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一線城市開發企業不缺錢大戶型產品已傾向准現房銷售———
6月14日,北京市住建委出臺預售新規,通知要求8月1日起,新簽訂土地出讓合同的大戶型住宅及商業、辦公項目,七層以下要達到結構封頂,七層以上也要達到規劃層數的一半以上纔能辦理預售。通知一出,有業內人士稱,新的預售門檻一方面會明顯影響房企的資金鏈,另一方面迫使開發商建造更多的中小戶型產品。但《廣廈時代》實地采訪多名業內人士後卻發現,對於新規會為樓市帶來的影響,很多開發商並不看好。
●品牌房企融資易拉長資金佔用期影響有限
新規規定,今年8月1日後新簽訂土地出讓合同的房地產開發項目中,商業、辦公等非住宅樓棟,以及套均建築面積大於140平方米的住宅樓棟,申請預售許可時,施工進度應達到一定條件。具體條件為,地上規劃層數7層(含)以下的,施工進度應達到主體結構封頂;8層(含)以上的,施工進度應達到地上規劃層數1/2以上(且不低於7層)。該通知一出,就在樓市引起不小的關注,部分業內人士認為,該政策的出臺將為房地產企業帶來不小的資金壓力,如按此規定執行,企業的資金鏈將受到嚴重的考驗。
但東亞新華地產營銷總監賈玉鵬告訴《廣廈時代》,按照他們的測算,建設到結構7層再申請預售許可,大概會比目前的預售進度延後3-4個月,雖然從一定程度上看,新規下項目對資金的佔用時間更長了,但是中型以上的開發商基本可以承受這個資金壓力,幾乎不受影響。另外,賈玉鵬認為,新的預售規定明確提出,規范對象為8月1日以後出讓的項目,對當前樓市在售的項目幾乎無影響。而8月1日以後出讓的項目至少也要1年後纔能入市,因此對當下的樓市影響也有限。
而另一從事房地產信托的業內人士則表示,與過去不同,經過多年的房地產調控,房企應對調控新政已經有了充分的准備,尤其是在資金上。據他了解,現在大型房企的資金都較充足,融資渠道也很暢通。銀行對於品牌開發商的信貸環境也很寬松,像他們的信托資金由於利率較高都很難推銷出去。因此,預售期的適當延後給開發商帶來的壓力應該在可承受范圍內。
●好地段大戶型受捧產品設計以市場為導向
有觀點認為,新的預售政策指向性較明確,主要針對商業、辦公項目和大戶型產品,這是在利用行政手段引導開發商開發比例偏向中小戶型,一定程度上將緩解市場上剛需產品的供應壓力。
在賈玉鵬看來,由於土地出讓時,土地上規劃的產品類型還未定,這個政策可能會讓開發商在優質地塊上的拿地熱情有所降低,土地溢價率或降低。在拿地後的產品規劃設計過程中也會有所考慮,適當加入小戶型拉低樓座平均面積,但是影響有限。
某房企銷售負責人透露,目前北京城區的在售項目中,150平方米以上的大戶型產品最受市場歡迎,也最容易產生溢價率,這種需求決定了開發商寧願拉長銷售周期也不會降低戶型的面積。另外,為回避限價令,目前北京市場上的大戶型高端項目已經在逐步轉向准現房或現房銷售,早已滿足了預售新規的建設要求。
北京華僑城副總經理譚笑認為,新的預售管理辦法雖在北京是新政,但在上海、廣州、深圳等地早就如此執行,甚至嚴於該規定,因此對於全國性房企,這一政策影響並不大。對於企業的拿地意向也基本不會造成影響。在他看來,目前北京核心區的地塊供應量本就極小,有優質地塊推出自然會引發房企的追捧,而成功拿到地後對於產品的規劃,也肯定是以市場需求為導向,而不會因類似政策而改變。
●政策難以撼動根本中小開發商最受打擊
新的預售管理辦法讓不少業內人士記起2006年出臺的『90/70』政策,『凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重必須達到開發建設總面積的70%以上。』該政策在當時給市場帶來不小的衝擊,一段時間內,小戶型產品成了市場的主力。但不久後開發商就想出了多種方法應對,一房兩證、三證的情況時有發生,最終該政策也無疾而終。
6月6日,北京市住建委發布《北京市商品房預售資金監管辦法》,將試行了兩年的《暫行辦法》調整後轉正。『從最近的操盤經驗看,商品房銷售的各個環節都在收緊,預售證的取得難度也在加大,預售周期在延長,政府在利用多重手段來達到拉低樓市銷售價格的目的。』譚笑認為,從短期看,政府的這種調控目的一定會實現,但也為市場帶來一定負面作用,最直接的就是供應量變少了。但這其中很多調控政策並不應該長期存在於市場中,只能是一種階段性政策,不能從根本上左右市場的走向。
另有業內人士指出,提高預售門檻,嚴格資金監管,這些政策對於品牌開發商的影響日趨有限,但卻將中小開發商逐步擠出北京市場,小開發商在北京樓市的生存空間越來越小。文/門庭婷