|
||||
(1 /1張)
核心區一房難求新商圈寫字樓熱賣
租金回報20年回本物業昇值預期加速———
眼下的房地產投資熱點,突出表現在寫字樓市場上。
2013年寫字樓租金繼續延續上漲勢頭,且一季度空置率創四年新低,核心商圈出現寫字樓『一房難求』的局面,讓不少中小型企業只能選擇遷離城市核心區,迫使寫字樓外溢的趨勢加劇,引發了望京、豐臺、亦莊、通州、石景山等多個新商圈的投資機遇。
而一些房地產企業也開始瞄准新興熱點區域進行寫字樓的建設。對於許多個人投資者來說,在住宅被嚴格管控,核心區的投資門檻已經高不可攀的情況下,投資郊區寫字樓就成了另一個機會:提前佔有稀缺資源,既可沈淀資金,又可自用、出租兩相宜,也帶動了寫字樓市場的熱賣。
求租遭遇斷供
甲級寫字樓空置率下降至歷史最低
2013年,為公司選址的事,令劉先生頭疼不已。
由於公司規模的擴大,劉先生希望換租新的辦公地點,預計租用1500平方米左右的辦公面積。因為對於優質地段的執著,CBD和金融街的寫字樓一直是劉先生的首選。不料過了大半年,換租的願望卻始終沒能實現。並非是實力不濟,相反劉先生准備的預算高達500元/平方米/月,但卻始終找不到合適又空置的辦公面積。『銀泰中心、遠洋光華國際、雙子座大廈等寫字樓我都考察過,不但沒有空置,最快到期的租戶也要到年底,是否續租還不一定,那時纔有機會洽談。』劉先生無奈地表示。
『今年整個一季度都沒有新的寫字樓項目入市,尤其是CBD區域,已經斷供許久,中服地塊上的多個寫字樓目前還都處於建設中,今後幾年纔會陸續進入市場。所以,目前北京甲級寫字樓的可租賃存量穩定在914萬平方米,新增供應為零,空置率也下降至1.97%的歷史新低。』戴德梁行之前發布的一季度統計數據也反映了像劉先生這樣尋租者的尷尬。
不僅如此,在下半年裡,北京甲級寫字樓市場租賃供給短缺的窘境依然如舊。
根據第一太平戴維斯的統計,今年北京只有四個項目交付使用,分別為財富中心三期、潤世中心、遠洋國際中心二期、融科望京產業中心A座及B座,僅新增30餘萬平方米可租賃供給,從而令2013年全年供給量跌至15年來的最低點。
極度稀缺的供應量也將寫字樓的租金價格不斷推昇。報告顯示,北京優質寫字樓在今年一季度末的平均租金報每月每平方米409.9元。
在高租金的壓力之下,寫字樓需求逃離核心區的趨勢愈演愈烈,如摩托羅拉、人人網、搜房網等租賃大戶紛紛『出逃』至望京、豐臺總部經濟區等區域。
租金『高燒』不退投資漸離核心區
不單是知名企業向外撤離,個人買家也很難在核心區的寫字樓市場再掀波瀾。
『現在國貿三期的高層辦公空間,實際使用面積每月每平方米的租金已經超過1000元。』高力國際中國調研董事謝靖宇透露,國貿三期已經成為北京最貴寫字樓的象征,並且帶動整個CBD寫字樓每月平均租金價格達到388元/平方米。
然而,北京平均租金最貴的寫字樓區域還不是CBD,而是金融街以超過450元/平方米平均租金摘冠。再加上中關村區域和燕莎區域,這四大傳統的商務區,如今已達到飽和,租金價格持續高燒。
對此,中原地產商業樓宇部負責人透露說:『不少投資兼自用的寫字樓需求已經不再癡迷於傳統的四大核心商務區,『逃離』至距離較遠但交通方便的望京、定福莊產業園、豐臺總部經濟區、亦莊等新區域,都不失為明智之舉。』
