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『限價令』後樓市首次出現開盤潮兩套價格體系開發商玩數字游戲———
今年以來一直困擾著京城樓市的供應荒,在踏入6月份後突然有所緩解。截至上周末,也就是6月16日,北京全市在半個月左右的時間裡一共批下了16個期房和現房項目的銷售許可證。不僅如此,根據亞豪機構的統計,加上先前已經領證到6月纔正式開盤的項目,京城樓市在6月前16天裡共有23個項目入市,為北京帶來了4346套新增房源。
對比此前,北京每月的新盤數量始終在20個左右徘徊,再加上限價令的嚴格把關,導致樓市長期處於供不應求的狀態。上個月一度還有媒體報道稱,每個新盤甚至都需要副市長的親自簽字纔能『放行』。而此次,單從前半個月的供應形勢看,更多的項目似乎掌握了取證『通關』的方法。不過,業內人士仍表示,暫時的供應小高潮並沒有改變樓市的整體趨勢,各個熱點區域的項目也沒有出現價格競爭的情況,整體成交均價仍舊是平穩中小幅上漲。
開發商報價下降售價卻未降
不過,由此判斷開發商平價或讓利入市銷售有點為時過早,很多購房人在售樓處實際上並未感到價格有所松動。
有購房人就反映,其在通州某項目看房時發現,該項目在近期取證時的報價最高為21496元/平方米,與去年10月份申報的21922元/平方米相比甚至略有下調,但申報價格的下調卻並未沒有在實際銷售中體現。相反,數據顯示,去年10月份銷售的房源成交均價為18692元/平方米,而新開的房源則采取突擊提高精裝修標准的方法,開發商聲稱,由曾經的3000元/平方米的精裝修提高到4000元/平方米的標准,售價不但未降反而跟著提昇了1000元/平方米。
由此看出,一些項目的開發商在充分利用兩個不同的價格體系,一方面通過降低申報審批價格來公關住建委,另一方面,在實際銷售中,則通過各種方式依然保持著小幅漲價的態勢。
另一個位於通州的項目金地格林格林在6月11日開盤時,推出了剛剛取證的千餘套房源,7棟住宅樓的申報預售價格約在19000-21000元/平方米之間。而該項目上一次取證是在今年3月24日。當時4棟樓公示的擬售價格約在19000元/平方米。對於這一價格的上調,項目有關人士對記者表示,上期取證房源均為毛坯房,本次取證的2棟毛坯房源,依舊保持在19000元/平方米的水平,其餘預售價達到2萬元/平方米的5棟樓是精裝房源。
對此,亞豪機構市場研究部總監郭毅對記者表示,經過了兩個多月的摸索,開發商對於『限價令』的游戲規則已經了然於胸。為了順利『通關』,一些項目要麼取消精裝修,但並不降價;一些項目則增加精裝修,以此為『合理』漲價的說辭。還有的充分利用擬申報價格和實際成交價格的不同,一面降低擬申報價格給主管部門看,一面對於實際售價則仍以平穩微漲為主。
亞豪統計數據證明了這一點,6月份截至16日,京城樓市新盤的報價為24498元/平方米,與5月份同期的27723元/平方米的新盤報價相比,環比下降了11.6%,超過一成。但在實際成交方面,截至16日,新房成交均價為22737元/平方米,甚至相比5月份同期的22677元/平方米的成交均價還出現了小幅上漲。開發商為了獲取預售證所做的『讓利』並未體現在實際的銷售環節。
新盤靠『低價』獲證入市
『限價令』嚴格把關,一度讓樓市供應出現斷頓現象,從5月中下旬開始,北京樓市的供應量和成交量纔逐漸回昇,但進入6月份以後,23個新盤的集中入市還是讓不少人感到意外。
是『限價令』松動了,還是樓盤降價了?有房企內部人士透露,除了個別高端別墅項目開到10萬元的高價以外,6月取證入市的老項目基本都有一個共同點是,此次預售價格和前期相比要麼持平,要麼下調,纔最終被住建委放行。之前一些項目動輒10%左右的漲價幅度如今已很難獲得預售證了。
像6月11日取證的房山長陽的中糧萬科紫雲庭,申報的最高擬售價格為18804元/平方米,而該項目上一次開盤是在去年的12月份,成交均價也在18000元/平方米左右。
同樣情況的還有在6月初連續兩次取證的房山區金地·朗悅項目,這兩次預售價格都在2萬元/平方米上下。相比於之前的簽約價格,基本相同。
不難看出,多個項目在調低報價後順利入市,由此帶來的供應潮也明顯拉動了交地大幅上昇。亞豪機構據北京市住建委的簽約數據整理後顯示,截至6月16日,北京商品住宅網簽量為4525套,環比5月份同期2638套的簽約量,大幅上漲了71.5%。尤其是中小戶型的剛需樓盤,幾乎都是開盤便售罄。
加快推盤節奏
新房開盤量將創年內新高
京城樓市的價格雖然未有下降,但供應量的上昇已成為事實。靠快周轉贏得利潤的開發商也顯然有些『按捺不住』了,積極尋找開盤機會。
大興某項目負責人就表示,該項目原本積累了上千的意向購房人,但由於價格審批一直沒有過關,從4月份起開盤計劃就一拖再拖,已經有不少購房人流失到了周邊項目和一些二手房,為了抓住剩下的購房人,該項目也在積極找機會入市。
除此之外,即將到來的年中報表也讓不少上市房企積極運作開盤,希望能迅速回籠資金,在年中報表上給出『亮麗』的數據。
像金地集團旗下的格林格林和朗悅兩個項目都在近期開盤。此外,像萬科、保利、金地、龍湖等不少大型房企在進入5月份以後,在全國土地市場上動作頻頻,幾十億甚至上百億元的土地出讓金,也導致這些房企需要新盤入市不斷增加回款,進一步促進了6月份的供應高峰。
有業內人士就預計,6月份樓市開盤量有望達到今年新高,北京樓市庫存也會隨之增加,這或將在一定程度上緩解當前樓市供求部分失衡的現狀。
文/本報記者李桁