平方米。樓盤相關負責人稱,一期開盤已是兩年半以前的事,目前剛需樓盤價格已基本恢復到調控前水平。
剛需樓盤扎堆的嘉定本週末將有三個樓盤新增入市。
其中,位於南翔的新裏崴廉公館計劃加推139套兩房、三房,均價2.2萬元/平方米,較一年前1.7萬-1.8萬元/平方米的均價上漲明顯。嘉定新城的新城金郡計劃加推88套花園洋房,均價預計在1.95萬元/平方米。“我們目前已是尾盤,就這麼點房子,此前洋房的價格也已達到1.85萬元/平方米。”樓盤相關負責人說。
此外,嘉定保利天鵝語本週末計劃加推20套聯排別墅,均價預計在3.5萬元/平方米。該區域一名開發商稱,調控前,區域內別墅房源的最高均價曾達2.7萬元/平方米,保利天鵝語的這一定價已創下嘉定新城板塊的別墅單價新高。
據某上市房企副總裁介紹,經過3、4月的價格上調,嘉定新城區域內的剛需樓盤價格已恢復至2011年初的水平。而今年6月,一些樓盤報價已衝高至1.8萬-1.9萬元/平方米,大有繼續上漲之勢。該副總裁還提到,2011年初,南翔的公寓售價維持在2萬元/平方米,而本週末入市的一標杆樓盤報價已達2.2萬元/平方米。
相比之下,市區樓盤的定價尚算平穩。新江灣城板塊的綠地海珀璞暉本週末計劃加推170套精裝修三房,均價4.5萬元/平方米,與此前開盤價基本持平。
“上漲動力已不足”
“土地成本的增長,供需矛盾的加大,是現在剛需樓盤價格不斷上漲的主因。”某上市房企副總裁舉例稱,嘉定新城區域一直是上海剛需樓盤的集中地,但目前在售樓盤多已是尾盤,所剩房源不多,也沒多少可供開發的地塊。
滬上一開發商進一步說,目前剛需樓盤的定價與區域競爭情況及開發商的去化目標有關,“競爭激烈的區域,價格會低一些;開發商定的去化率高,價格也會低一些,但目前很多開發商都是既要保持去化率,又不願犧牲價格,所以總體價格水平還是下不來。”
某外資房企總經理還提到,剛需價格一再上調,是開發商在剛需產品供不應求的背景下做出的試探,“外環外區域目前剛需房源存貨不多,但大戶型產品存量較大,現在開發商正利用市場較好的氛圍,適時加推大戶型產品。”
在他看來,滬上推盤量連續幾個週末都維持在1000套左右,說明開發商對市場比較有信心。
據某上市房企營銷總監介紹,經過3、4月的普漲,上海剛需產品的價格已普遍上調了10%。在限購、限貸背景下,目前房價上漲的動力已經不足,如果繼續漲價,市場的接受度將下降,銷售會遇到阻礙,“目前樓市遠沒有到火爆的程度,現有價格和實際銷量基本能維持平衡,如果繼續漲價,這種平衡將被打破。”