在望京投資購買了一整層綠地中心的黃先生就是其中的一位。他的公司原本是在金融街租用了一層1000平方米的寫字樓,但租約到期後,業主執意要收回。這也讓黃先生下定決心自己投資寫字樓,既能用作公司辦公也能作為自己的資產。
於是在2012年,黃先生以每平方米4萬元左右的價格,在望京綠地中心買下了一層1600平方米的寫字樓。除了自己的公司用一部分外,剩餘的面積還可以出租獲利。『目前,雖然還沒有交付,具體的租金回報不得而知,但至少在售價上,已經漲到了5萬元/平方米,已經賺了一大筆了。』談到自己的寫字樓投資,黃先生認為雖然逃離了核心商圈,但新興商圈的快速發展仍讓他的投資穩賺不賠。
『高租金帶來辦公行業選址的重新洗牌,北京的商圈細分也將越來越專業化。』世邦魏理仕寫字樓服務部董事嚴區海認為,寫字樓外溢的趨勢也將在2013年愈演愈烈。
新商圈寫字樓熱賣
大量企業撤離並向外圍擴散,也讓一些房地產企業嗅出了其中的商機,從而開始瞄准北京周邊熱點區域進行寫字樓的建設。如豐臺的中鐵諾德中心、通州的金融街園中園、亦莊的力寶廣場、石景山的融科產業中心等項目紛紛搶灘入市。
2012年12月底,位於石景山的融科創意產業中心B座開盤銷售,均價30000元/平方米,一共6個億的銷售額度在開盤當天便成功認購2.67億元,現在已經接近售罄。
上周六開盤的諾德中心超高層寫字樓,同樣在開盤日便已有多層被整購。由於新開的諾德中心超高層部分總層高超過200米,也將成為豐臺總部經濟區的最高建築,因此報價也從不到3萬元/平方米,上漲到如今的4萬元/平方米,即便如此,項目負責人透露,已經有多個買家整層訂購了。
豐臺和石景山都不是傳統的商務區,但區域的寫字樓卻依然銷售火爆。『除具有不受政策打壓的優勢外,如果按租售比衡量,北京寫字樓的投資回報率能達到5%-6%,而住宅僅有1%-1.5%。況且在這些新商圈,寫字樓的價格還不如住宅貴。』業內人士向記者解釋了寫字樓投資熱的形成原因。
文/本報記者李桁
●寫字樓投資風險提示●
投資寫字樓需要『養』
住宅嚴控後,寫字樓和商鋪無疑成了大量閑散資金投資的最佳方向。對於當下寫字樓的成交熱,商業地產展示交易平臺——樂工場的董事總經理楊樂濤提醒道,不能以此就判斷投資寫字樓是一本萬利的買賣。
同樣是散售和小投資者購買,SOHO中國在北京的幾個項目在運營多年後,往往都是整個商圈內入住率最低、投資回報較低的產品,原因就是雖然采取了散售的方式,但沒有統一合理的管理,造成不少寫字樓的投資收益並不理想。
楊樂濤認為,當下許多資金都想投資寫字樓市場,但寫字樓投資不同於一般的投資方式,它注重的是其長期的投資回報,要是希望像住宅投資那樣迅速獲利並不是投資寫字樓的方式。一般寫字樓走向成熟都需要至少3年的培養,比較理想的回報率要在8%左右,即便新寫字樓入市頭幾年市場不成熟時,回報率也要達到5%-6%纔值得投資。
此外,寫字樓對許多投資者來說還是一個陌生的領域,投資寫字樓跟住宅投資既有相似之處,也有截然不同的地方。相似的是,投資寫字樓,同樣特別要看重其地段價值,尤其是新興商圈的寫字樓投資,更是要注重該地段的發展潛力,看是否會有更多的商業房產出現在周圍,區域是否能進一步繁榮。不同的是,投資寫字樓還要看項目的開發和管理水平,管理水平的高低影響著寫字樓的租金漲幅。因此購房人在選擇寫字樓時,要十分重視後期的物業管理公司,好的物業公司可以幫業主解決許多瑣碎的事情,對物業的後期增值也有很大幫助。
文/本報記者李桁