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與去年上半年的以價換量不同,今年開發商開始追求量價齊升。在大市一片向好的背景下,個別樓盤的個別戶型出現滯銷,也從側面反映了部分開發商對廈門市場的過度樂觀和對品牌魅力的盲目膜拜。
從本週起,《房週刊》將推出系列報道,對上半年的房價、供需、房企、品牌、資金鍊等進行盤點,同時對下半年的供地計劃、一手房庫存、新增供應等進行剖析。
在廈門樓市格局中,上市房企的表現可謂是“風向標”。截至目前,進入廈門市場的上市房企共21家。除建發、國貿、禹洲、中駿、明發等本土上市公司外,越來越多的外地上市房企涌入廈門:萬科、保利、中海、招商、華潤、世茂、龍湖等地產大鱷先後“登鷺”,不斷擴張地產版圖;福州上市房企——泰禾、陽光城去年抵廈,來勢洶洶;此外,恆大、碧桂園等巨頭對廈門也是虎視眈眈。
憑藉着強大的財力支持和產品研發能力,上市公司的一舉一動都在影響着廈門房地產市場的走向。據不完全統計,上市公司目前在廈門市場的佔比已過半壁江山,未來,隨着調控的深入、地價的增長,上市公司將呈現強者恆強的態勢,而非上市公司(尤其是規模較小的民企)在廈門的市場話語權將越來越小。
對任何一家上市房企來說,即將出爐的半年報都是非常重要的考覈指標。通過剖析數據,我們既看到飆紅業績背後的決勝祕籍,也看到不同梯隊中上市房企之間的劍拔弩張。
【銷售強勁】
廈門成吸金重地
盤點全國各大上市房企,與其全年銷售目標相比,多數房企完成三成以上,而華潤、保利等房企已完成全年過半目標。萬科、保利、中海等大品牌房企,前五月單月平均銷售過百億,爲完成年度上千億的目標打下了堅實基礎。
據前5月的統計,萬科銷售金額達701.8億元,完成全年目標的49.69%;保利達513.37億元,完成全年目標的51.33%;中海地產達648.3億港元,完成全年目標的64.8%。
上半年,受國五條影響,全國市場喜憂參半。但對於廈門這樣的熱點城市而言,銷售依然表現強勁,上市房企在廈門的表現,也直接影響到其全國的數據。
世茂今年大部分業績產生於福建區。根據易居CRIC的統計數據,前五月,世茂海峽大廈和世茂湖濱首府兩個項目共銷售409套,銷售面積近6萬平方米,銷售金額14.4億元。而世茂房地產前五月累計合約銷售總約253.4億元,福建區的幾大項目貢獻頗多。
此外,萬科、中航、陽光城、首開前五月在廈均破十億元大關,本土上市公司國貿前5月在廈銷售834套,銷售金額高達32.2億元,禹洲同期在廈銷售1750套,銷售金額突破25億元。
而中駿、寶龍均把廈門市場看做是其全國市場的戰略要地。據統計,截至5月底,中駿累計實現合同銷售金額爲41.21億元,廈門項目貢獻了逾9億元。而寶龍前5月累計實現合同銷售金額約爲21.05億元,因而6月御湖官邸開盤的態勢好壞將直接決定寶龍的“中考”成績。
【回款樂觀】
資金鍊普遍寬裕
在成交量上漲的同時,不少房企的均價也呈現水漲船高之勢。5月,萬科旗下項目銷售均價爲1.16萬元/平方米,世茂房地產的平均銷售價格升至1.38萬元/平方米,就連一直低價走量的恆大地產在5月份的銷售均價也達到了7162元/平方米,與年初的銷售價格相比,提升了10%左右。更遑論保利、中海等,一線房企均在利潤率上發力。
韜睿地產總經理柏雲飛表示,因爲今年上半年整體的銷售形勢趨好,所以開發商有理由、有底氣將關注點回歸到利潤率上。一位業內資深人士分析,今年,萬科等明顯放緩了銷售節奏,如果萬科將整體均價向下拉一些,前五月完成的量絕對不只是700億元。
一方面是成交量的持續走高,一方面是利潤率的增加,這讓開發商在上半年資金鍊相對寬鬆。上海易居房地產研究院發佈的《全國房企資金報告》中指出:2013年一季度,全國房企資金狀況普遍偏鬆,這是自2010年三季度以來,房企資金首次告別緊張狀態。
同時,多元化的融資渠道也讓開發商得到了更多的“補血”機會。今年二季度,除了單純依靠銀行開發貸,房企還通過發行各種債權、進行海外融資等方式募集資金,多個融資渠道都有加速火熱或鬆動的趨勢。
以禹洲地產爲例,截至5月22日,禹洲地產鎖定銷售金額近56億元,已完成全年銷售目標的70%,加上公司早前與銀團簽訂的貸款,該貸款利息約爲6%,還將進一步降低企業加權平均融資成本。目前,禹洲地產的負債比率已經跌到50%。
【去化加快】
下半年或演搶地戰
作爲進入東南及華南市場的必爭之地,廈門已經成爲衆多國內上市房企“必考科目”之一;再算上廈門本土以及從廈門走出去的寶龍、明發等上市房企,廈門已經聚集了21家上市房企,並且在各大房企戰略佈局中在地位越來越“顯赫”。然而,記者調查發現,目前這些上市房企在廈的庫存量和土地儲備普遍不足,不少房企更是面臨着“無米下鍋”的窘境。
手握重金的上市房企開始在廈門土地市場表現出“積極進取”的態度,今年4月,首開股份在廈門拍下翔安新地王就是最典型的例子。另據瞭解,禹洲地產在上半年已經新增180萬平方米土地儲備的基礎上,下半年計劃用於拿地的資金仍有20億元之多。實際上,除了在土地拍賣市場上大手筆拿地,不少上市房企也另闢蹊徑,尋求與中小開發商合作開發。
儘管下半年廈門還將推出建築面積200多萬平方米的商住土地,但是住宅土地缺口仍然存在。在這樣的背景下,一線上市房企爲了戰略擴張,本土上市房企爲了深耕市場,對於土地的需求將更加強烈和瘋狂。可以預見的是,下半年的廈門土地市場將頻現房企間的搶地大戰。