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雖然5月平均房價環比漲幅收窄,但同比漲幅擴大至5.65%。王辰早報資料
官方統計顯示,70個大中城市房價環比漲幅連續第二個月出現收窄。
6月18日,國家統計局公布的70個大中城市房價變動情況中,5月新建商品住宅價格環比上漲的城市有65個,持平的有2個,下降的有3個。漲幅最高的是桂林,為2.9%。不過,相比去年同期(同比),70個大中城市中,5月房價上漲的城市有69個,其中廣州漲幅最高,達15.5%;僅溫州出現下跌,跌幅為3.8%。
易居根據國家統計局數據測算得出,70個大中城市5月新建商品住宅平均價格環比上漲0.91%,這是該數據連續第12個月上漲,但漲幅較4月收窄。今年4月,70個大中城市平均房價環比漲幅為0.95%,這是該數據7個月來首次出現回落。但相比去年同期,70個大中城市平均房價則連漲5個月,漲幅擴大至5.65%。
某上市房企營銷總監稱,今年年初到3月,隨著市場向好,各城市的房價紛紛上調,但經過3、4月份的大幅上漲,從5月開始進入一個相對平穩期,這是5月房價環比漲幅收窄的一個主要原因。而房價同比漲幅持續擴大,則是因為去年上半年房價總體處於低位,『去年上半年以一二線城市為代表,各地市場都以跑量、去庫存為主。』
他預計,下半年房價仍會保持上漲態勢,但漲幅會逐漸趨緩。未來房價走向將取決於政策,如果下半年有新調控政策出臺,『那麼價格上漲的預期將會受到遏制。』
一線城市房價漲幅
回落幅度最大
5月70個大中城市房價環比漲勢回落,京滬穗深四大一線城市回落幅度最大。
易居的測算顯示,5月北京、上海、廣州、深圳房價的環比漲幅,分別較4月回落了0.2、0.3、0.6、0.1個百分點。而二線城市房價漲幅的環比僅回落0.1個百分點,三線城市環比漲幅甚至微弱擴大0.04個百分點。相比之下,四大一線城市房價漲幅環比回落幅度最大。
陳晟認為,今年以來,一線城市剛需產品一直頗受追捧,價格也出現不斷上調,但因有政策壓制,近期已有所收斂。
『如果一線城市5月仍然維持一季度時的價格上漲態勢,那在目前的調控狀況下是不可想象的。』某外資房企總經理說。
某上市房企副總裁同樣提到了調控壓力。
他進一步稱,『一線城市房價領漲,會對全國的樓市調控帶來巨大的壓力。因此近期一些城市在嚴格執行限購、限貸的基礎上,還對高價樓盤作出了備案、限價的舉措,這些行政措施使得一線城市房價過快上漲的態勢有所收斂。』
在該副總裁看來,二三線城市的房價運行態勢相對比較正常,『這些城市價格漲幅趨緩,主要是受供需環境變化的影響。5月很多二三線城市的樓市新增供應量持續增加,使得市場成交較為平穩,價格自然難以攀昇。』
政策壓制房價漲勢
5月房價環比漲幅連續放緩,被視作調控顯效的跡象之一。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉昨日解讀稱,5月份,隨著政策效應的持續釋放,70個大中城市房價環比漲幅繼續縮小。但也應看到,房價環比和同比上漲的城市個數仍然較多,房地產市場調控還需繼續抓好政策落實。
今年3月底,最近一期的調控新政——『國五條』地方細則漸次落地。不過,外界對於調控效果評價不一。
有市場觀察人士直言,『國五條』的落地力度低於預期,購房者、開發商對市場一致看漲,這造就了3月後的一波房價漲勢。
某上市房企營銷總監直言,今年年初以來房價經歷了一波快速上調,上海一些樓盤的價格漲幅甚至達到了3000元/平方米。
不過,經過連續12個月的環比上漲,70個大中城市的房價漲勢已有所放緩。
