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【編者按】
近日來,記者接到不少讀者來電反映,森林摩爾街區不賣產權商鋪,反而在“出租”商鋪的經營權,並且一“租”就是30年。不僅如此,森林摩爾街區雖說是出售商鋪的經營權,投資者在投資的前10年還得將商鋪返租給開發商,並無自主經營的權利。
質疑一:
爲何查不到地塊性質的公示信息?
不少投資者提出了疑問:“我們在籤合同的時候,只看到了南京鐘山風景區建設發展有限公司與賽博機構的《經營權轉讓承諾書》,但是沒有看到土地規劃許可證等相關文件,所以一直擔心,這個項目的手續是否真的符合規範。”
據記者瞭解,森林摩爾街區位於中山門大街與靈谷寺路交匯處,是南京鐘山風景區建設發展有限公司打造的“鍾靈街地塊旅遊景區配套服務設施”項目,土地產權爲該公司所有。2010年8月,北京賽博機構通過公開招標成爲該項目的投資開發機構,並拿到了該項目30年的經營權。自2011年3月至今,北京賽博機構一直扮演着“二房東”的角色,將經營權化整爲零,分租給小業主。北京賽博機構的董事長助理吳威解釋說:“我們項目四證齊全,並將在今年10月1日交付,等交付完成就可以辦理兩證。”不過,記者在北京賽博機構提供的唯一一份建築許可證副本中看到,該地塊爲"G11公園",地塊性質是商業性質,但是記者卻未能在網上查到該地塊的公示信息。
質疑二:
爲何投資者連經營權也拿不到?
一位投資者告訴記者:“我們一共簽署了2份合同,一份是爲期30年的經營權轉讓書,一份是爲期10年的經營權委託書。這就意味着,我買下的商鋪還要返租給開發商集中管理經營,而我在這10年裏的收益,只是開發商每年返還的租金。不僅如此,後20年的收益如何分配,開發商到現在也沒有給出承諾。”
對此,吳威告訴記者:“商業項目是需要培育期的,特別是商業綜合體這樣的業態,我們希望通過集中經營權來培育商業氛圍,實現統一的規劃部署。等商業成熟起來之後,如果投資者有自己經營的打算,我們會將經營權歸還給投資者。”
記者採訪了南京問策商業顧問管理公司總經理蘇曉晴,他說:“目前市場上有不少商業地產項目爲了整體化運作,會將購房者的經營權集中起來,以返租或包租的形式與購房者分成,但是這些項目的產權都是在購房者手中的。當然也有像森林摩爾街區一樣出租經營權的項目,比如1912街區,不過這裏的投資者都是按照統一規劃,自己負責經營活動,獨享經營收益。像森林摩爾街區這樣一租30年,投資者既拿不到產權,又不能獲得經營收益的項目,實屬少見。”
質疑三:
這樣的投資值不值?
一位研究過森林摩爾街區的投資客陳先生和記者算了一筆賬,目前森林摩爾街區的商鋪均價在22000—23000元/平方米,大部分商鋪的總價在30萬左右,如果這筆錢按現在的定期利率存30年(不考慮通貨膨脹),光利息也有107萬元。但是按開發商所說的投資回報率來算,一套30萬的商鋪,投資者在前10年內,平均每年只能獲得2.4萬元的租金收益。若要實現107萬元的利潤,後20年內,商鋪的投資回報率得達到19.25%。南京問策商業顧問管理公司總經理蘇曉晴表示,這在商業地產市場上來說,幾乎是不可能實現的指標。
江蘇蘇源律師事務所律師蔡揚:投資森林摩爾街區這樣的項目風險很大,因爲投資者是沒有產權的,一旦開發商跑路或者破產,投資者即使將其告上法庭,也拿不到應有的補償。不僅如此,投資者不該聽信開發商的一面之詞,應該要求產權方提供規劃許可證、建築許可證等相關手續,確認產權方是否真的有授權的權利。
南京工業大學天誠不動產研究所副所長吳翔華:投資此類項目須謹慎,畢竟投資者只是承租人,不可能拿到房產證,也不能以任何形式進行貸款,同時這樣的房屋也不能抵押給銀行,親屬也不能享受到繼承的權利。最危險的是,如果將來發生拆遷行爲,投資者也不能得到任何補償,要謹防給他人做嫁衣。