中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為,5月房價漲勢延續,但漲幅縮小,這要分區域來看,『一線城市房價漲幅趨緩,主要是有限購、限貸、限價等政策在抑制,而二三線城市房價環比漲幅收窄,則主要是市場供應增加所致。』
二手房市場也不例外。據易居測算,5月份,70個大中城市二手房平均價格環比上漲0.49%,漲幅較4月繼續回落。
德佑地產區域總監張劍東認為,3、4月份受恐慌性入市影響,二手房價格經歷了一輪大幅上漲行情,進入5月,相關預期趨於穩定,交易價格也趨於理性。
二三線城市房價補漲可能
但也有業內人士指出,『房價只有環比、同比漲幅都出現下降,說房價上漲趨緩纔更有說服力。』
同比來看,一線城市仍處領漲地位。國家統計局數據顯示,5月份,廣州房價同比上漲15.5%,較4月13.7%的漲幅繼續擴大,領跑全國。而北京、深圳和上海的同比漲幅均超過12%。
有觀點認為,一二線城市集聚了大量的公共資源,使得房價易漲難跌。而且去年同期指數相對較低,也導致同比漲幅較大。
某上市房企營銷總監認為,一線城市領漲之下,未來可能會傳導、轉移到二三線城市,一些去年房價處於低位的二三線城市,可能會出現補漲,『預計下半年各地房價仍然會保持上漲態勢,但漲幅會逐漸趨緩。』
前述外資房企總經理也說,目前房價上漲態勢正由一線城市向二三線城市傳導,3、4月份房價普漲的局面並沒有得到根本性改變,從近期北京、上海的情況看,下半年房價上漲的壓力依然明顯。
二三線城市的5月房價同比漲幅已在擴大。國家統計局的統計顯示,70個大中城市中,5月房價同比上漲的有69個,僅溫州一市下跌。
劉建偉稱,5月份,70個大中城市中,新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市個數比4月份略有增加,既有房價環比上漲的原因,也有去年同月對比基數相對較低的原因。
但前述外資房企總經理指出,雖然去年5月一線城市樓市仍處復蘇的初始階段,但當時已不是其房價最低時期。如上海當時的房價已經比較穩定了,因此房價同比漲幅較大,不能單純以去年同期基數比較低來解釋,『除了去年5月房價本身不太高的原因,更多的還是今年以來房價確實是上漲了很多。』
『經濟增勢放緩
調控難以加碼』
受訪業內人士普遍認為,中國房價的長期走勢仍取決於政策面。
陳晟判斷,未來一段時間,房價還是會維持溫和上漲的態勢,但下半年宏觀經濟整體流動性的收縮,會影響到房地產市場。
野村證券最新發布的一則研究報告稱,房價走勢要看未來幾個月中的貨幣政策取向,如果貨幣政策繼續收緊,M2(廣義貨幣)增速回落,房價亦會下滑。至少在短期內,房價的上漲讓監管層難以放松貨幣政策。預計流動性緊縮的狀況會在6月繼續,M2增速將會下降。
該報告提及,自2009年起,中國的房價會滯後地反映M2的增速情況。中國的M2增速已從去年12月的13.8%攀昇至今年4月的16.1%,5月的M2增速也在15.8%。因此5月房價的上漲不讓人意外。
但摩根大通中國首席經濟學家朱海斌認為,在實體經濟增長勢頭趨緩的背景下,短期內政府不太可能進一步加大調控力度,包括按揭貸款政策和稅制變動,決策者可能根據未來房價走勢,在必要情況下繼續執行以行政手段為主的措施,例如限購或限價以實現穩定房價和管理市場預期的目的。
在陳晟看來,調控的目標並非房價的絕對值出現下降,而是房價的上漲要和GDP、人均可支配收入等指標相匹配,因此房價出現上漲監管層並非不能接受,但漲幅度一定要適中。陳晟認為,接下來一段時期,房價的同比漲幅還會繼續擴大。
前述外資房企總經理提及,過去最難賣的中大戶型房源,近期在一些一線城市成交量出現上昇,價格也出現上昇跡象,這是一個值得注意的信號。
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2013年5月宏觀經濟數據